용인시 분양권시장에 무슨 일?....전매제한 풀리자 660건 폭풍 거래

기사입력 : 2022년09월26일 17:00

최종수정 : 2022년09월26일 17:00

전매제한 6개월 직후 총 3731가구의 17.4% 손바뀜
매도자 "초피라도 남기자"...매수자 "미래가치 보자"
일부 단지 마이너스P도 등장, 묻지마 투자는 경계

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 거래가 극심한 침체기를 겪는 상황에서 경기도 용인시의 아파트 분양권 거래가 폭발적으로 늘어 그 배경에 관심이 쏠린다.

경기도 분양권 시장을 이끈 단지는 현대건설이 올해 초 분양한 '힐스테이트 몬테로이'다. 전매제한 기간 6개월 지나 정상 거래가 가능해지자 매수자가 몰리며 한달새 650건 정도가 손바뀜됐다. 경기도 올해 분양권 거래의 절반을 차지하는 규모다. 분양권 소유자는 집값 불안을 이유로 1000만~3000만 수준의 초피(초기 프리미엄)를 받고 매물을 던지고 있다. 매수자들은 중도금 대출이 가능해 초기 부담이 작은 데다 향후 대단지 프리미엄으로 가치가 높아질 것을 기대하고 있다.

다만 비규제지역을 중심으로 분양권 거래가 늘고 있지만 경기 위축이 장기간 이어지면 시세가 분양권 밑으로 떨어지는 마이너스 프리미엄 거래도 배제할 수 없다는 점에서 '묻지마 투자'는 주의할 필요가 있다는 게 업계 분위기다.

◆ '힐스테이트 몬테로이' 전매제한 풀리자 한달새 17% 손바뀜

26일 부동산업계에 따르면 용인시 처인구 모현읍에 짓는 힐스테이트 몬테로이는 전매제한이 풀리자 한달새 659건이 거래됐다. 총 3731가구의 17.4% 달하는 규모로 10개 중 2건 정도가 전매제한 해제와 동시에 거래된 셈이다.

최근 주택거래가 사실상 개점휴업 상태라는 점에서 이례적인 거래량으로 꼽힌다. 용인시의 아파트 분양권 거래는 올해 상반기 총 89건 거래됐다. 힐스테이트 몬테로이가 전매제한에서 벗어난 8월에는 667건으로 늘었고, 9월(26일 기준)에는 41건이 거래 중이다.

경기도 전체를 봐도 용인시 거래량이 압도적이다. 경기도 25개 시군의 상반기 분양권 거래량은 총 1138건이다. 7월에는 304건으로 힐스테이트 몬테로이 한 개 단지의 8월 거래량보다 적다.

지난 2월 분양한 힐스테이트 몬테로이는 1순위 청약 접수에서 2107가구(특별공급 제외) 모집에 총 2만9926건이 접수돼 평균 14.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 일부 미계약을 대상으로 한 무순위 청약에는 168가구 모집에 1237건이 몰려 평균 7.36대 1의 경쟁률 보였다.

블록별로 당첨자 발표일이 달라 전매제한 해제일도 각기 달랐다. 2월 14일 발표된 2불록은 전매제한 해제일이 8월 14일, 1블록이 15일, 3블록이 16일부터 진행됐다.

분양 관계자는 "3000가구가 넘는 대단지인 데다 중도금 대출 지원을 받을 수 있어 실수요자의 관심이 높았다"며 "브랜드 아파트에다 서울 접근성이 양호해 향후 미래가치를 보고 투자한 수요도 적지 않을 것"이라고 설명했다.

◆ 분양권 거래 늘었지만 마이너스P 단지도 속출...'묻지마 투자'는 경계

분양권 거래가 급증했지만 '묻지마 투자'는 조심해야 한다는 의견이 있다.

힐스테이트 몬테로이의 분양권은 1000만~2500만원 정도의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 타입별로 차이가 있지만 전용 84㎡ 기준 분양가가 5억원 정도다. 프리미엄을 얹으면 5억1000만~5억2000만원에 내 집을 마련할 수 있다.

한달새 600건 넘게 거래되며 분양권 시장에서 소위 '핫플레이스'로 떠올랐지만 향후 미래 가치에 대해서는 의견이 분분하다.

일단 대단지 프리미엄을 감안해도 주변 시세와 비교하면 분양가가 비싼 편이다. 경부고속도로와 분당·수서간도시고속도로를 끼고 있는 용인시 수지구에서 우측으로 13km 정도 떨어져 있다. 주변 대부분이 아직 미개발 지역이라 학교와 병원, 대형 쇼핑몰 등을 이용하려면 도심으로 이동해야 하는 번거로움이 있다. 주변 1km 이내 아파트 시세와 비교해도 1억원 넘게 높다. 용인모현스위첸 전용 84㎡은 4억원에, 효천마을신안인스빌2단지는 3억7000만원 수준이다.

업계에서는 투자가치가 높다면 과연 초피에 매물을 대거 던졌겠냐는 평가도 나온다. 분양권 소지자는 계약금만 내고 아직 중도금을 내지 않았다. 계약금 10%만 내고 전매제한 6개월을 기다린 뒤 웃돈 1000만~2000만원을 남기고 소유권을 넘긴 것이다. 양도소득세를 제하면 사실상 손에 쥐는 차익은 그리 크지 않다.

투자자 입장에서는 중도금 대출이 가능해 내 집 마련의 기회가 될 수 있지만 묻지마 투자는 주의해야 한다. 최근 집값 하락이 본격화되고 추가 하락이 예상되면서 마이너스 프리미엄이 붙어 거래되는 단지도 속출하고 있다.

지난 1월 분양한 송파구 오금동 '송파더플래티넘' 전용 65㎡ 분양권이 14억2260만원에 나왔다. 이 면적의 분양가격 대비 5000만원 낮은 가격이다. 이 단지는 분양가가 송파구 역대 최고 수준인 3.3㎡당 5200만원이었으나 청약 경쟁률이 평균 2599대 1에 달했다. 인천 미추홀구 주안동 '주안파크자이더플래티넘'과 천안시 동남구 청수동 '청수행정타운금호어울림' 등도 일부 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 매물이 등장한 상태다.

용인시 수지구 내 분양권 전문 A공인중개사 대표는 "일부 단지에는 부동산 중개업소와 분양대행사 등 소위 업자의 보유 매물 거래가 상당히 큰 비중을 차지하기도 한다"며 "비규제지역과 중도금대출 등으로 진입이 상대적으로 쉬운 지역이라도 주택경기가 장기간 침체할 우려가 있어 보수적인 접근이 필요해 보인다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00