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공공지원 민간임대 리츠, 대출·리파이낸싱 쉬워진다

기사입력 : 2024년02월28일 11:02

최종수정 : 2024년02월28일 11:02

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 공공지원 민간임대 주택건설사업을 할 때 리츠(부동산투자회사)를 사들일 수 있는 기관이 현행 보험사에서 일정 수준 이상 자금력을 갖춘 공제회까지 확대된다. 리츠로 대출을 해주는 금융사가 확대하고 대출자금에 대한 리파이낸싱이 허용된다. 

임대주택시장 안정을 위해 공공지원민간임대주택사업시 자금 조달처를 확대하고 사업 착수를 쉽게 할 수 있도록 개선한 것이다.   

28일 국토교통부에 따르면 국토부와 주택도시보증공사(HUG)는 공공지원민간임대 사업의 활성화를 위해 민간임대리츠 담보대출 및 리츠 차입가능 금융기관 확대 등의 제도를 29일부터 본격 시행한다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 원희룡 전 국토교통부 장관이 지난 1월 공공지원 민간임대주택 활성화 방안을 발표하고 있다.yooksa@newspim.com

앞서 정부는 지난 1월 '주택공급 확대방안'의 후속조치로 공공지원 민간임대 사업 활성화 지원을 약속했다. 이에 따라 ▲원활한 자금조달 지원 ▲사업참여 부담완화 ▲사업착수 심사기준 현실화 ▲사업 추진절차 간소화 등을 추진키로 했다.

우선 민간임대사업의 원활한 자금조달을 지원하기 위해 리츠가 차입가능한 금융기관을 확대하고 대출자금에 대한 리파이낸싱을 허용한다.

이를 위해 현행 보험사 위주의 자금조달 창구를 다변화한다. 과학기술인공제회, 대한소방공제회를 비롯한 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관을 리츠의 차입가능 기관으로 추가 지정토록 부동산투자회사법 시행령을 개정할 방침이다. 나아가 건설기간 중에 시행한 PF 대출을 임대기간 중 저금리 대출로 리파이낸싱이 가능하도록 허용한다.

민간 사업자들의 사업참여 부담을 완화하기 위해 공공지원민간임대리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준을 개선한다.

그간 민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공할 경우 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구하던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지한다. 사업의무는 약정을 통해 이행 가능하도록 한다.

이와 함께 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능한 주식 수를 100%로 확대해 민간이 보유한 주식을 모두 양도할 수 있도록 하고 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당긴다.

또한 공실률 5% 이하, 주거서비스 우수 이상을 받아야만 양도가 가능하도록 한 요건을 폐지해 보다 원활한 주식 양수도를 지원한다.

공공지원민간임대리츠에 주택도시기금이 출자하기 위한 사업성 심사를 할 때 기준이 되는 주택가격 상승률을 현실화한다. 의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%p 씩 상향조정한다. 이에 따라 수도권은 1.5→2.0%, 광역시는 1.3→1.8%, 그밖의 지역은 1.1→1.6%, 도생·오피스텔은 0→0.5%로 각각 늘어난다. 국토부는 기금투자를 위한 최소수익률 기준 충족 사업이 증가하게 되면 사업착수가 확대될 것으로 기대하고 있다.

우선협상자로 선정된 후 사업착수까지 소요되는 기간을 단축해 사업기간 장기화로 인한 사업자들의 절차상 부담을 낮춘다.

모든 사업장에 의무화 됐던 공사비 검증을 공동주택 분양가격 산정규칙을 일부 준용해 산출된 상한액 이하 공사비에 대해서는 공사비 검증을 면제한다. 이렇게 되면 검증에 소요되는 1개월을 단축할 수 있게 된다.

기금출자 심사 시 적용하는 토지비 감정평가 및 시세조사 결과 유효기간을 6개월에서 1년으로 확대한다. 감정평가 및 시세 재조사에 소요되는 기간 약 2개월 및 재조사 비용을 절감할 수 있게 된다.

추가적으로 주택도시보증공사에서 진행하는 기금투자 심사와 한국부동산원에서 진행하는 리츠 영업인가 심사 중 중복되는 내용을 상반기 중에 통합할 예정이다. 이를토대로 기금투자 심사 후 2주일 이내 영업인가 심사를 완료할 수 있도록 한다.

국토교통부 이기봉 주거복지정책관은 "이번 민간임대리츠 활성화를 위한 제도개선으로 자금조달 및 사업추진 여건이 개선돼 공공지원민간임대 사업 활성화가 이루어질 것으로 기대한다"고 말했다.

donglee@newspim.com

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