전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산

속보

더보기

새해 부동산투자 키워드는 한남뉴타운..2·4·5구역도 투자 열기 가득

기사입력 : 2018년01월01일 09:30

최종수정 : 2018년01월01일 09:30

[뉴스핌=김지유 기자] 강북권 재개발사업 추진 지역 가운데 '최대어'로 꼽히는 한남뉴타운 개발이 본궤도에 올랐다. 한남뉴타운에서 본격적으로 개발이 가시화된 곳은 서울시 건축심의를 통과한 3구역뿐이다. 하지만 개발 추진 확산에 대한 기대감으로 주변 2·4·5구역에도 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 개발할 수 있는 부지가 한정된 반면 수요가 끊임없이 유입되는 서울 안에서도 거주 여건이 좋기로 소문난 '한남동' 주변에 개발 훈풍이 불고 있다.

지난 2014년 이후 불고 있는 '제2차 강남 재건축 붐'이 사실상 끝나가고 있음을 고려할때 차기 부동산 시장을 이끌 재료는 한남뉴타운이 될 것이란 관측이 많다. 특히 정부의 주택규제가 전통적으로 재건축에 집중돼 있는 만큼 한남뉴타운 투자 가치가 더 커질 것이란게 전문가들의 이야기다.

◆ 3구역 건축심의 통과로 '한남' 프리미엄에 주목

#"이름 그대로 한남뉴타운이잖아요. 만약에 이름을 보광뉴타운이라고 했어 봐요. 이만큼 사람들의 이목을 끌 수 있겠어요? 한남뉴타운에 대한 기사 1개만 보도돼도 그다음 며칠간은 문의전화가 빗발쳐요. 한남 프리미엄을 톡톡히 보고 있는 거죠." -한남뉴타운에서 영업 중인 G공인중개사 사무실 관계자(40대, 남성)

서울 강북권에서 추진하고 있는 뉴타운 사업 가운데 한남뉴타운은 최고 사업성을 보유한 곳으로 꼽힌다. 뉴타운 사업과 별개로 서울 안에서도 '금싸라기' 땅으로 평가받는 지역이 바로 한남동이다.

지난 2003년 제2차 뉴타운으로 지정된 용산구 한남동·보광동·이태원동 일대 한남뉴타운은 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있어 예로부터 '배산임수형'으로 풍수지리가 좋다고 평가받는다.

거기에 보광동은 서울 시내 곳곳은 물론 다리만 건너면 강남으로 유입돼 강남권 접근이 수월하다. 이에 따라 서울에서 사업을 추진하고 있는 뉴타운 33곳 가운데 가장 투자가치가 뛰어난 지역으로 꼽혀왔다.

한남뉴타운 지구 구분도

한남뉴타운은 111만205㎡ 규모로 모두 5개 재개발구역으로 나뉜다. 하지만 이태원 상권을 상당 부분 포함한 1구역은 지난해 재정비촉진구역에서 해제되며 사실상 4개 구역만 남게 됐다.

사업이 가장 빠른 3구역은 경의중앙선 한남역 근처 한남동과 보광동에 걸쳐 있다. 38만5687㎡ 규모로 한남뉴타운 가운데 가장 면적이 넓다. 지하철 6호선 이태원역 남동부에 위치한 2구역은 보광동과 이태원동에 걸쳐 있다. 국내 유일의 이슬람 사원이 있는 곳이다. 노후 불량주택이 밀집해 재개발 필요성은 3구역보다 더 높다는 평가를 받는다. 하지만 이곳도 1구역처럼 이태원 상권이 일부 있어 사업 속도에 한계가 있을 것으로 보인다.

4구역은 폴리텍대학 남측 보광동 일대에 지정돼 있다. 3구역처럼 주거지 중심이라 개발속도는 3구역 다음으로 빠를 것으로 전망된다. 5구역은 한강변 동빙고동과 주성동에 걸쳐 지정됐다. 지하철역과 멀지만 한강 접근성이 좋다. 사업성이 뛰어난 반면 한남뉴타운은 그동안 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 소규모 주택과 빌라가 밀집한 지역인 데다가 주변의 한강과 남산을 비롯한 자연 환경의 보호 필요성 등 각종 이해관계가 얽혀 있기 때문이다.

