[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "지방은 사람이 안 보여요. 거의 유령도시 수준입니다."

20일 오후 3시, '지방 주택시장 현황과 과제'라는 주제를 들고 나온 김선주 경기대학교 부동산자산관리학과 교수는 "지방에서는 인구가 늘 거란 기대는 이제 사라졌고, 남은 인구라도 지키자는 게 현장의 분위기"라고 설명했다.

그가 짚은 원인은 청년 세대의 수도권 쏠림 현상이다. 김 교수는 "수도권 졸업자 70%가 지방에 아무리 좋은 조건을 줘도 취업하기 싫어한다"며 "청년 세대가 전부 서울로 올라오기 때문에 인구가 증가할 수 있는 요인은 거의 없다"고 못 박았다.

김 교수의 말처럼 지방 주택시장은 주택 환경 변화에 따른 침체 직격탄을 맞은지 오래다. 특히 청년세대 인구 쏠림이 심화되는 상황에서 과거 덮어놓고 지었던 분양 단지를 지방 주택 시장이 소화하지 못하면서, 건설 경기 침체의 주요 원인으로 지목되는 지방 준공 미분양은 11년만 최대치를 기록한 상황이다.

이날 건설주택포럼은 서울 논현동 건설회관 3층에서 '지방 주택 시장 회복을 위한 혁신 방안'을 주제로 정기 세미나를 개최했다. 이날 세미나는 지방 주택시장이 직면한 심각한 이중고, 즉 공급과잉과 인구소멸 현상에 대한 실효적인 대응 전략을 모색하기 위해 마련됐다.

이날 주택 시장 전문가 및 건설업계 관계자들은 지방 주택시장 침체 원인을 진단하는 한편 보완 제도의 확청 및 생존 전략 수립의 필요성을 강조했다.

◆ "단기 분양으로는 미분양 해소 불가…장기화시 시장 불균형 도래"

건설주택포럼 연구 부회장직을 맡은 김 교수는 "지역 균형 발전 예산은 계속해서 증가하고 있지만 윤석열 정부가 외쳤던 지방 시대는 여전히 요원하다"며 "주택 시장이 활성화돼야 국토의 균형적인 발전이 가능하기 때문에 모두의 숙제로 남아있다"고 말했다. 실제 지역 균형 발전 예산은 균형발전종합정보시스템에 따르면 9.2조(2020년)→10.3조(2021년)→10.9조(2022년)→11.7조(2023년)→13조(2024년)→14.74조(2025년)로 2020년대 들어 끊임없이 우상향 중이다.

그럼에도 지방 균형 발전은 아직 답보 수준이다. 이유는 수도권 쏠림 현상. 이는 결국 지방 미분양으로 이어졌다. 김 교수는 "수도권 인구가 비수도권을 추월한 2019년을 기점으로 지방의 수요 기반이 본격적으로 붕괴됐다"며 "분양하면 팔릴 것 같다는 착시 속에 지방 공급이 누적됐고, 이게 지금의 미분양 사태로 이어졌다"고 설명했다.

또한 "2008년 금융위기 당시 미분양(주택)의 85%가 지방으로, 지금이 그때와 유사한 국면"이라면서도 "금리도 오르고 가계부채도 심각해서, 이제는 단기 분양으로 미분양을 해결할 수 없다"고 꼬집었다.

이어 "지방뿐 아니라 수도권에서도 착공이 급감하고 있다"며 "이 상태가 지속되면 향후 수도권 공급 부족으로 다시 시장 불균형이 심화될 수 있다"고 내다봤다.

◆ 지방 주택시장 회생, '통합 특례법'으로 규제 확 풀어야

박광동 한국법제연구원 선임연구위원은 이와 같은 위기 상황에서 현행법 체계의 분절적인 규제 개선만으로는 한계가 있다고 봤다.

발표에 따르면 정부는 주택 공급 확대, 시장 안정화, 지방 건설 경기 보완책 등 다양한 정책을 내놓고 있지만, ▲각종 법률과 규제의 중첩 및 분산 ▲부처별 정책의 미세한 차이와 칸막이 ▲복잡한 거버넌스 구조 등으로 인해 현장에서 체감하는 효과가 미미한 상황이다. 특히 부동산 PF 시스템 구축과 같은 정책도 국토교통부와 금융감독원이 각각 추진하면서 건설업계에 돌아올 실질적인 이익이 불분명하고, 단기적 처방에 그치는 경우가 많다는 것이다.

