[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 앞으로 프로젝트파이낸싱(PF) 심사시 시행사·시공사의 담보나 신용보다 PF사업의 사업성·안정성 등을 위주로 평가한다. 또 PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 'PF 통합정보시스템'을 구축한다.
신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다. 리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼 육성에도 힘을 쏟는다.
14일 정부가 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'에는 시공사에 부담이 되고 있는 불합리한 관행을 개선하는 등 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립 방안이 담겼다.
우선 PF 대출시 사업성 평가를 강화한다. PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 또 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하지만 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식해 왔다.
이에 정부는 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선한다. PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화 한다는 방침이다.
불합리한 관행 개선에도 나선다. 그동안 금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위해 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구해왔다. 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무에 대한 부담이 있었다. 또 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 부담해왔다.
이에 정부는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 내년 1분기 내 책임준공 개선방안을 마련할 예정이다.
PF 수수료 관행도 개선한다. PF 수수료 점검결과 일부 불합리한 수수료 부과 관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점이 확인됐다. 이에 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융·건설), 전문가 등이 참여한 'PF 수수료 개선 TF'를 통해 개선방안을 도출하고 시행할 계획이다.
PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 'PF 통합정보시스템'도 구축한다. 현재 인허가·대출·분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있었다.
이를 통해 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적(예시, 반기)으로 축적한다.
신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화한다. '책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준'마련, 영업용순자본비율(NCR) 규제 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도 도입 등을 추진한다.
리츠를 통한 개발과 운영이 가능한 디벨로퍼 육성에도 힘을 쏟는다. 한국토지주택공사(LH) 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급 받아 오피스ㆍ상가 등을 개발해 분양하는 구조가 일반적이다. 하지만 이럴 경우 디벨로퍼는 분양을 통한 이익 실현에 집중하고 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적 운영이 발생한다. 또 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 불구하고 택지 분양받은 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 경향이 있다.
이에 정부는 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모한다.
이를 위해 우량 용지를 리츠(개발+운영사업자)에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도할 계획이다. 해당 사업에 대해 필요시 LH가 지분출자자로 참여해 사업 안정성 향상을 도모한다.
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