[서울=뉴스핌] 김형락 기자 = "현재 유럽 상업용 부동산 수익률이 약 3% 정도로 낮아졌다. 중심상업업무지구(CBD) 프라임 오피스보다 재개발 가능성이 있는 세컨더리 오피스 투자로 선회했다."
마크 칼렌더 슈로더자산운용 부동산 리서치 총괄은 12일 서울 여의도에서 열린 '유럽 부동산 세미나'에서 이같이 말했다. 부동산 흐름이 중심지에서 그 주변 인접지역으로 옮겨가고 있다는 분석이다.
특히 그는 "유럽 투자 때 대도시 CBD 내 오래된 건물을 재건축∙리모델링 하거나 도시 재생 계획으로 앞으로 수익률이 기대되는 인접지역을 찾는다"며 "프라임 오피스 보다 현재 임대료는 낮지만 CBD 보다 100bp(1bp=0.01%포인트) 이상 상승요인이 있다"고 말했다.
이미 영국 등 유럽등지 부동산 가격은 점점 높아지고 있다. 이날 발표자로 나선 로빈 허버드 슈로더자산운용 부동산 캐피탈 총괄은 "영국 부동산 자산 전반 수익률이 4%로 내려왔다"며 "한국 투자자들이 영국 부동산 투자를 시작으로 프랑스, 독일로 눈을 돌리는데 이쪽 시장도 비싸졌다"고 진단했다.
허버드 총괄은 "영국에선 런던, 동남 지역을 제외한 산업용 부동산 시장에서 5% 이상 수익률을 기대할 수 있는 다수 임차인을 둔 부동산이나 유통규모가 비교적 적은 창고를 선호한다"며 "영국 북부 브리스톨, 멘체스터에서도 수익률 5% 프라임 물건 매입도 가능하다"고 설명했다.
그러면서 그는 암스트레담의 아레나, 베를린의 크로이츠베르크-프리드리히샤인, 런던의 쇼디치와 워털루, 파리 외곽의 끌리쉬의 볼로뉴비양쿠르, 파리의 몽트뢰유, 스톡홀름의 솔나 등 유럽지역에 다양한 투자처를 지목했다. 특히 좋은 대학과 경제 다양성을 갖춘 소규모 유망 도시인 보르도, 캠브리지, 리즈, 라이프치히, 리옹, 맨체스터 등도 주목할 것을 당부했다.
오피스 외에 상승여력 있는 쪽으로 영국의 은퇴자 거주 시설을 꼽았다. 허버드 총괄은 "영국 은퇴자 주택은 영국 정부 사회정책 지원을 받아 영국 정부가 임대료를 지급해 수익 기반이 탄탄하다"며 "지난 40년 동안 주거용 부동산 가격 상승했는데, 은퇴세대가 보유 주택 팔아 고급 은퇴 시설에 들어가고자 하는 요구가 있다"고 설명했다.
오피스 시장 보다 부동산 사이클 영향을 덜 받는 유럽 소유주 운영 호텔에도 주목했다. 호텔 위탁경영계약 또는 프랜차이즈 계약으로 브랜드 호텔 이름으로 운영되는 호텔이다. 브랜드 호텔이 직접 호텔을 운영하지만 부동산 비용은 부담하지 않는 모델이다. 신규 호텔 개발이 부재해 호텔 수요가 높고, 지속가능한 수익성을 추구할 수 있는 자산군으로 꼽았다.
허버드 총괄은 "은퇴한 노인주택 지구, 경영 계약을 맺은 호텔, 영국 공공지원주택에서도 투자가치를 발견할 수 있다"며 "인구 고령화, 의료기술 발전, 경험에 대한 소비 증가 추세 등 구조적 변화의 수혜를 받을 수 있기 때문"이라고 말했다. 이같은 대체 부동산은 주요 상업용 및 거주용 부동산 대비 높은 기대 수익률을 보인다는 설명이다.
한편 칼렌더 총괄은 "현재 유럽 경제는 작년 하반기 약세 이후 상승 모멘텀이 다시 확인되고 있다"며 "부동산 관련 대출, 건설 규모는 최근 몇 년래 증가했지만 통제된 수준"이라고 분석했다.
이어 "영란은행과 유럽중앙은행 모두 서둘러 금리인상을 하지 않는다는 점도 긍정적"이라며 "금리 인상을 단행해도 긍정적인 경제 전망 아래 임대료가 오른다면 오피스와 산업용 부동산 수익률에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.
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