[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울의 재정비 사업구역 가운데 높이 제한으로 인해 추가로 받은 용적률을 다 활용하지 못하는 곳에 대해서는 공공기여도 실제로 받은 용적률 만큼만 적용된다.

준주거지역으로 용도지역을 상향할 수 있는 역세권의 범위가 역 경계선부터 최대 350미터(m)로 확대된다. 또 재개발사업장은 주민 동의율 50%를 확보하기 이전 서울시 건축심의를 받을 수 있다. 이와 함께 건축물 상부에 조성하는 '입체공원'이 도입된다. 

22일 서울시에 따르면 지난 21일 열린 도시계획위원회는 이같은 내용을 담은 '2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업부문)' 변경안을 수정가결 했다. 변경된 2030 기본계획은 도시계획위원회 수정가결사항에 대해 주민 재공람(14일)을 거친 후 6월 중 고시 예정이다.

변경안은 서울시가 올해 초부터 정비사업 활성화를 위해 발표한 규제철폐 혁신안을 담고 있다. 시는 ▲높이규제지역에 대한 공공기여 비율 완화(규제철폐 3호) ▲정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) ▲사업성 낮은 역세권에 대한 준주거 용도 상향을 위한 기준 마련(35호) 등을 잇달아 발표했다. 이번 서울시 도시기본계획 변경에 따라 '정비사업 3종 규제철폐안'의 제도적 실행력이 확보됐다. 서울시는 규제철폐안의 신속한 제도화를 위해 도시계획위원회 심의를 2개월 만에 모두 마쳤다.

먼저 높이규제지역에 따라 추가된 용적률을 모두 사용하지 못하는 재정비 사업장에 대해 공공기여를 완화한다. 

높이규제지역 공공기여 완화 예시 [자료=서울시]

앞으로 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 '높이 제약을 받는 지역'은 용도지역 상향 시 공공기여율이 기존 일률적인 10%로 적용되지 않고 실제 사용된 용적률에 비례한 비율만큼만 적용된다.

예를 들어 1종 일반주거지역에서 2종으로 용도지역 종 상향이 된 사업장은 용적률이 200%에서 250%로 늘어나며 이 경우 공공기여는 10%다. 하지만 높이 제약에 따라 실제 건축가능 용적률이 220%밖에 되지 않는다면 공공기여도 40%에 해당하는 4%만 부담하면 된다. 신통기획 등 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 공공기여의 추가 완화 적용도 가능하다.

대상지는 서울시내 재정비구역 가운데 신속통합기획으로 추진하는 사업장이다. 역시 높이 제한으로 추가된 용적률을 모두 사용하지 못하는 한남뉴타운을 비롯한 재정비촉진지구는 대상이 아니라는 게 서울시의 설명이다.  

재개발·재건축 사업에서 민간 사업부지 또는 건축물 상부에 조성하는 '입체공원'을 도입한다. 입체공원 면적은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 주택용지가 추가로 확보되는 효과가 있다. 건립가능한 주택 수가 늘어나고 공원설치비용, 면적에 비례해 용적률도 완화받을 수 있다. 입체공원은 신속통합기획 단지 가운데 도시규제, 입지 특성 또는 기타 건축계획 제약 등으로 인해 사업여건을 개선할 필요가 있는 지역에 적용된다. 

입체공원 예시도 [자료=서울시]

역세권 지역의 준주거지역 용도 상향 기준도 구체화됐다. 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업장에 우선 적용되며 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부지를 상향한다. 다만 시는 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의에 따라 역세권 범위를 지하철역 경계로부터 350m 이내까지 완화하는 등 용도 상향 적용 범위를 일부 조정할 수 있도록 했다.

재개발 사업시 정비계획안 수립이 완료되면 주민동의율 50% 이상 확보여부와 상관없이 서울시 도시계획위원회 심의를 바로 받을 수 있는 '재개발 선심의제'가 도입된다. 그간 재정비사업구역 지정을 위해서는 주민동의율 50% 확보 후 구청장이 서울시로 정비계획을 입안해 심의를 받아야 했다. 하지만 동의율 확보에 수개월이 걸리는 점을 고려해 도시계획위원회 심의와 주민동의를 동시에 진행하도록 절차를 개선했다.

시는 재개발 선심의제 시행으로 최대 6개월 이상 사업기간을 단축할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 주민공람 결과 사업추진에 반대하는 주민이 20% 이상(공공재개발은 25%이상)인 경우에는 구청장이 주민의견 조사 및 구역계 변경 등 입안재검토 절차 등을 선행하도록 보완했다.

최진석 서울시 주택실장은 "정비사업을 촉진하기 위해 최대한 빨리 규제철폐안이 실행될 수 있도록 법적 절차를 신속하게 완료했다"며 "사업 여건을 개선하기 위한 규제철폐를 지속 추진하며 주택공급을 확대하는 데 역량을 집중할 것"이라고 말했다.

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