[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 재건축 초과이익환수제에 대해 중복 규제 논란이 끊이질 않고 있다. 

재건축 사업으로 새 아파트를 지으면서 임대주택을 건설하고 기부채납도 하는데 초과이익환수금(부담금)까지 내야 하는 것은 지나친 과잉·중복규제라는 지적이다. 

특히 재건축 부담금을 냈어도 향후 집을 팔고 양도소득세를 낼 때는 미리 낸 재건축 부담금을 전액 공제받지 못하는 문제가 있다. 세액공제가 되지 않고 '필요경비'로 공제 받기 때문. 결국 재건축 조합원은 재건축 부담금에 양도소득세까지 내야하는 '세금 알을 낳는 거위'가 되는 셈이다.  

18일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 재건축 부담금에 대해 이중 규제, 중복 과세 논란이 거세지고 있다.  

재건축 부담금은 재건축 사업 시작부터 종료시점에서 발생한 이익의 일부를, 양도세는 집을 샀을 때부터 팔 때까지 발생한 이익의 일부를 낸다. 비슷한 시점에서 발생한 수익을 두 번 낸다는 문제다. 

서울의 한 재건축 아파트 단지 전경 <사진=김학선 기자>

정부는 양도세를 계산할 때 부담금을 '필요경비'로 공제하기 때문에 중복 과세가 아니라는 입장이다. 

국토교통부 관계자는 "재건축부담금은 정상주택가격상승분을 제외한 초과이익에 대한 부과이고 양도소득세는 주택가격상승분에 대한 부과"라며 "양도세를 계산할 때 부담금은 필요경비로 공제하고 있다"고 말했다. 

하지만 일부 전문가들은 정부의 설명을 이해할 수 없다는 반응이다. 명확하게 중복과세를 피하려면 '필요경비 공제'가 아닌 '세액공제'를 해줘야 한다는 주장이다. 

필요경비 공제는 부담금으로 낸 세액 전체를 공제해주지 않는다.  

김종규 법무법인 인본 변호사에 따르면 6000만원의 초과이익이 발생해 재건축 부담금으로 400만원을 납입한 사람이 집을 팔아 기타경비를 제외하고 양도세 과세표준이 1억원이 됐다고 가정하면 양도세로 1942만원을 납입해야 한다. 

이 경우 이미 낸 재건축 부담금을 세액으로 공제하면 1542만 원만 내면 된다. 하지만 부담금을 필요경비로 공제하면 140만원만 빠진 1802만원을 양도세로 내야 한다. 260만원은 중복 과세 문제가 되는 셈이다.

김종규 변호사는 "재건축 부담금이나 양도세는 이익이 발생했을 때 내는 세금으로 기본적으로 성격이 비슷하다"며 "부담금은 발생한 이득에 대해서 최대 50%까지 세금으로 가져가면서 이를 경비로 처리하는 것은 말이 안된다"고 강조했다. 그는 "중복 과세를 피하려면 세액공제를 해주는 것이 맞다"고 말했다. 

주민들이 재건축 사업을 진행하기 위해 감수해야 할 사안은 이 뿐만이 아니다. 대표적으로 임대주택 건설과 기부채납이다. 

도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따르면 정비사업으로 새 아파트를 지을 때 전체 가구수나 전체 연면적의 30% 이내에서 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 

지난 15일 첫 예상 부담금이 통보된 서울 서초구 반포현대 아파트도 새 아파트 108가구 중 16가구가 임대아파트다. 

재건축은 기본적으로 일반분양 아파트를 많이 지어 수익을 얻고 분담금을 줄이는 구조다. 임대주택이 많을수록 당연히 조합원에게 돌아가는 수익이 줄고 부담은 늘어난다. 

반포현대의 경우 새 아파트에서 일반분양을 28가구까지 할 수 있었지만 임대주택 탓에 12가구로 줄어들었다. 여기에 부담금을 일반분양 아파트로 물납할 경우 사실상 일반분양을 포기해야 할 처지다. 

재건축은 100% 사유 재산을 이용한 사업이다. 그럼에도 불구하고 국가 정책을 위한 임대주택을 조성 원가에 제공하면 충분한 대가를 치른 것이 아니냐는 주장도 설득력을 얻고 있다. 

더욱이 임대주택을 공급하면서 받는 인센티브는 전혀 없다. 임대주택을 공급하더라도 재건축을 할 때는 여전히 애초 정해진 용도지역의 건축규제에 따라 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율), 층수 규제를 받아야한다. 

한 정비사업조합 관계자는 "기부채납이나 임대주택 원가 공급과 같은 공공기여를 하면 인센티브를 받아야 하는데 돌아오는 것은 규제 뿐"이라며 "과거에는 기부채납을 더 높이는 대신 층수 등을 올릴 수 있었지만 지금은 그것도 불가능한 상황"이라고 말했다. 

앞서 서울 용산구 이촌동 렉스아파트 재건축인 '래미안 첼리투스' 재건축 조합은 층수를 50층 이상 올리는 대신 부지 25%를 서울시에 헌납했다. 하지만 지금 서울시는 3종 일반주거지역에 35층 층수규제를 일괄적으로 적용하고 있다. 

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "재건축 부담금은 형평성의 문제도 크다"며 "똑같이 큰 이익을 안겨주는 재개발 사업에 대해서는 부담금을 부과하지 않으며 미리 사업을 마친 단지도 마찬가지"라고 지적했다. 또 "투기세력으로 볼 수 없는 실거주자나 1주택자까지도 동일하게 부담금이 부과되는 점도 형평성 문제가 따른다"고 덧붙였다. 

syu@newspim.com