[뉴스핌=이동훈차장·이동훈기자] 부동산 분야에서도 저물어가는 2012년은 '다사다난'한 한 해였다. 정권 말기를 맞은 이명박정부는 얼어붙은 주택거래시장 활성화를 위해 주택 취득세 감면, 미분양주택 양도세 감면 등 극약처방을 잇따라 꺼내들었다. 하지만 주택 거래량은 지난해에 비해서도 40% 감소하는 부진을 면치 못했다.
 
분양시장도 수도권에선 '쪽박', 지방에선 '대박' 분위기가 지난해에 이어 그대로 이어졌다. 집을 사겠다는 의지가 없어진 시장에 정부의 정책은 별다른 유인책이 되지 못했던 셈이다.
 
급기야 주택가격이 세금납부 기준이 되는 공시가격 아래로 떨어지는 현상까지 벌어졌다. 집 소유자들은 자신이 보유한 주택의 가격보다 높은 기준으로 세금을 내야하는 처지가 되기도 해다. 

재테크 시장의 한축을 형성했던 부동산의 위상은 올해 또다시 위축되면서 시장의 불안감은 체념으로 바뀌었다. 올해 부동산 재테크시장을 달궜던 10대 이슈를 살펴본다.

1. 강남오피스텔 '청약 대박' 

주택경기 위축에도 서울 강남권 오피스텔 분양시장은 뜨거운 한 해를 보냈다. 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 안정적 임대수익을 보장하는 강남권 오피스텔 시장으로 몰린 것이다. 

대형 건설사들은 오피스텔 분양에 공격적으로 나서면서 소액 투자자들을 자극했다.

효성이 지난 2월 역삼동에서 분양한 ‘효성인텔리안더퍼스트’는 평균 청약경쟁률이 28대 1을 기록해 주위를 놀라게 했다. 삼성중공업과 대우건설이 각각 분양한 ‘강남역 쉐르빌’, ‘강남 푸르지오시티’도 평균 경쟁률 20대 1을 넘어서는 열풍을 보였다.

2. 고개 못든 강남 재건축

서울 강남 재건축아파트 가격이 3.3㎡당 3000만원 밑으로 떨어졌다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년 만이다. '재건축 초과이익 환수 유예제도'가 2년 연장됐지만 시장의 반응은 냉담했다. 

재건축아파트의 소형주택 비율이 늘어 재건축 후 수익에 대한 불확실성이 커진 때문이다. 또한 그동안 재건축 예정단지 가격이 오를 만큼 올랐다는 인식이 확산됐기도 했기 때문으로 풀이된다. 

경기위축으로 투자심리가 위축된 만큼 내년에도 강남 재건축아파트의 가격 반등이 쉽게 이뤄지긴 힘든 상황이다.

3. 부동산 간접투자도 '우울' 

부동산 리츠(REITS, 부동산간접투자기구)는 소액 투자가 가능하고 환금성이 뛰어나 부동산 대체 투자처로 인기를 모았다. 하지만 부동산경기 침체로 리츠의 수익성에도 ‘빨간불’이 들어왔다. 

국내증시에 상장된 8개 리츠 중 6개가 올 초부터 지난 12월 5일까지 마이너스 수익률을 기록했다. 이 기간 대다수 리츠가 배당을 실시하지 않았다. 주가가 최대 65%까지 빠진 종목도 있었다.

4. 송도 GCF 호재에 '들썩' 

올해 부동산 시장의 가장 큰 호재로는 인천 송도 GCF(녹색기후기금) 유치를 꼽을 수 있다. 한국개발연구원(KDI)은 GCF 사무국 유치로 연간 3800억원이 넘는 직접적인 경제 효과가 있을 것으로 예측하기도 했다. 

GCF 호재에 송도 미분양아파트는 한달 새 약 1000가구가 팔려나갈 정도로 투자자들의 관심을 끌었다. 다만 지금은 약발이 떨어져 추가적인 계약이 잘 이뤄지지 않고 있는 분위기다.

5. 시세마저 공시가 역전 '세금 덤터기' 

전국적으로 집값 하락이 가속화 되면서 시세가 공시지가보다 높아지는 현상도 벌어졌다. 

정부가 세금부과 기준으로 사용하기 위해 산정하는 공시지가를 연초에 1회 발표하다 보니 시세 낙폭이 큰 주택의 경우 공시지가를 뛰어넘은 것이다. 

이로 인해 일부 주택의 소유자들은 실제 주택가치보다 더 많은 세금을 납부할 수밖에 없어 볼멘 소리가 터져 나왔다.