우선 3구역은 최근 사업 '8부 능선'을 넘었다. 서울시는 지난 10월 24일 용산구 한남동 686번지 일대 한남뉴타운 3구역에 대한 재개발 건축심의를 승인했다. 지난 2015년 '남산 자락 지형을 보전해 재개발해야 한다'는 이유로 심의를 보류한 지 2년 만이다. 한남뉴타운 3구역 재건축조합은 내년 봄 사업시행인가를 받고 오는 2019년 9월 착공해 2022년 7월 준공하는 것을 목표로 하고 있다. 3구역은 재개발 뒤 195개 동, 총 5816가구로 탈바꿈할 계획이다.

이같이 3구역 개발이 가시화되자 한남뉴타운에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 그동안 지지부진했던 한남뉴타운 개발이 3구역을 선두주자로 본격적인 호황기를 맞을 것으로 전망되기 때문이다. 부동산 업계에는 3구역이 서울시 건축심의를 통과한 만큼 2·4·5구역도 건축심의 수립이 순조로울 것이라는 기대감이 흐른다.

한남뉴타운 전경

◆3구역 선두주자로 매입문의 증가..각 구역마다 '매력' 달라

지난 8·2 부동산대책 이후 출렁였던 한남뉴타운 주택 매매가격은 3구역이 지난 10월 서울시 건축심의를 통과하자 다시 '고점'을 향해 회복하고 있다. 매수 문의도 증가하고 있다. 여기에 각 구역마다 안고 있는 사업성이 달라 실수요자들은 선호하는 특징에 맞게 투자를 고려해볼 만하다.

한남뉴타운 주변 공인중개사 사무실에 따르면 새 아파트 전용 59㎡대만 분양 신청이 가능한 3구역 분할다세대주택 대지지분 26㎡(8평)는 지난 8·2 대책 직전 평균 7억원 중후반대에 호가가 형성됐다.하지만 8·2 대책이 발표되며 서울 전역이 투기지역으로 묶이자 매매가격이 주춤했다. 그러다가 지난 10월 3구역이 건축심의를 통과하면서 매매가격이 다시 상승하고 있는 추세다.

한남뉴타운 C공인중개사 사무실 대표는 "지난 8·2 대책 직전 고점을 찍었던 매매가격이 9월 하락했다가 10월 중순부터 다시 회복하고 있다"고 분위기를 전했다.

11월 초 기준 3구역 분할다세대 대지지분 26㎡는 6억원 중후반대, 최고 7억원 수준으로 매매가격이 형성되고 있다. 새 아파트 전용 84㎡ 분양 신청이 가능한 기존 다세대주택(원빌라)은 대지지분 26㎡ 물건이 3.3㎡당 1억원 수준에 호가를 형성하고 있다. 가장 개발속도가 빠른 3구역은 한남역이 가깝고 '구릉지 지형'으로 자연경관이 뛰어나다는 평가다.

2구역 매매가격은 일반적으로 3구역과 비슷하거나 5000만~1억원 정도 낮다고 공인중개사 사무실들은 전한다. 지역 특성상 한강 조망권 확보가 불가능하기 때문이다. 하지만 상업중심지인 이태원이 가까운 점이 독보적인 장점으로 작용한다. 향후 개발이 완료되면 이태원 상가와 연계한 상업지구가 될 것이라는 게 공인중개사 사무실 관계자들의 시각이다. 분할다세대 26㎡(대지지분)를 기준으로 낮게는 6억원 초반대에서 높게는 7억원 수준으로 매매 호가가 형성되고 있다.

4구역은 평균적으로 3구역과 비슷한 수준의 매매가격을 형성하고 있다. 분할다세대 26㎡(대지지분) 기준 6억원 중후반대, 최고 7억원 수준이다. 4구역은 총 조합원 수가 1166명으로 한남뉴타운 가운데 가장 적다. 이에 따라 '분할지분'도 가장 적고 대지지분이 큰 물건이 많다. 조합원들의 분담금이 가장 적은 구역이 될 것으로 부동산 업계에서는 예상하고 있다. 다만 초기 투자비가 많이 든다는 것은 문제점으로 꼽힌다.

