[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 저층 노후주거지 주택 정비 및 개량을 위해 추진하는 소규모 재개발사업인 모아주택·모아타운 사업이 이번 정부 규제에 따라 된서리를 맞게 됐다. 정부의 서울 전역에 대한 투기과열지구 지정에 따라 재개발·재건축 정비사업이 아닌 모아주택·모아타운도 조합원 지위 양도가 불가능해졌기 때문이다. 

특히 관리처분 인가 이후 사업구역만 조합원 지위 양도가 불가능한 재개발과 달리 모아주택·모아타운은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위를 양도할 수 없어 모아주택·모아타운 조합원들의 재산권 행사는 더 차질이 생길 전망이다. 

20일 서울시와 국토교통부 등에 따르면 10·15 부동산시장 안정대책에 따라 서울 전역이 투기과열지구로 지정됨으로써 소규모 정비사업인 서울시내 모아주택·모아타운도 재건축·재개발사업과 마찬가지로 조합원 지위 양도가 불가능해진다. 

서울시 관계자는 "법령에 따라 모아주택·모아타운 사업의 기법인 소규모주택 정비사업은 조합설립인가 이후부터 주택을 팔 때 조합원 지위를 양도하지 못하게 된다"고 말했다. 

투기과열지구에서 조합원 지위 양도 금지는 재건축·재개발의 경우 '도시 및 주거환경정비법'의 적용을 받는다. 이에 따르면 재건축은 조합설립 인가 이후부터 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지분을 양도할 수 없다. 반면 서울시가 주도하는 모아주택·모아타운사업은 도정법에 따른 사업이 아닌 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 기반한 사업이다. 

빈집 및 소규모주택 정비법에서도 주택법에 따른 투기과열지구 지정시 조합원 지위 양도를 금지하고 있다. 다만 도정법에서 재개발사업의 조합원 지위 양도 금지를 관리처분 인가 이후로 규정한 것과 달리 빈집및소규모주택정비법은 조합설립 인가 이후부터 지위 양도를 금지한다. 사실상 소규모 정비사업이 재개발의 '하위사업'으로 인식되고 있는 점을 감안할 때 이례적인 부분이다. 도정법에서는 상대적으로 고가 주택 정비사업으로 꼽히는 재건축에 대해 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 금지하고 있다. 

다만 1회에 한해 양도가 가능한 요건은 재개발보다 완화된 규정이 적용된다. 재개발사업에서 관리처분 인가 이후 조합원 지위를 양도하려면 '5년이상 거주 10년이상 보유' 요건을 갖춰야 하지만 소규모 정비사업 조합원이 조합설립 인가 이후 지위를 양도할 땐 '3년이상 거주 5년이상 보유' 요건을 갖추면 된다. 이는 법 시행령에 규정된 것으로 조합설립 인가부터 관리처분 인가까지 기간이 통상 5년 이상 걸리는 점을 감안한 것으로 보인다. 

이같은 제도 규정에 따라 모아주택·모아타운 사업은 위축이 불가피할 전망이다. 실제 서울시가 추진하는 모아주택·모아타운 사업은 대부분 기존 투기과열지구인 강남3구와 용산구가 아닌 강북권이나 관악구 등에서 많이 추진되고 있다. 올해 7월말 기준 서울시 모아주택·모아타운 사업구역은 총 91개소로 이중 당시 투기과열지구로 지정된 강남3구와 용산구 내 사업장은 송파구 2곳, 서초구 2곳, 강남구 1곳, 용산구 1곳이며 나머지는 모두 비투기과열지구에 속해 있었다. 

이에 따라 모아주택·모아타운 사업의 동력이 크게 위축될 수 있다는 지적이 나온다. 그동안 정비사업을 할 여력이 없는 조합원은 자신의 지분을 팔고 나갈 수 있었지만 이제 이런 기회가 봉쇄된 만큼 모아주택·모아타운 사업을 할 '중요 이유'가 없어진 셈이다. 실제 과거 저소득자들을 대상으로 하는 주거환경개선사업에서는 분담금을 낼 여력이 없는 조합원들이 집을 팔고 나갈 수 있도록 조합원 지위 양도를 허용한 바 있다. 

한 시장 전문가는 "원주민이 돌아오지 못한다는 이유를 들어 재개발 사업이 비판을 받고 있지만 분담금을 낼 여력이 없는 소유주들이 오른 가격에 집을 팔고 나갈 수 있었던 것도 재정비 사업 활성화의 한 축이 된 것이 사실"이라며 "이처럼 '오른 가격에 집을 팔 수 있는 기회'가 봉쇄된 정도가 아니라 재산권 행사가 어려워진 만큼 모아주택·모아타운 사업의 동력이 상실된 것으로 해석된다"고 말했다. 

실제 모아주택·모아타운 사업은 재건축·재개발과 달리 규모가 상대적으로 작아 사업 매력이 부족하다는 지적을 받는다. 최근 서울시가 사업성 제고를 위해 사업성 보정계수를 적용하고 있지만 모아주택·모아타운은 높이도 15층 이하가 대부분이며 용적률도 낮다. 특히 700~800가구 이상 대단지 건립이 가능한 모아타운이 아닌 100~200가구 규모 모아주택사업은 층수나 용적률을 더 높일 수도 없어 사업이 좌초될 가능성이 점쳐진다. 또한 모아주택·모아타운 같은 소규모 정비사업의 경우 공사비는 재건축·재개발과 동일한 반면 단지 규모가 작다는 약점 때문에 1군 브랜드 시공사 영입이 어렵다는 문제도 있다. 

서울시로서도 별다른 대응책은 없는 상황이다. 서울시 관계자는 "법령에 정해진 사항이기 때문에 현 상황에서 최선의 방안을 모색할 것"이라고 말했다. 

업계 한 관계자는 "오세훈 시장이 주택공급 확대가 아닌 노후 저층주거지역 정비사업으로 선택했던 모아주택·모아타운 사업은 분담금 납부 여력이 부족한 주민들이 상대적으로 많다"며 "그동안 없던 규제가 적용된 만큼 이번 10·15대책의 여파가 오히려 강남3구 등에 비해 훨씬 강하게 나타날 것"이라고 말했다. 

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