6. 동탄2신도시 분양열기 '후끈'

올해 수도권 분양시장은 말 그대로 '질곡'이었다. 다만 8월과 11월에 걸쳐 두 차례 분양한 동탄2신도시는 수도권 분양시장에 새로운 희망을 쏘아올렸다. 

8월 1차 분양에서는 5개 건설사가 참여해 이중 3개사가 1·2순위에서 청약을 마감했다. 나머지 2개사도 3순위까지 청약을 마무리했다. 동탄2신도시는 '떳다방'까지 동원하며 오랜만에 청약 열기가 달아올랐다. 

이어 11월 청약에 돌입한 2차분양에서는 3개 업체 모두 순위 내에서 청약을 마쳤다. 12월 초 청약접수를 받은 한화건설은 중대형이란 약점에도 초기 계약률이 70%에 달해 주목을 받았다.

동탄2신도시는 '시장 바닥론'을 재확인하면서 백약이 무효한 수도권 분양시장에 새로운 희망으로 떠올랐다.

7. 여전한 지방분양시장 열기

올해도 분양시장은 양적에서나 질적에서 모두 지방이 이끌었다. 올해 아파트 분양물량의 74%가 서울·인천·경기를 제외한 지방에 집중됐다. 청약도 역시 지방이 선도했다. 

올해 청약률 상위단지 10곳은 모두 지방분양 물량이다. 지역별 평균 청약경쟁률도 부산이 6.7대 1로 가장 높다. 광주와 세종시가 각각 4.9대 1과 4.5대 1을 기록했다. 

다만 2013년부터는 지방 분양시장도 안심할 수 없는 것으로 지적된다. 지방 주택값 상승률이 둔화되고 미분양이 늘고 있는 가운데 2013년에 주택공급이 대폭 늘어날 것으로 보여서다. 

8. 세종시 청약열기-전세난 두 얼굴

올해 전국에서 부동산시장이 가장 뜨거웠던 곳은 세종시다. 세종시는 특히 전세난으로 주목을 받았다. 첫마을에 위치한 초등학교 입학문제로 야기된 전세난은 9월 이후 총리실 등 정부부처 이전이 추진되면서 수면위로 떠올랐다. 

지난 9월 이후 세종시 아파트 전세가는 3.3㎡당 40만원 가량 올랐다. 세종시의 전세난은 1~2인 거주자가 많아 더욱 심각해질 전망이다. 현재 공급된 주택은 대부분 아파트라 1~2인 거주자들은 불만을 쏟아내고 있다. 

2013년에도 세종시 전세난은 더욱 심화될 것이라는 예측이 주를 이루고 있다. 세종시 임대수요로 인근 오송, 조치원 등의 전셋값이 상승하는 부작용도 우려된다.

9. 취득세 감면효과 '반짝' 

무너져가던 주택 거래시장을 되살린 것은 정부의 취득세 감면조치다. 9억원 이하 주택에 한해 취득세를 법정 세율보다 75%포인트 낮춘 1%로 조정한 이 조치로 주택매매 거래는 크게 늘었다. 

국토해양부에 따르면 전국 주택매매 거래량은 9월 3만9806건에서 취득세 감면효과가 발효된 10월 6만6411건으로 66.8% 증가했다. 11월에는 막판 급매물 수요가 몰리면서 거래량이 7만건을 웃돌았다. 

지난해에 이어 올해도 매매 거래 활성화에 가장 큰 효과를 준 취득세 감면은 박근혜 대선 당선인의 공언에 따라 2013년에 다시 시행될 전망이다. 하지만 법 절차에 따라 시행 시기가 늦춰질 가능성이 있어 거래공백이 우려되고 있다. 

법정 세율의 4분의 3분을 줄인 '극약' 처방에도 주택시장이 살아나지 않을 것이라는 비관론도 가시지 않고 있다.

10.보금자리도 '양극화'

내집마련 예정자들을 위해 이명박정부가 준비한 보금자리주택도 경기침체로 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 서울 강남이나 서초, 경기 하남 미사 등은 높은 인기를 누리며 팔려나가고 있다. 하지만 경기도 고양 원흥, 군포 당동, 수원 호매실 등 비인기 지구의 경우 장기 미분양 체제에 돌입했다. 

보금자리 분양아파트의 양극화는 결국 보금자리주택이 '돈 있는' 무주택자들을 위한 것이라는 비아냥을 받고 있다. 

내년에 들어설 새 정부는 보금자리주택을 임대 위주로 공급할 계획이어서 이명박정부의 내집마련용 주택정책은 폐기될 전망이다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈차장·이동훈기자 (donglee@newspim.com)