국토부, 조정대상지역 지정은 아직 유동적...1순위 후보지로 모니터링할 것
"과천은 왜?" 형평성 문제 시작...강남권 주민도 반발
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 비규제지역으로 반사이익을 누리고 있는 과천시 집값이 당분간 강세 흐름을 이어갈 전망이다. 조정대상지역 지정될 요건을 모두 갖췄지만 부동산 정책 컨트롤타워인 국토교통부가 당장 규제지역에 포함할 의지를 보이지 않고 있어서다.
다만 국토부는 과천시를 차기 규제지역 지정 후보 1순위로 올려놓고 지속적인 모니터링을 하고 있다는 입장이다. 이처럼 과천시가 국내 최고 집값 상승률을 이어가고 있는데도 규제가 적용되지 않자 아파트, 빌라 가릴 것 없이 전지역이 투기과열지구로 지정된 데다 전체 아파트에 대해 토지거래허가제가 시행되고 있는 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등의 비인기지역에서 형평성 문제가 제기되고 있다. 특히 이들 지역은 연초 일부지역에 지정된 토지거래허가구역이 풀렸다가 재지정될 때 기존 비 규제지역도 전역이 토지거래허가구역으로 재지정된 바 있어 상대적인 박탈감이 커지는 상황이다.
18일 부동산업계에 따르면 국내 최고 집값 상승세를 이어가고 있는 경기 과천시에 대한 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정에 관심이 쏠리고 있다.
과천시는 조정대상지역 지정에 대한 정량적 요건을 모두 갖췄다. 국토부에 따르면 직전 달부터 3개월간의 주택 가격 상승률이 해당 지역이 속한 시도 소비자물가 상승률보다 1.3배를 초과할 경우 조정대상지역으로 1.5배를 초과할 경우 투기과열지구로 지정할 수 있다.
한국부동산원 자료에 따르면 과천시의 경우 2월 제2주인 2월 10일부터 5월 제2주인 5월 12일까지 3개월간 4.94%의 집값 상승률을 보였다. 같은 기간 강남구는 4.37%, 송파구는 4.44% 올랐으며 서초구는 3.78%, 용산구는 1.98% 올랐다. 경기도 소비자물가지수 상승률은 12월 2.1%, 올 1월 2.4%, 2월 2.1%, 3월 2.1%, 4월 2.2%를 기록하고 있다. 즉 정량적인 수치만으로는 과천시는 이미 투기과열지구 지정 요건을 갖춘 셈이다.
반면 정성적인 요건을 들여다보고 있다는 게 국토부의 입장이다. 국토부 관계자는 "정량적인 요건으로는 이미 지정 요건을 충족했지만 정성적 요건을 살펴 지정 여부를 결정할 방침"이라고 말했다.
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조정대상지역 지정의 정성적 요건은 복잡하다. 주택시장 상황을 볼 때 투기과열 우려가 있어야 한다는 것이다. 시장전문가들은 과천시의 경우 이같은 상황도 갖췄다는 의견을 내놓고 있다. 한 시장 전문가는 "과천시는 강남처럼 수요-공급의 원칙 때문에 집값이 오른다고도 볼 수 있겠지만 대부분 재건축 아파트의 손바뀜으로 집값이 오르는 상황"이라며 "재건축 투자 과열을 투기 과열 조짐이 아니라고 간주하긴 어렵다"고 말했다.
과천시의 조정대상지역 지정은 당분간 이뤄지지 않을 것이란 전망이 강하다. 우선 조정대상지역 지정을 결정하는 주거정책심의위원회가 열리지 않았다. 규정에 따르면 주거정책심의위원회는 6개월마다 열려야한다. 하지만 국토부는 지난해 8월 이후 올해 주정심을 개최하지 않았다. 물론 여기에는 윤석열 전 대통령 탄핵심판에 따른 국정공백 영향도 있긴했다. 이와 함께 이후 주정심 개최 계획도 아직 없다는 게 국토부의 설명이다.
이같은 과천시에 대한 비 규제에 대해 형평성 문제도 나오고 있다. 서울 송파구나 용산구의 비인기지역 노후 아파트나 빌라에도 투기과열지구 지정이 돼 있는 반면 재건축 및 신규 아파트가 대부분인 과천시는 규제 '무풍지대'인 점 때문이다. 더욱이 과천시는 최근 들어 갑자기 집값이 오른 것이 아니라 원래부터 강남3구 가운데 송파구와 어깨를 나란히 하는 인기 주거지역이라서다.
실제로 송파구의 경우 서울지하철 2호선 잠실역 주변의 이른바 엘·리·트·레(엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스)와 한강변의 파크리오와 장미 등 일부 재건축 아파트가 급등세를 보인 것으로 오금·방이·가락·송파동 일대 노후 단지와는 가격차이가 크게 나타나고 있다. 용산구도 동부이촌동과 한남뉴타운 일대 재개발 지분이 가격상승을 주도하고 있지만 한강대교 서부지역의 아파트 등은 과천시에 비하면 낮은 가격 상승세를 보이고 있는 상황이다.
용산구 신계동 현지 중개업소 관계자는 "서울시와 국토부의 토허제 재지정 당시 용산구 전역의 아파트가 포함된 것에 주민들의 불만이 크다"며 "그런데 기준을 초과하는 집값 상승지역을 규제하지 않는 것은 형평성 문제를 일으킬 것"이라고 말했다.
정부 정책으로 집값을 억누르는 규제는 확대하지 않아야 한다는 주장도 나온다. 문재인 정부 시절 강도 높은 규제를 시행했지만 결과는 집값이 두배로 뛰었던 경험이 있기 때문이다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "정책적인 주택시장 규제는 특정 수요층이 집값을 띄우려는 의도가 확실해 보일 때 추진돼야 한다"며 "과천의 경우 재건축의 향후 가치에 대한 기대감이 반영된 정상적인 가격 상승으로 볼 수 있는 만큼 인위적인 규제 확대는 피하는 것이 바람직할 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
