[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 주택시장은 공급 부족과 대출 규제 장기화가 동시에 작용하며 구조적 압박 국면에 진입할 것이란 전망이 나온다. 수년간 이어진 착공 부진으로 입주 물량 감소가 불가피한 상황에서, 대출 규제까지 겹치며 시장 불안 요인이 쉽게 해소되기 어려운 실정이다.

◆ 착공 급감 여파…입주 물량 감소 '예정된 수순'

본지가 부동산 전문가 16명을 대상으로 2026년 예상 공급물량을 설문한 결과, 전원이 "공급이 부족할 것"이라고 답했다. 최근 수년간 이어진 착공 부진으로 공급 감소는 어느 정도 예상된 결과라는 분석이다.

프롭테크 업체 직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 작년(3만1856가구) 대비 48% 줄어든 1만6412가구, 수도권은 8만1534가구로 28% 감소할 전망이다. 공급 불안의 배경으로는 아파트 착공 물량 감소가 꼽힌다. 서울 아파트 착공 물량은 2022년 4만4894가구에서 2023년 2만7426가구, 지난해 2만1821가구로 급감했다.

착공 물량 감소는 통상 2~3년 시차를 두고 입주 물량 감소로 이어져 중장기적 공급 가뭄을 심화시킬 가능성이 크다. 김효선 NH농협은행 수석전문위원은 "공급 절벽은 통계상 이미 예정된 리스크로, 서울에서는 가격 하방 경직성을 강화하는 요인"이라며 "단기 급등보다는 핵심 지역 중심의 선별적 반응으로 나타날 것"이라고 말했다.

구강모 연세대 교수는 "단기적 수요정책만으로는 공급 부족을 충족하기 어렵다"며 "과거 정책 실현 실패 경험 때문에 시장은 공급 증가를 쉽게 신뢰하지 않을 것"이라고 지적했다.

정부는 연초 새로운 공급대책 발표를 준비 중이며, 토지거래허가구역 일부 해제와 정비사업 규제 완화가 핵심 내용이 될 것으로 예상된다. 전문가들은 재개발·재건축 인허가 정상화와 사업성 강화로 단기 물량 확대보다는 중장기 공급 안정화를 추구해야 한다고 조언했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "현행 재건축초과이익환수제 등 규제 구조가 개선되지 않으면 특정 지역 집값만 오르는 악순환이 반복된다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "2~3기 신도시 착공 약속 등 공공주택 공급 확대를 통해 수도권 주택 공급을 늘리는 정책적 노력이 필요하다"고 강조했다.

김은선 직방 빅데이터팀장은 "LH를 중심으로 수도권 주요 입지에서 분양으로 이어질 수 있는 사업 속도를 높이려는 시도가 이어질 것"이라며 "즉각적인 공급 체감 효과보다는, 시장 참여자들에게 공급이 계속될 것이라는 신호를 주는 데 의미가 있다"고 설명했다.

어떤 대책이 나오더라도 큰 효과를 기대하기 어렵다는 비판도 있다. 기존 발표된 공급대책만으로 정부 계획의 한계가 드러났다는 판단에서다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공급 목표가 100만에서 270만가구까지 오락가락하다가 최근에는 착공 기준 135만가구로 조정됐다"며 "2026년에도 기존 발표 내용을 조금 더 세부화하는 수준을 넘어서는 것은 어려울 것"이라고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "공급 확대 방향성은 옳지만, 속도를 내 가시적 성과를 보여주는 것이 중요하다"고 강조했다.

◆ "공급대책 아무리 내도 시장은 안 믿어"…정책 신뢰도 시험대

2026년 대출 규제에 대해 질문한 결과 '2025년과 비슷한 수준 유지'를 선택한 이들이 62.5%(10명)로 가장 많았다. '더 심해질 것'은 25%(4명), '완화 가능성'은 12.5%(2명)에 그쳤다. 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "2026년 대출 규제는 작년과 비슷할 것으로 보여 거래 절벽 현상 역시 이어질 전망"이라며 "대출 규제와 큰 관련이 없는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 일부 지역에서만 자금이 움직일 것으로 예상된다"고 말했다.

전문가들은 DSR 중심 관리 기조는 계속될 것이란 전망을 공통적으로 내놨다. 스트레스DSR 강화와 주담대 한도 규제가 투자 수요를 억제하는 핵심으로 작용하며, 실수요자 대상 미세 조정 가능성은 열어두되 대규모 완화는 제한적이라는 분석이다. 서광채 한양사이버대 부동산학과 교수는 "시장 상황에 따라 미세한 조정이 이루어지는 수준에서 대출 규제 정책이 실행될 것"이라며 "대출 규제 변동으로 인한 시장 영향력은 크지 않을 전망"이라고 말했다.

규제가 계속해서 몸집을 불리면 시장 불안정을 불러일으킬 수 있다는 우려도 제기된다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "추가 대출 강화 시 서민 실수요자 타격감이 계속 커지면서 내부 불만들에 정부가 더욱 대응하기 더 어려워질 것"이라고 말했다. 

현 시점 가장 필요한 정책으로는 정비사업 활성화가 1순위(43.8%)로 꼽혔다. 재개발·재건축 제도 완화를 통해 공급 확대를 꾀하고, 정부 정책이 시장 최대 위험 요인이 되지 않도록 수요 억제 중심에서 벗어나야 한다는 요구가 강했다. 

시장 안정화 요구를 선택한 이들은 12.5%로 집계됐다. 전세 사기 여파와 수급 불균형 해소를 위한 맞춤형 대응이 필요하며, 지역별·물건 유형별 차등 정책으로 '똘똘한 한 채' 집중을 누그러뜨려야 한다는 평가다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "지속적이고 꾸준한 공급 대책과 단기적 공급 확대 방안을 둘 다 모색해야 한다"며 "전월세 가구 등 주거비부담 완화 방안도 요구된다"고 말했다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "당장의 집값 상승을 막기 위한 단발성 대책을 소규모로 반복하기 보다는 차제에 전반적이고 중장기적인 제도개선 방향을 제시하는 것이 시급하다"고 조언했다.

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