단지 개별가치로는 3600만원, 이론상 분양가 가능...규제벽 넘긴 힘들듯
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 조합이 분양가상한제 규제를 받으면 분양가를 최대 25% 높일 수 있다고 주장해 뜨거운 감자로 떠올랐다. 천정부지로 치솟는 분양가를 잡겠다는 취지로 정부가 추진하는 규제인데 되레 분양가가 높아질까?
11일 부동산업계 관계자의 말을 종합하면 일부 단지는 이론적으로 가능하다. 분양가상한제가 적용되면 분양가 산정 기준이 주변 시세에서 원가 개념으로 바뀐다. 사업 조성원가, 즉 단지의 땅값을 포함한 사업비용이 클수록 원가로 계산하는 게 유리한 것이다.
대표적인 단지가 둔촌주공이다. 올해 이 단지의 공시지가가 ㎡당 평균 881만1000원으로 3.3㎡로 계산하면 2643만원이다. 강동구 최고 수준이자 재건축 최대어로 꼽히는 서울 송파구 잠실주공5단지(㎡당 914만원)와 비슷하다. 공시지가가 주변 단지보다 월등히 높아서 원가 방식으로 분양가를 책정하면 현재 기준보다 더 많이 받을 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 3.3㎡ 2910만원을 수용하지 못하겠다고 반발하는 것도 이런 이유다.
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분양가 심의 기준이 달라지는 것도 둔촌주공 조합이 유리하게 해석하는 부분이다. 새 아파트 분양가가 주변 시세대비 최대 105%를 넘지 않아야 한다는 HUG의 기준을 따르지 않아도 된다. 분양가상한제에 따른 주택법이 기준이다. 단지 특성을 고려한 원가만 따진다. 심의 형식도 바뀐다. 그동안 민간택지의 사업 시행사는 HUG의 분양가심의를 받아 분양보증을 받았다. 상한제가 시행되면 분양가 심의는 지자체의 몫이다. 둔촌주공은 강동구청의 분양가 심의를 받아야 한다. 여기서 결정되면 주택도시보증공사(HUG)의 별도 심의 없이 분양보증을 받을 수 있다.
둔촌주공은 40년된 아파트로 공시지가가 연식이 오래되지 않은 곳과 비교해 높은 편이다. 매년 공시지가 인상분이 반영된 탓이다. 신축 아파트는 개별공시지가가 시세의 40~50% 수준이 일반적이다. 이 단지는 최근 재건축을 앞두고 시세가 크게 뛴 것도 있지만 중저층으로 조성된 대단지(5930가구)로 대지지분이 큰 것도 공시지가가 높게 형성된 이유다. 학교와 지하철, 상업시설 등 주변 인프라도 공시지가에 일부 반영된다.
분양가 규제만 없다면 둔촌주공이 연구용역을 해 도출한 최대치 3651만원(3.3㎡) 수준에 분양가를 책정할 수 있다. 둔촌주공 분양가가 상한제 적용 후 25% 더 높게 계산된 주요 요인은 땅값이다. 원가 개념으로 분양가를 단순 산출하면 땅값인 토지비와 토지비의 가산비, 건축비, 건축비의 가산비를 더해 계산한다. 올해 공시지가에 가산비를 더하고 표준건축비 3.3㎡당 660만원, 여기에 가산비로 건축비의 15~20% 정도를 더하면 3.3㎡당 3600만원 안팎으로 책정된다.
강동구청은 이미 분양가상한제 시행을 앞두고 교수, 전문가, 변호사 등으로 구성된 10명의 분양가심사위원을 선정했다. 일단 분양가상한제에서 분양가를 산정하려면 토지비에 대한 감정평가액을 산출한다. 감정평가업체는 서울시와 강동구가 각각 한곳을 추천해 선정한다. 2곳이 산출한 금액의 평균값을 토지비로 정한다. 이 금액은 한국감정원의 심의를 받아 확정한다. 조합이 입주자모집신청을 하면 분양가심의위원가 이 금액을 기반으로 산출한 분양가가 적절한지 심의한다. 위원회 인원의 과반 참석에 과반 동의로 최종 확정한다.
강동구청 도시관리국 재건축공공관리팀 관계자는 "둔촌주공이 분양가상한제 적용을 받아 분양하겠다고 요청하면 자세히 들여다보겠지만 일단 그동안 HUG가 규제하던 방식과 달리 상한제 법적 근거를 기준으로 분양가를 책정하게 된다"며 "이 경우 법적으로는 주변 시세, 최근 인근 지역의 분양가 등은 고려되지 않고 단지의 개별 가치만 따지게 된다"고 말했다.
그런데도 둔촌주공의 일반 분양가가 실제 3.3㎡당 3651만원에 결정되긴 어렵다는 시각이 적지 않다. 정부가 집값 상승의 주범을 분양가 인상을 보고 있다. 분양가상한제 적용 이전보다 분양가 높으면 규제의 취지에도 맞지 않는다. 또 토지비를 산출할 때 공시지가를 모두 인정하지 않을 수 있다. 일부 정비사업에선 기존 건물의 가치를 20% 정도로 보고 나머지 80% 정도만 토지비로 인정하는 사례가 있다. 이경우 둔촌주공 분양가는 3.3㎡당 3200만원 수준으로 떨어진다. 가산비 인정 범위도 마찬가지다.
주택도시보증공사 관계자는 "분양가상한제 적용시 분양가 심의는 지자체 몫이지만 분양가가 더 높아지면 규제 취지와 맞지 않는 게 사실"이라며 "원가 개념이라도 토지비를 비롯한 건축비, 가산비 인정 범위에 따라 분양가 크게 변동하는 만큼 주변 시세와 분양가를 고려하지 않고 단순 계산법으로 결정하긴 어려울 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
