[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 작년에 이어 올해도 전국 아파트값의 추가 조정이 예상되는 가운데 내집을 마련하는 실수요자들은 상반기보다 하반기를 노려볼 만하다는 의견이 많다.

금리인상과 전셋값 약세 등으로 상반기에는 집값 반등이 쉽지 않은 상황이다. 경기침체 우려가 본격화하면 작년보다 하락폭이 더 클 것이란 분위기도 있다. 다만 정부가 주택거래 정상화를 위해 규제완화에 속도를 내고 있고 금리인상 중단에 이어 인하에 나서면 하반기를 저점으로 회복세에 접어들 것이란 관측도 나온다. 무주택자나 상급지로 이동하려는 유주택자들은 주택 매입 시기를 상반기 이후로 잡는 게 유리한 셈이다.

◆ 금리인상·전셋값 하락 등으로 상반기 약세 지속...하반기 반등 기대

2일 부동산업계에 따르면 올해 전국 아파트값은 작년에 이어 약세장이 이어질 것이란 분위기가 확산하고 있다.

작년 아파트값 하락을 이끌었던 악재들이 여전히 시장을 강하게 짓누르고 있어서다. 올해 추가적인 금리인상으로 주택담보대출 금리가 8%에 진입할 가능성이 있어 단기간에 주택거래 회복을 기대하기 어렵다.

1년 새 3배 넘게 뛴 대출금리 부담으로 집을 사고 싶어도 실행하기 어려운 환경이다. 실제 금리인상 영향으로 대출상환부담을 나타내는 주택구입부담지수가 4분기 연속 역대 최고치를 경신했다. 주택가격은 하향 곡선을 그리고 있음에도 주거비 부담이 오히려 상승한 것이다. 대출금리 인상이 집값 하락보다 더 큰 영향을 줬다는 얘기다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기준금리 인상이 계속되고 경기침체 우려가 확산하면서 올해 상반기까지 주택가격 하락세가 지속될 것"이라며 "투자심리가 크게 위축돼 급매물 이외에 정상적인 매물 소화가 어려운 상황"이라고 말했다.

이렇다 보니 내집을 마련하려는 무주택자들은 하반기 이후를 매수 적기로 잡을 필요가 있다. 인플레이션으로 촉발한 금리인상 추세가 하반기에는 정점을 지날 것으로 보인다. 금리인상 후폭풍으로 경기침체 우려가 있지만 대기업 파산, 금융시스템 붕괴 등의 수준으로 확산하지 않는다면 주택가격이 큰 폭으로 추가 조정될 가능성이 높지 않다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "금리인상이 멈추고 경기침체 불안이 어느 정도 해소되는 하반기쯤이 저점 매수시기로 보여진다"며 "추가적인 조정 가능성은 있지만 큰 폭의 변동성에는 제한적이라는 점에서 하반기에는 자금여력을 감안해 매수대상 지역에 관심을 가져볼 만하다"고 설명했다.

◆ 부동산 기관들, 올해 3~4% 하락 예상...일각 "예상보다 반등 빠를 수도"

작년 하반기에 이어 올해도 전반적인 집값 하락이 제기되고 있다.

부동산 관련 연구기관은 일제히 주택가격 하락을 예상하고 있다. 주택산업연구원은 내년 집값이 올해 말 대비 3.5% 하락할 것으로 전망했고, 한국건설산업연구원은 2.5% 내릴 것을 점쳤다. 대한건설정책연구원도 수도권 아파트 기준으로 3∼4% 조정 받을 것으로 내다봤다.

주택가격 하락을 점치는 이유는 집값에 영향을 주는 각종 지표들이 악화하고 있어서다. 미국이 금리인상을 멈추는 것에 그치지 않고 본격적인 인하에 나서야 하지만 인플레이션 하락 속도가 빠르지 않아 현재로선 그 시기를 예측하기 어렵다. 미분양 확산도 부담이다. 작년 1만4000가구까지 떨어졌던 전국 미분양 주택은 작년 11월 5만8000가구로 4배 넘게 증가했다. 미분양 주택이 늘어나면 수요대비 공급물량이 증가하는 측면이 있어 집값 반등에 부담을 준다.

전셋값이 바닥을 모르게 하락하는 것도 악재 중 하나다. 전세시장은 매매시장의 선행지표 격으로 전셋값이 하락하면 매맷값도 동반 하락하는 경우가 많다. 결국 고금리 부담이 해소되고 월세, 반전세로 돌아선 세입자들이 전세 수요로 이동해야 의미 있는 반등장을 기대할 수 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "정부가 부동산 시장의 연착륙을 위해 규제완화에 나서고 있지만 고금리 상황에서는 의미 있는 주택시장의 반등을 기대하기 어려울 것"이라며 "미국의 고금리 기조가 내년에도 유지될 것으로 보여 올해 약세장이 지속될 가능성이 있다"고 말했다.

반면 주요 아파트값이 최고점 대비 30% 정도 조정을 받을 상황에서 상반기 중에라도 초급매물에 관심을 가질 필요가 있다는 의견도 있다. 급격한 반등장을 기대하긴 어렵지만 서울 정비사업 등 개발호재가 있고, 입지적 경쟁력이 있는 지역은 가격 메리트가 생겼다는 것이다. 물론 무리한 대출을 받아 주택을 매입하기보단 자금 여력을 고려한 투자가 필요한 시점이다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "금리인상 속도가 너무 가파른 측면이 있지만 부동산 전문가들의 2022년 시장 전망치가 대부분 틀렸다는 점에서 올해 주택시장이 약세를 보일 것이나 관측도 섣불리 예단하기 어렵다"며 "바닥을 찾기보단 '무릎'에서 매수 타이밍을 잡는다는 생각에서는 올해 상반기 중 초급매물을 노리는 것도 장기적으로는 괜찮은 선택이 될 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com