용산정비창 전면제1구역·성수전략정비구역 등 서울 중심축 전략 확대
개발보유 운영 지속성이 유지되는 지속형 복합개발의 새로운 성공모델 제시
시장에서 인정받으며 기업가치 회복과 상승을 위한 체질 개선 박차
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = HDC현대산업개발이 재개발사업에 타운 매니지먼트 개념을 결합하며 국내 정비사업의 새로운 전환점을 제시하고 있다. 보통의 건설사처럼 시공에 국한되지 않고, 개발과 운영을 아우르는 디벨로퍼 방식을 통해 도시의 가치를 입체적으로 재구성하고 있다.
HDC현대산업개발은 시공 중심의 기존 건설사의 사업 방식에서 벗어나, 복합시설 기획과 고급 편의시설 운영까지 책임지는 자체 사업 중심으로 사업을 영위해온 대표적인 디벨로퍼로 손꼽힌다. 1970년대 압구정 현대아파트 단지를 건설하며 아파트부터 백화점, 학교까지 직접 대지를 매입하고 건설한 것을 시작으로, 부산의 랜드마크인 해운대 아이파크, 100만㎡ 도시개발사업인 수원 아이파크 시티, 최근의 서울원 아이파크까지 복합사업을 벌여오며 디벨로퍼 사업모델을 확장해 왔다. 특히, 광운대역세권 개발사업은 개발, 시공, 운영의 전 과정을 아우른 대표 프로젝트로, 경기 침체기에도 강북권 최고가 완판을 눈앞에 두는 성과를 기록하며 시장의 기대를 뛰어넘었다.
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| HDC현대산업개발이 서울 용산구 한강로3가 40-641일대 7만1,901㎡ 부지에서 진행되는 도시정비사업인 용산 정비창 전면 1구역 재개발 구역에 제시한 조감도. [제공=HDC현대산업개발] |
기존 시공사가 공사비 마진 확보에 초점을 맞추고, 발주처 설계에 의존하는 것과 달리 HDC현대산업개발은 개발 수익 극대화를 목표로 직접 상품을 기획하고 설계 전략을 수립한다. 특히, 광운대역세권 개발, 용산철도병원 부지 개발 등에서 HDC현대산업개발의 디벨로퍼 역량이 크게 드러난다. HDC현대산업개발은 도시의 문맥을 고려한 기획을 바탕으로 주거, 상업, 문화 콘텐츠를 유기적으로 결합해 단지의 자산가치뿐만 아니라 도시의 상징성까지 함께 끌어올리는 것에 특화되어 있다.
시공과 운영 전략에서도 뚜렷한 차이가 나타난다. HDC현대산업개발은 금융비용과 공사 기간을 고려한 효율적 시공, 사용자 만족 중심의 품질관리를 기반으로 준공 이후에도 공간의 가치를 지속시킨다. 특히, 호텔, 상업시설 등 단지 내 주요 공간을 직접 운영하며, 지역 명소화 전략을 통해 부동산 자산의 프리미엄을 강화하는 등 완공 이후에도 도시공간을 책임지는 자세를 견지하고 있다. 이는 시공 이후 운영에는 개입하지 않는 기존 건설사들과는 근본적으로 다른 방식으로, HDC현대산업개발이 도시를 계획하고 삶을 설계하는 디벨로퍼의 최강자로서 자리 잡을 수 있는 이유이기도 하다.
HDC현대산업개발은 압구정 현대아파트, 해운대 아이파크, 삼성동 아이파크 등 프리미엄 주거사업의 성공 경험을 바탕으로 국내 정비사업 시장에 차별화된 전략을 펼치고 있다.
HDC현대산업개발은 용산 전면 1구역에 The Line 330은 SMDP(건축디자인), LERA(구조설계), 삼성물산 리조트부문(조경), CBRE(비주거부동산컨설팅), LPA(경관조명), 파크햐얏트(호텔) 등이 포함된 월드클래스 협업을 통해 용산을 넘어선 서울의 랜드마크 실현과 분양수입금 극대화로 조합원 추가수익 연결한다는 포부를 밝힌 바 있다.
그뿐만 아니라 HDC용산타운을 제안하며 HDC그룹의 계열사 호텔HDC, HDC아이파크몰 등과의 직접적 연계를 통해 디벨로퍼 모델을 선보여 정비사업의 가치를 한층 끌어올렸다. 아파트 입주민에게 호텔식 편의시설과 맞춤형 타운 운영 서비스를 제공하는 등, 입주 이후까지 고려한 정비사업 설계는 기존 시공사 중심 사업에서 볼 수 없었다.
HDC현대산업개발은 디벨로퍼 모델로 용산에서 BTO 방식의 용산역전면 공원 지하공간개발 사업권을 확보하고 있다. 이는 지하철 1호선, 4호선, 신분당선, GTX-B를 연결하고, 용산역 전면공원의 지하를 복합개발하는 대형 프로젝트로, 30년간 직접 운영해 용산 타운 매니지먼트를 실현해 나간다는 방침이다. 하루 24만 명이 오가는 HDC아이파크몰 유동 인구를 활용한 지역 가치 상승 전략은 HDC용산타운과 연결되며, 향후 국제업무지구까지 확장되어 용산 전역의 자산가치를 극대화하는 핵심축이 될 것으로 기대된다.
아울러 디벨로퍼로서 본격화해온 HDC현대산업개발은 서울 도심 축 중심의 랜드마크 라인 구축 전략을 도시정비사업까지 확대 적용하고 있다.
광운대 역세권 개발사업은 지하 4층~지상 최고 49층, 8개 동, 3,032세대 시공을 넘어 메리어트호텔, 아이파크몰 유치 등 복합개발 사업의 기준이 될 수 있다. 이러한 기준을 제시하고, 성공적으로 분양을 마친 HDC현대산업개발은 용산 정비창 전면 제1구역에서 아파트, 오피스텔, 오피스, 상가 등이 이뤄진 복합개발사업에서 다시 한번 성공의 기준을 제안하고 있다. 한강 조망이 보장된 아파트와 오피스텔, 세계 1위 부동산 컨설팅 CBRE를 통한 오피스 및 상가 컨설팅, 파크하얏트 호텔 유치를 통한 오피스 및 상가 활성화 연계 등이 핵심이다.
현재 추진 중인 주요 사업지로는 삼성동 일대 자산개발, 잠실 마이스 민간투자사업, 복정역세권 개발사업 등이 있으며, 미아·미아삼거리역 일대 정비사업을 비롯해 성수전략정비구역 등에서 추가로 사업지를 확보해 한강을 중심으로 성수-잠실-용산-여의도를 잇는 서울 도심 축 중심의 랜드마크 라인을 구축해 나간다는 계획이다.
이 같은 도시구조 재편 전략은 단순한 부동산 개발을 넘어, 서울의 글로벌 도시경쟁력을 높이는 데 이바지할 것으로 기대된다. HDC현대산업개발은 도시의 중심지에 고도화된 주거·상업 복합공간을 조성하고, 입주 이후의 운영까지 고려한 디벨로퍼 방식으로 경쟁력을 강화하고 있다.
HDC현대산업개발 관계자는 "정비사업의 핵심은 단지 개발을 넘어 삶의 질을 높이고 도시의 미래를 설계하는 것에 있다"며 "HDC현대산업개발은 건설사의 틀을 넘어 도시 디벨로퍼로서 개발부터 운영까지 책임지는 패러다임을 제시해 정비사업의 새로운 모델을 선도해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
blue99@newspim.com
