[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 무주택 서민들을 대상으로 하는 공공분양주택의 분양가 상승세가 거세다. 지난해 3기 신도시 사전청약에서 고분양가 지적을 받았던 공공분양주택 분양가가 이번에 같은 택지지구내 민간주택 분양가와 똑같은 수준까지 올라온 것. 새로 공급되는 공공분양주택은 민간분양물량을 포함한 주변 최고 시세와 유사한 수준에서 분양가가 책정되고 있다.

이같은 신규 주택 분양가 급등은 모처럼 찾아온 주택가격 안정 추세에 역효과를 줄 것이란 지적이 나온다. 집값은 분양가 아래로 떨어지기 힘든 '하방경직성'이 있는데다 특히 공공분양주택의 분양가 상승은 민간주택 분양가는 물론 주변 집값까지 더 뛰게 할 요인이 되기 때문이다.

◆ 파주 운정3지구, 공공분양 민간 사전청약물량과 분양가 동일

13일 건설부동산 업계에 따르면 집값을 낮추려는 정부의 노력에 반해 정부가 공급하는 공공분양주택의 가격은 지속적으로 오르고 있다.

우선 한국토지주택공사(LH)가 최고 입주자모집공고를 낸 경기 파주운정3지구에서는 공공 분양물량이 민간 분양물량과 동일한 분양가를 책정한 것으로 나타났다.

LH가 운정3지구 A16블록에 공급하는 공공분양주택 전용면적 84㎡의 분양가는 최저 4억2000만원에서 최고 4억5800만원이다. 한편 같은 시기 사전청약을 공고한 민간분양물량 A33블록 우미린의 경우 같은 전용 84㎡ 분양가는 평균 4억4000만원에 책정됐다.

이처럼 공공과 민간 분양물량의 분양가가 사실상 동일하게 책정된 것은 이례적인 사례로 꼽힌다. 물론 우미린의 경우 사전청약 주택으로 본청약까지 유예기간이 있고 입주도 다소 늦어진다. 하지만 지난해 사전청약을 실시한 3기 신도시처럼 조성도 되지 않은 택지에 공급되는 것이 아니기 때문에 본청약까지 기간이 상대적으로 짧을 것으로 예측된다. 이러한 점을 감안할 때 이번 파주운정3지구 공공분양 분양가는 민간분양 분양가와 사실상 같거나 95%이상 따라온 것이란 지적을 받는다.

LH나 지방자치단체가 공급하는 공급되는 공공분양주택은 과거부터 장기 무주택자를 위한다는 명분으로 같은 택지 내 민간분양물량에 비해 통상 80~85%선에서 분양가가 책정되는 것이 원칙이다. 민간공급이 아닌 만큼 이윤을 최소화하고 택지가격도 낮춰 분양가를 책정한다는 기준이 있기 때문이다. 또 브랜드 관리도 하지 않기 때문에 민간분양 물량에 비해 분양가가 낮은 것은 당연하다는 게 전문가들의 이야기다.

역시 이번에 사전청약물량으로 나온 경기 양주 회천지구도 상황은 비슷하다. 대광건설이 A20블록에 공급하는 민간분양물량 84㎡ 분양가는 평균 4억1500만원선이다. 앞서 지난해 5월 입주자모집 공고한 양주회천 A18블록 공공분양 동일 주택형의 분양가는 3억9900만원이다. 6개월의 시차가 있는 두 단지의 분양가는 5%를 밑도는 약 1600만원선이다. 이에 따라 양주회천 역시 공공분양과 민간분양의 분양가가 사실상 같아졌다는 지적을 받는다.

한 건설업계 관계자는 "LH는 예전 주택공사시절부터 인기지역의 공공주택 분양가는 높이고 비인기지역은 낮춰 손실을 상쇄하는 기법을 암암리에 써왔던 만큼 실수요자들이 관심을 갖는 파주운정3지구는 이같은 측면을 감안할 수 있을 것"이라면서도 "하지만 인기지역이라 보기어려운 양주회천에서도 민간분양과 거의 같은 분양가가 책정된 것은 이해하기 어렵다"고 말했다.