부동산 업계에서 가장 주목하는 곳은 5구역이다. 5구역은 한강변을 끼고 있어 조망권이 뛰어난 사업장으로 꼽힌다. 게다가 반포대교가 위치해 강남권 접근성이 뛰어나다. 여기에 신분당선 연장선 호재도 안고 있다.
이 같은 장점으로 5구역은 한남뉴타운 가운데 가장 매매가격이 높다. 분할다세대 26㎡(대지지분)는 평균 7억원 중후반대, 최고 8억원 수준으로 다른 구역보다 5000만~1억원 정도 매매 호가가 더 붙는다.

한남뉴타운 전경

◆부동산 규제대책에 실거래는 적어...기대감은 '여전'

지금 한남뉴타운의 가장 큰 걸림돌은 서울을 위주로 한 정부의 부동산 규제대책이다. 서울 전역이 투기지역으로 묶여 주택을 매매할 수 있는 수요자들의 대출이 어려워지고 3억원 이상 주택 거래를 할 때 자금계획을 밝혀야 하기 때문에 실거래량은 많지 않다.

한남뉴타운 공인중개사 사무실들은 서울 아파트 시장에 대한 관망세가 커짐에 따라 한남뉴타운 역시 거래가 활발하지 않다고 설명한다. 그럼에도 불구하고 한남뉴타운만큼 사업성이 뛰어난 뉴타운은 없다고 자부한다. 실제 지금 당장은 정부의 부동산 규제대책에 따라 '거래절벽' 현상이 나타나고 있지만 개발에 속도가 붙었다는 소식이 전해지자 매매 호가가 다시 상승하고 있다는 것. 조금씩 매매거래량도 회복되고 있다. 특히 대출이 어려워지자 25~30㎡(대지지분)대 소형 지분을 찾는 실수요자들 문의가 증가하고 있다.

한남뉴타운 Y공인중개사 사무실 대표는 "지난 8·2 대책 이후 대출이 어려워지자 이전에는 한 달 기준 10건 계약했다면 지금은 2~3건 수준으로 줄었다"며 "하지만 한남뉴타운이 워낙 에너지가 큰 곳인 만큼 주택시장 악재가 발표되면 잠깐 주춤하지만 금방 살아난다"고 말했다.

한남뉴타운 C공인중개사 사무실 대표도 "3구역 건축심의 통과가 발표된 뒤 거래가 많지는 않아도 조금씩 이어지고 있다"며 "8·2 대책 전에는 월 25건 정도였던 매매거래가 9월 3건, 10월에는 5건에 달했다"고 설명했다.

◆추가 분담금·투자수익률 아직은 '시기상조'...평당 4000만원 관측도

한남뉴타운 개발 추진이 이제 본격화되고 있는 만큼 추가분담금과 투자수익률 예측은 시기상조라는 의견이 지배적이다. 한남뉴타운 G공인중개사 사무실 관계자는 "아직 관리처분인가가 나오지 않았기 때문에 벌써부터 추가분담금과 일반분양가, 투자수익률을 따지기엔 이르다"고 말했다.

일각에서는 3구역의 경우 대략 추가분담금은 3억원, 분양가는 평당 3500만~4000만원 수준이 될 것으로 예상한다. 다른 구역도 이와 비슷한 수준으로 전망한다.

