[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 아파트가 거의 지어진 상태에서 분양을 받을 수 있는 후분양제가 내년부터 본격적으로 도입된다. 

골조공사가 마무리된 공정률 60% 상태에서 분양이 가능하다. 선분양 아파트는 통상 계약 후 2년반이 지난 후 입주하지만 후분양은 계약 후 1년이면 입주해야 한다. 이 때문에 수요자들의 자금마련 부담이 커진다. 정부는 대출한도를 늘리고 이자를 낮춰 소비자 지원에 나선다. 

다만 공사기간 동안 쌓인 건설사의 금융비용이 수분양자에게 전가돼 분양가 인상은 불가피할 전망이다. 

28일 국토교통부가 발표한 '제2차 장기 주거종합계획'과 '2018년 주거종합계획'에 따르면 올해부터 공공부문을 시작으로 본격적으로 후분양제가 도입된다. 

대상사업은 신혼희망타운과 주거환경개선사업을 제외한 공공분양 아파트다. 후분양제는 계약부터 잔금지급일까지 시일이 짧기 때문에 취약계층을 대상으로 한 신혼희망타운과 주거환경개선사업은 제외키로 했다. 

내년부터 공정률 60%에 공급하고 그 이상의 공정률은 공공기관의 재무여건, 소비자의 추가선택품목을 고려해 자율적으로 시행할 수 있다. 공정률 60%는 골조공사 마무리 단계다. 오는 2022년에 성과평가를 거쳐 공정률 상향을 검토한다. 

앞서 공정률 80%선에서 분양하는 방안도 검토했지만 이번 대책에 따라 60%로 낮춰졌다. 국토부 관계자는 "공정률 80%는 마감 단계에 진입한 수준으로 계약부터 입주 때까지 기간이 짧아 자금마련이 큰 부담이 될 수 있다"며 "수요자들이 선택할 수 있는 각종 옵션도 제약을 받을 수 있다"고 말했다. 

가장 먼저 공공기관인 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사가 후분양제를 우선 추진한다. LH는 경기 시흥시 장현지구(614가구), 강원 춘천시 우두지구(979가구) 2개 단지를 내년 후분양으로 공급할 계획이다. 

SH는 연내 1338가구를 후분양으로 공급한다. SH는 후분양을 이미 실시하고 있다. 경기도시공사는 내년 착공 예정인 물량 중 일부를 오는 2020년 후분양으로 공급한다. 

2018년 후분양 조건 공공택지 우선 공급 대상 [자료=국토부]

민간부문은 각종 혜택을 제공해 후분양을 유도한다. 후분양 사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 마련하고 올 하반기 대상 택지를 선정해 공급한다. 

올해 공급 예정인 후분양 공공택지는 화성동탄2신도시 A-62블록(879가구), 평택고덕신도시 Abc46블록(731가구), 파주운정3지구 A13블록(1778가구), 아산탕정지구 2-A3블록(791가구) 모두 네 곳이다. 

이번에 선정된 부지는 후분양으로도 인기를 끌 수 있는 지역을 선정했다. 국토부 관계자는 "올해나 내년 민간매각이 예정된 부지를 제외하고 남은 지역 중 후분양 성공 가능성이 가장 높은 곳을 선정했다"며 "평택고덕지구는 지금 미분양이 줄고 있고 분양시기인 내년 이후에는 시장 상황이 달라질 수 있다"고 말했다. 

계약일로부터 중도금 1회차 납부 시까지 18개월의 거치기간을 부여해 사업자의 자금조달 부담을 줄여준다. 후분양 우선공급 택지는 택지대금 완납 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공‧분양을 위한 사용승낙을 허용한다. 

후분양 기금대출 한도 현황 및 개선안 [자료=국토부]

후분양시 지원되는 후분양주택자금의 대출 지원대상을 기존 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 낮춘다. 대출 한도는 6000만~8000만원에서 8000만~1억1000만원으로 확대한다. 지역별 사업비 차이를 고려해 대출한도를 차등화한다. 

대출금리는 민간은 공공기관 선분양 수준(3.6~3.8%)으로 0.5%포인트 인하하고 공공은 선분양보다 낮은 수준(3.1~3.3%)으로 1.0%포인트 내린다. 

후분양제 보증한도도 확대한다. 지금은 총 사업비의 40~47%까지만 지원 가능하나 총 사업비의 78%까지 확대한다. 

총 가구수의 60% 이상 후분양을 해야 주택도시보증공사(HUG)에서 대출보증을 서주던 보증대상 제한을 폐지한다. 주택규모별 보증한도도 폐지해 면적 관계없이 분양가의 70%까지 보증이 가능하다. 

지금 0.7~1.176%인 HUG 보증료율을 0.422~0.836%로 약 0.3%포인트 내린다. 특히 선분양 표준PF와 유사하게 주관금융기관을 선정해 HUG 보증사업장에 대출 금리 인하와 수수료 면제를 받을 수 있는 표준 PF 보증 방식을 도입한다. 

계약일부터 잔금지급일까지 기간이 짧아져 자금부담을 느끼는 수요자를 위해 금융지원을 강화한다. 

디딤돌대출 지원요건을 충족하는 자가 후분양 주택을 구입하면 디딤돌대출 한도 내에서 중도금대출을 지원한다. 한도 내 잔여액은 잔금대출로 지원해 단기 자금 조달 부담을 덜어준다. 

예를 들어 공정률 60% 분양 시 계약금 15%는 자체 조달, 중도금 30%와 잔금 40%는 기금대출로 지원받고 나머지 잔금 15%는 자체 조달하는 방식이다. 다만 분양보증을 받지 않고 분양하는 주택의 수분양자는 대출보증 대상에서 제외된다. 

부실공사를 막고 소비자들의 선택권을 늘릴 수 있다는 장점을 가진 후분양제는 분양가가 오를 수 있다는 단점도 있다. 

국토부 관계자는 "사업자의 자금조달 상황을 토대로 분양가격을 산정하기 때문에 선분양보다 분양가는 올라갈 수 밖에 없다"며 "공공택지 분양가상한제 적용과 조달금리를 낮췄기 때문에 상승폭이 크지는 않을 것이다"고 설명했다. 

syu@newspim.com