[서울=뉴스핌] 김연순 기자 = 오피스는 더 이상 단순한 공간이 아닌 산업과 기술 변화에 따라 끊임없이 진화하는 상품이라는 새로운 시각이 제시됐다.

이지스자산운용 전략리서치실은 서울 오피스 시장의 구조적 변화를 심층 분석한 '오피스 수요·공급 및 자산 사이클의 변화' 보고서를 30일 발간했다.

보고서는 "서울 오피스 시장을 단순한 공급과 수요의 숫자로만 해석하는 시대는 끝났다"며 "디지털·AI 전환 시대를 맞아 오피스의 개념 자체를 재정의해야 할 시점"이라고 분석했다.

실제로 코로나19 이후 하이브리드 근무, ABW(Activity-Based Working) 등이 확산되면서 기업들의 오피스 선택 기준이 근본적으로 변화했다. 단순한 업무 공간을 넘어 인재 확보와 생산성 향상, ESG 경영의 핵심 도구로 오피스를 활용하는 추세가 뚜렷해졌다는 것이다.

특히 AI, 반도체, 바이오, 미래 모빌리티 등 신성장 산업의 부상이 이러한 변화를 가속화하고 있다. 이들 산업은 고부가가치 구조로 연구·개발·기술 등 고급 인재 확보를 위한 프리미엄 오피스 수요가 높다.

더욱이 AI 기술이 진화하면서, 산업 전반의 지형이 바뀔 전망이다. 기업은 AI를 통해 비용을 절감하고 생산성을 높이는 동시에, 새롭게 창출되는 AI 관련 일자리를 위한 고사양 오피스 수요가 확대될 것으로 예상된다.

[서울=뉴스핌] 김연순 기자 2025.06.30 y2kid@newspim.com

보고서는 이에 오피스 수요-공급 측면에서 일시적인 공급 과잉을 우려하기보다 장기적으로 선택받는 오피스의 조건을 고민해야 할 시점이라고 주장했다. 보고서에 따르면 서울 오피스 시장은 2029년 전후 공급이 정점에 이를 전망이다. 2025~2031년까지 공급 예정 물량은 약 214만 평에 달한다.

다만, 연 평균 공급규모는 약 31만 평으로, 지난 15년간 연 평균 공급규모인 약 33만 평 대비 오히려 적다. 여기에 주요 프로젝트의 인허가 지연 및 자금 조달 난항으로 실제 준공은 계획 대비 2~3년 지연될 가능성이 크다는 분석이다.

공급의 질적 변화도 주목할 대목이다. 신규 프라임 오피스 대부분이 ESG 인증, 스마트 빌딩 시스템, 프리미엄 어메니티, 서비스 등을 갖춘 최고급 사양으로 계획되고 있다. 이는 기존 중소형·저사양 오피스가 주를 이루던 과거 시장 구조와의 근본적인 단절을 의미한다.

보고서는 향후 오피스 시장이 극명한 양극화가 가속화될 것으로 예상했다. 실제 연면적 1만 평 이상 신규 공급 비중이 높은 서울 광화문, 종로, 을지로 등 중심권역(CBD)은 초대형 오피스(2만 평~5만 평)의 평당 명목임차비용(NOC)이 소형 오피스(1천 평~3천 평) NOC 대비 2010년 1.9배 수준에서 지난해 2.5배까지 확대됐다. 초대형 공급면적이 많았던 여의도권역(YBD)도 같은 기간 2.2배에서 2.8배까지 차이를 벌렸다.

최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 "서울 오피스는 단순한 부동산 공급-수요 논리를 넘어, 산업 구조 변화와 기업 혁신의 동반자로 진화하고 있다"며 "변화하는 산업 지형과 기업의 진화하는 니즈를 정확히 파악하고, 공급 상황과 질적 차별화를 활용한 정교한 투자 전략이 자산의 장기 경쟁력을 결정할 것"이라고 말했다.

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