한남뉴타운 D공인중개사 사무실 대표는 "관리처분인가를 받아야 정확하게 알 수 있지만 추가분담금이 대체로 2억~3억원, 많게는 3억원 이상 될 것으로 예상된다"며 "분양가는 평당 3500만~4000만원 수준이 될 것"이라고 말했다. 그러면서 "향후 5년 뒤 평당 6000만원까지 간다고 볼 때 지금 투자해도 얼마든지 가치가 있다고 판단된다"고 강조했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
사진
김승연 회장, 시흥R&D캠퍼스 첫 방문 [서울=뉴스핌] 김아영 기자 = 김승연 한화그룹 회장이 지난해 5월 공식 출범한 한화오션 사업장을 처음 찾았다.  한화그룹은 김승연 회장이 20일 '한화오션 중앙연구원 시흥R&D캠퍼스'를 방문했다고 밝혔다.  김승연 회장(가운데)이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들과 오찬 후 기념촬영을 하고 있다. [사진=한화그룹] 현장을 둘러본 김 회장은 미국 등 글로벌 시장 선점을 위한 초격차 기술경쟁력 확보를 강조했다. 해양 탈탄소 시대를 선도할 그린십(Green Ship) 기술과 방산 기술 혁신으로 조선·해양 분야에서 지속가능한 글로벌 강자로 자리매김할 것을 주문한 것이다. 이날 행사에는 김동관 한화그룹 부회장과 김희철 한화오션 대표이사, 손영창 한화오션 제품전략기술원장도 참석했다. 김승연 회장과 김동관 부회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스의 상업용 세계 최대 공동수조를 방문해 시연을 지켜보고 있다.[사진=한화그룹] 한화오션 시흥R&D캠퍼스는 상업용 세계 최대 규모의 공동수조와 예인수조, 국내 유일의 음향수조 등 첨단 시험 설비를 갖추고 있다. 이를 통해 조선·해양·방산 분야 친환경 초격차 기술 개발을 선도하는 핵심 연구 거점이다. 기술 리더십의 중요성을 강조해온 김승연 회장이 시흥R&D캠퍼스를 찾은 이유이기도 하다.  김승연 회장은 먼저 공동수조(Cavitation Tunnel)를 방문해 연구진의 시연을 지켜봤다. 상업용 세계 최대 규모의 한화오션 공동수조는 길이 62m, 높이 21m의 대형 터널로, 최대 출력 4.5MW 모터와 3600톤의 물을 통해 최대 15m/s의 유속을 형성할 수 있다. 특히, 선박의 추진력을 높이고 수중 방사 소음을 줄이는 연구 성과는 함정의 은밀성과 생존성을 강화하는 방산 기술 개발에도 활용되고 있다. 예인수조를 방문한 김 회장은 임직원들과 함께 수조 내 모형선을 끄는 예인전차에 탑승해 고품질 선박 성능 시험을 참관했다. 한화오션의 예인수조는 길이 300m·폭 16m, 담수량 3만3,600톤으로 세계 최대 규모 최신 시설을 자랑한다. 상선, 함정 등 다양한 선박의 저항, 운동, 조종 성능 등에 맞춤식으로 시험할 수 있다. 김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스 예인수조를 둘러본 후 임직원들과 기념사진을 촬영하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 임직원들과 함께한 자리에서 "여러분은 한화그룹의 자산이자 대한민국 산업의 자산"이라며 "대한민국의 국익과 국격에 기여한다는 뜨거운 사명감을 갖고 연구에 임해주기 바란다"고 당부했다. 이어 "더 밝게 빛날 한화의 미래에 조선해양 부문이 가장 앞에 서 있을 것을 믿어 의심치 않는다"며 "한화 가족 모두는 우리 그룹의 일원으로서 함께 나아갈 한화오션의 미래에 큰 기대를 가지고 있다. 여러분이 가진 무한한 잠재력과 기술 역량으로 새 시대를 선도해 나가길 바란다"고 덧붙였다. 김승연 회장은 3D 프린팅 기술을 활용해 동일한 형상으로 축소된 프로펠러 모형을 제작하여 다양한 성능을 예측·평가하는 모형제작워크샵에 대한 설명도 들었다. 이곳에서 김승연 회장은 한화오션이 수출형 모델로 독자 개발한 2000톤급 잠수함 모형에 'K잠수함 수출로 글로벌 No.1 도약을 기원합니다'라고 적고 친필 서명하며 해외 수출 성공을 기원했다. 한화오션의 2000톤급 잠수함은 현존하는 디젤 잠수함 중 최고로 평가 받는 장보고-III 플랫폼에 기반해 자체 개발한 중형급 잠수함으로 최신 기술과 다양한 요구사항을 적용한 모델이다. 김승연 회장은 직원 식당에서 임직원들과 오찬도 함께 했다.  김승연 회장이 한화오션 시흥R&D캠퍼스를 방문해 임직원들에게 격려의 메시지를 전하고 있다. [사진=한화그룹] 김 회장은 이 날 한화오션 임직원들에게 "한화는 여러분들이 마음껏 연구 역량을 펼칠 수 있도록 거친 파도를 막아주는 든든한 방파제가 될 것"이라며 굳건한 신뢰의 뜻을 전했다. 한화오션은 시흥R&D캠퍼스의 첨단 인프라를 바탕으로 지속 가능한 해양 솔루션을 개발하고 미래 해양 산업의 변화를 주도하는 글로벌 오션 솔루션 프로바이더로 도약하기 위한 행보를 이어갈 예정이다.  aykim@newspim.com 2024-11-20 15:33
안다쇼핑
Top으로 이동