이에 대해 LH 관계자는 "공공택지인 파주운정3지구는 분양가 상한제가 적용되는 만큼 이에 기반해 분양가를 책정했다"며 "민간 물량의 경우사전청약인 점이 고려됐을 것"이라고 말했다.

◆ 공공분양 분양가 상승세, 집값 억제에 도움 안돼

이같은 공공분양주택 분양가 상승세는 지난해 치러진 수도권 3기 신도시 사전청약에서 본격화됐다는 진단을 받는다.

지난해 7월 국토교통부는 노형욱 장관이 직접 3기 신도시 사전청약을 실시하면서 주변시세의 60~80%에 분양가를 책정했다고 밝혔다. 하지만 성남 위례지구 및 복정지구, 인천 계양지구 등의 분양가는 주변 민간분양물량 가격과 동일하거나 이보다 높았다.

특히 위례지구 성남시 권역에 공급되는 신혼희망타운 전용 55㎡분양가는 5억5576만원으로 반년 전인 2020년 12월 서울시 SH공사가 위례지구 송파구 권역에 공급한 전용 66㎡분양가 5억1000만원에 비해 4500만원 높다. 더욱이 SH 공공분양이 11㎡ 더 넓은 점을 감안하면 무려 반년해 25% 가까이 분양가를 '튀긴' 것으로 풀이된다. 그럼에도 국토부는 주변 시세의 60~80%에 분양가를 책정했다는 주장을 굽히지 않고 있다. 국토부 관계자는 "기존 단지와 직접 비교는 무리가 있다며 여러 환경을 종합적으로 고려할 때 60∼80% 수준으로 공급되는 것으로 봐야한다"고 말했다.

이번에 입주자 모집이 공고된 파주운정3지구도 84㎡ 분양가는 앞서 입주한 민간분양주택 시세와 거의 같은 수준이다. 물론 신규 분양물량인 만큼 기입주 물량과 입주년도에서 차이가 나지만 이같은 분양가가 주변시세보다 낮게 책정됐다는 정부의 주장은 기대가치까지 반영한 결과라는 게 업계의 지적이다.

한 부동산업계 관계자는 "정부가 신도시 분양가에 대해 주변지역과 단순비교하지 말라고 했는데 결국 분양주택이 입주하는 2년반, 3년 뒤 분양가가 주변시세의 80%선 일 것이라고 주장하는 것으로 보인다"며 "애매한 주변시세 대비 몇% 운운은 하지말고 HUG(주택도시보증공사)와 지자체가 민간분양물량에 대한 분양보증을 승인할 때처럼 주변 최근 분양가의 105%이내가 오히려 더 적절한 분양가 억제 방식일 것"이라고 꼬집었다.

또한 분양가 상승은 집값 억제에도 도움이 되지 않는다는 지적이 나온다. 집값은 분양가 아래로 잘 떨어지지 않는 하방경직성이 있기 때문이다. 한 시장 전문가는 "집값이 20~30%이상 급격히 떨어지거나 신규 주택이 분양가 아래로 집값이 낮아지는 것은 외환위기, 금융위기 시절 밖에 없었다"며 "분양가, 그것도 공공이 짓는 공공분양주택의 분양가가 주변 최고시세와 맞닿아 있다면 집값을 억제하기 어렵다"고 지적했다.

특히 지난 2018년 이후 2~3년간 집값이 과도하게 올랐다는 점을 감안하면 오히려 공공주택의 분양가를 낮춰 과도하게 오른 기존 주택가격도 떨어뜨리는 기법을 써야했다는 지적도 나온다. 한 건설업계 관계자는 "지난 2008~2009년 금융위기 시절 집값이 크게 떨어진 것은 금융위기가 가장 큰 역할을 했겠지만 정부의 보금자리주택의 영향도 컸다"며 "싼 분양주택이 나오는데 과도하게 오른 기존 주택을 노리는 무주택자는 줄어들 수밖에 없는 만큼 정부가 과도하게 집값이 올랐다고 본다면 이같은 역할을 하는 게 옳을 것"이라고 말했다.

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