[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 정부가 수도권 집값 과열을 막기 위한 추가 규제를 예고한 가운데, 재산세·종합부동산세 등 보유세 인상 가능성이 강하게 제기되고 있다. 세제개편안이 시행될 경우 다주택자의 주택 보유 부담이 증가하면서 시장에 풀리는 매물이 일부 늘어날 것으로 전망된다. 다만 '똘똘한 한 채' 현상이 강화되거나 임차인의 주거비용 부담이 확대되는 등 부작용이 발생할 것이란 우려도 나온다.

27일 업계에 따르면 정부가 부동산 보유자에 매기는 재산세와 종합부동산세를 강화하는 방향으로 개편안을 검토하고 있다. 서울 아파트 두 채를 보유한 다주택자의 경우 연간 보유세가 수천만원에 달해 처분하려는 심리가 높아질 것으로 분석된다.

최근 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부 등은 부동산세제 개편 관련 합동 태스크포스(TF)를 발족했다. 정부가 지난 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'에 TF 논의를 통해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다는 내용이 담긴 데 따른 것이다.

주택종합 매매가격지수 변동률 [그래픽=김아랑 미술기자]

업계에서는 과세표준의 기준이 되는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 상향하는 방식으로 보유세를 간접적으로 인상할 가능성이 높다고 본다. 직접적으로 보유세율을 인상하는 것은 규제에 대한 반발로 여당을 향한 부정적 여론이 확대될 우려가 있기 때문이다. 보유세 부담이 커질 시 시장의 동요가 클 것으로 예상되는 만큼 구체적인 내용은 내년 6월 지방 선거가 마무리된 후 세제개편안에 담길 것으로 관측된다.

공시가율은 공시가격이 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하는지 나타내는 비율이다. 현행 공동주택의 공시가격 현실화율은 시세 대비 평균 69%다. 공정비율은 공시가격에서 실제로 세금을 부과할 때 적용하는 비율이다. 현재 1주택자 기준 60% 수준이다. 종부세는 과세표준에 따라 산정되기 때문에 과세표준의 근거인 공시가율과 공정비율을 인상할 경우 재산세와 종부세 부담이 커진다.

새 정부 출범 후 세 차례 부동산 대책을 내놓았지만 수도권 집값 안정화를 위해서는 추가 대책이 필요하다는 지적이 나오는 상황이다. 앞서 지난 6월에는 수도권 지역 주택담보대출을 최대 6억원으로 축소하는 내용의 6·27 대책이 발표됐다. 9월에는 조정대상지역의 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 하향하는 등 내용이 담긴 9·7 대책이 공개됐다. 그러나 서울 인기 지역을 위주로 집값 상승세는 꺾이지 않았다.

한국부동산원의 7월 전국 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.12% 올랐다. 수도권은 0.33%, 서울은 0.75% 상승했다. 6·27 대책의 효과가 미적지근했던 것이다. 9·7 대책이 발표된 후에도 상황은 비슷했다. 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.09% 상향됐다. 수도권 0.22%, 서울 0.58% 상승으로 나타났다.

다만 10·15 대책에 따라 당분간 집값 상승세가 주춤할 것이라는 시각이 우세하다. 서울 전역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 매매가 부담스러운 환경이 됐기 때문이다. 그러나 정부는 앞서 두 번의 대책 효과가 미미했음을 확인한 만큼 보유세 부담 강화를 염두에 두는 모습이다. 실제 김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 출입기자단 간담회에서 "개인적으로는 보유세를 늘려야 한다고 본다"고 말한 바 있다.

보유세 부담 강화가 이뤄진다면 다주택자의 주택 처분이 일부 늘어날 전망이다. 주택 보유에 따른 기대 이익이 감소하기 때문이다. 그러나 시장에 풀리는 매물 양은 제한적일 수 있다는 지적이 나온다. 시간이 지날수록 서울 부동산 가격이 우상향할 것이라는 믿음이 시장에 굳건하다. 주택을 임대차로 활용하는 다주택자의 경우 보유세가 오르더라도 전월세가 인상으로 세금 확대분을 일부 상쇄 가능하기도 하다.

시장에 매물이 늘어나더라도 서울 집값이 하락세로 전환되기 어려울 것이라는 시각도 다수다. 주택을 여러 채 보유하기 어려워지면서 자산 가치가 높은 주택 한 채에 집중 투자하는 '똘똘한 한 채' 현상이 확대될 수 있다. 이럴 경우 입지가 우수한 지역으로 수요가 쏠리면서 강남권 등을 중심으로 가격이 오를 수 있다는 추측이다.

전문가들은 보유세 부담을 확대할 시 거래세 완화를 병행해야 한다고 조언한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "보유세 부담 확대 시 인기지역 주택으로만 수요가 쏠리면서 인기지역과 비인기지역간 편차가 커질 수 있다"며 "전반적으로 시장 분위기가 가라앉을 가능성이 높다"고 설명했다. 그러면서 "세금 규제가 거래세 완화와 함께 진행되지 않는다면 당장 가격 급등세가 꺾이더라도 그 효과는 단기적일 것"이라고 했다. 

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "해외에서는 보유세를 취득가를 토대로 매기는 경우가 많지만 우리나라는 매년 공시가격을 책정해 세금을 산출한다"며 "부동산 가치 상승 시 보유세 부담이 꾸준히 증가한다는 점에서 국내 보유세 부담은 이미 큰 편"이라고 말했다. 이어 "이런 상황에서 거래세를 낮추지 않고 보유세만 올린다면 매물 잠김 현상이 발생할 수 있다"며 "보유세를 조정한다면 거래세 개선의 검토도 함께 필요하다"고 덧붙였다.

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