이에 박 연구위원은 기존의 관리·규제 중심이 아닌 진흥·지원 중심의 법률로서, 특정 지역에 한해 규제를 대폭 완화하는 '규제 프리존' 개념을 도입해야 한다고 설명했다.

그는 특별법의 핵심 구성요소로 ▲지방 내 '주택시장 활성화 지역'의 명확한 지정 ▲해당 지역 내 주택 관련 재정·금융·행정절차 규제의 포괄적 완화 ▲다른 관련 법률보다 우선 적용되는 법적 지위 확보 ▲금융·행정절차 등을 한 곳에서 지원하는 원스톱 지원체계 구축 등 네 가지를 제시했다.

박 연구위원은 "개별 단위의 규제 개선은 복잡한 이해관계와 거버넌스 구조에 막혀 제대로 효과를 내기 어렵다"며, "특별법 제정을 통해 지방 소멸 위기 지역에 한해서라도 규제를 일시에 풀고, 건설 투자 유도와 일자리 창출, 나아가 지역 균형 발전이라는 선순환 구조를 만들어야 한다"고 강조했다.

◆ 건설사, 지방 주택시장 '현미경 분석'으로 핀셋 공략해야 생존

지방 소멸과 악성 미분양에 대응하는 건설업계의 면모를 엿볼 수 있는 발표도 나왔다. 우미건설의 자산관리업을 총괄하는 김병권 우미건설 부사장은 "지역 불균형과 복지 활성화를 위해서 반드시 지방에 촉진 정책이 수행될 것"이라면서 "기회를 삼아야 한다"고 강조했다. 급변하는 주택 시장 환경에서 건설업계의 생존 전략을 제시하는 동시에 지방 시장 개척 방향을 제시한 것이다.

김 부사장이 주목한 것은 변화하는 인구구조 속에서의 틈새 시장이다. 건설사들이 살아남기 위해서는 막연한 시장 회복을 기다리기보다 철저한 데이터 분석을 통해 시장을 세분화하고, 특정 지역의 틈새 수요를 공략하는 '핀셋 전략'이 필요하다는 것이다.

김 부사장은 먼저 "지방 시장을 추상적으로 봐서는 안 되며, 광역시 권역 5곳, 주요 도시 권역 21곳 등으로 세분화해 각기 다른 시장으로 접근해야 한다"고 제언했다. 그는 "행정구역 최소 단위인 162개 시군구별 통계 등 활용 가능한 데이터를 총동원해 개별 시장의 공급 현황, 인구 동태, 주택 노후도 등을 면밀히 분석해야 한다"고 설명했다.

지방에서도 사업 기회를 포착할 수 있는 주요 지점으로 ▲30년 이상 노후주택 비율이 35% 이상으로 높아 신축 아파트 대기 수요가 풍부한 곳 ▲KTX, GTX 등 신규 광역 교통망 개통으로 인구 유입 및 주거 수요 창출이 예상되는 교통 요충지 ▲최근 2~3년간 신규 공급이 부족했던 지역 등을 꼽았다. 또한, "정부의 지역 균형 발전 정책이나 지방 경제 활성화 정책의 흐름에 맞춰 사업 기회를 포착하는 것도 중요하다"고 덧붙였다. 1~2인 소형 가구와 고령화 사회 진입에 따른 시니어 레지던스도 사업 모델로 제시됐다.

김 부사장은 우미건설의 사례를 들며 "2021년부터 인구구조 변화에 주목하고, 지방 시장을 약 26개 권역으로 나눠 연 2회 정밀 분석을 통해 사업지를 발굴하고 있다"며 "이를 통해 특정 소규모 지역이라도 300~700가구 규모의 사업은 충분히 성공 가능성이 있다고 판단되는 곳을 찾아내고 있다"고 말했다. 그는 "어느 지역에 500가구를 공급한다면, 그 집을 누가 살 것인지 명확한 고객층이 그려지지 않으면 사업을 추진하지 않는 것이 원칙"이라고 전했다.

이어 김 부사장은 철저한 위험관리의 중요성도 역설했다. 그는 "2022년 하반기 금리 급등과 PF 시장 경색 당시, 우미건설은 일부 사업장의 계약금을 포기하고 사업을 정리함으로써 더 큰 손실을 피할 수 있었다"며 "아무리 정밀하게 분석해도 예상치 못한 외부 충격은 발생할 수 있으므로, 최악의 경우 감당할 수 있는 손실 범위를 인지하고 사업에 임해야 한다"고 조언했다.

dosong@newspim.com