[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "분양가가 강남 뺨치는 수준이라 놀라긴 했습니다. 그래도 아내가 여의도로 출퇴근하기 좋고, 10년 넘게 살 실거주 목적으로 미래 가치를 생각하면 나쁘지 않다는 생각도 듭니다." (견본주택 방문객 50대 유모씨)

지난 3일 찾은 '라클라쎄자이디파인' 견본주택. GS건설과 SK에코플랜트가 합작해 짓는 노량진 뉴타운의 첫 분양 아파트다. 2003년 2차 뉴타운 지정 이후 무려 23년 만에 베일을 벗은 상징적인 단지지만, 평당 8400만원에 육박하는 초고분양가가 책정되면서 예비 청약자들 사이에서는 기대감과 충격이 교차하는 분위기다.

◆ 강남권 뺨치는 3.3㎡당 8400만원…예비 청약자 '자금 조달' 딜레마

가장 큰 쟁점은 단연 분양가다. 이날 공개된 라클라쎄자이디파인의 분양가는 전용 84㎡ 최고가 기준 약 25억8500만원, 59㎡는 약 21억1700만원에 달한다. 이는 분양가 상한제가 적용되는 서초구 등 강남권 핵심 입지 단지들의 분양가와 맞먹거나 오히려 높은 수준이다.

현장에서 체감하는 충격은 더욱 크다. 노량진 일대 공인중개사들 역시 한층 높아진 분양가에 혀를 내두르고 있다. 인근의 한 공인중개사 A씨는 "당초 시장에서는 전용 84㎡ 기준 17억~18억원 선을 예상했는데, 분양 일정이 지연되면서 분양가를 대폭 올려 승인받은 것으로 보인다"며 "현재 조합원 입주권의 경우 84㎡ 매물이 26억원에 호가가 형성돼 있고, 여기에 억대의 추가 분담금까지 고려하면 체감되는 진입 장벽은 훨씬 높다"고 현장 분위기를 전했다.

실질적인 자금 조달 역시 험난할 전망이다. 분양 관계자에 따르면 중도금 60% 중 집단 대출은 40%까지만 가능하며, 나머지 20%와 계약금 10% 등 수분양자는 분양가의 상당 부분을 현금으로 융통해야 한다. 20억원이 훌쩍 넘어가는 초기 자본과 나날이 깐깐해지는 대출 규제, 그리고 3년의 전매 제한 및 실거주 의무 등은 현금 부자가 아닌 무주택 실수요자들에게 높은 허들이다.

◆ "비싸도 완판?" 트리플 역세권·평지 지형 품은 입지에 눈길

이러한 고분양가 논란에도 불구하고, 업계와 현장 관계자들은 노량진 뉴타운이 가진 입지적 파급력을 앞세워 흥행을 자신하고 있다. 라클라쎄자이디파인은 도보권에 7호선 장승배기역과 1·9호선 노량진역을 모두 끼고 있는 다중 역세권 단지다. 여의도, 강남, 광화문 등 서울 3대 주요 업무지구로의 출퇴근이 극도로 용이하며, 향후 서부선 경전철 개통 호재까지 대기하고 있다.

특히 인접한 신흥 주거지인 흑석 뉴타운과의 입지적 차별화가 눈에 띈다. 견본주택이 마련된 서울 강남구 자이갤러리에서 만난 분양 관계자는 "흑석 뉴타운이 구릉지와 언덕 위주로 형성된 것과 달리, 라클라쎄자이디파인은 지하 주차장 전체를 단절 없이 연결하고 지상을 평탄화해 쾌적한 보행 환경을 자랑한다"고 강조했다.

또한 단지를 주변 도로보다 약 10m가량 들어 올린 '요새형 설계'를 적용해 저층부의 프라이버시 침해와 소음 문제를 획기적으로 개선했다. 지하 2개 층에 상업시설이 들어가면서 사실상 아파트 2·3층이 일반 아파트의 5·6층 높이에 해당하게 돼 저층 당첨자들의 불만을 최소화했다. 이 밖에도 향후 개발될 1구역의 공개 공지를 활용하면 노량진역까지 도보 10분 이내에 도달할 수 있다는 점도 강점으로 꼽힌다.

일반분양 물량의 상품성도 꼼꼼히 따져봐야 할 대목이다. 총 1499가구 중 일반분양은 369가구에 불과하지만, 수요자 선호도가 가장 높은 전용 84㎡가 176가구, 59㎡가 169가구로 구성됐다. 통상 정비사업의 일반분양 물량은 저층이나 비선호 동에 집중되는 경향이 있으나, 이번 단지는 상품성을 대폭 끌어올렸다.

설계도 돋보인다. 104동 28층 최상층에는 한강과 도심 조망이 가능한 입주민 전용 스카이라운지와 게스트하우스가 조성된다. 가구 내부 역시 84A 타입의 경우 3층부터 20층까지 층별로 교차되는 오픈 발코니를 적용해 다채로운 입면 디자인과 실용성을 동시에 잡았다. 수입 주방 가구 특화 옵션, 엔지니어드 스톤 마감 등 하이엔드급 설계도 수요자들의 눈높이를 맞췄다.

◆ 9천가구 신흥 주거타운의 첫 단추…부동산 시장 가늠자 될까

결국 이번 라클라쎄자이디파인의 청약 성적은 향후 노량진 뉴타운 전체의 향방을 결정지을 중요한 가늠자가 될 것으로 보인다. 동작구 노량진동 일대에 들어서는 8개 구역의 정비사업이 모두 마무리되면, 이 일대는 한강 이남을 대표하는 약 9000가구 규모의 신흥 주거타운으로 완벽하게 탈바꿈한다.

이날 찾은 노량진 뉴타운은 성인 남성 도보로 10여분이 걸리는 거리였다. 한창 공사가 진행 주인 8구역과, 이주를 마치고 철거를 기다리고 있는 7구역이 눈에 띄었다. 6구역은 이들을 양쪽에 끼고 영화초, 영등포중·고를 품고 있는 모양새였다.

하지만 초품아, 중품아처럼 단지에서 학교로 직통하는 길은 아직 마련되지 않았다. 단지에서 학교 쪽으로 바로 통하는 길은 폐쇄되어 있는 상태이기 때문이다. 단지 측이 지자체에 기부채납하는 공간이 포함되어 있기 때문에, 향후 길의 형태나 통행 재개 여부 등은 관할 지자체와 교육청이 협의해서 결정할 문제라는 점은 아쉽다. 다만 분양 관계자는 "관할 기관의 답변을 기다리고 있다"며 "입주 초기에는 지자체 협의 결과에 따라 등하교 시 길을 약간 돌아가야 할 수도 있지만, 돌아가더라도 큰 도로를 위험하게 건너야 하는 동선은 아니"라고 강조했다.

앞선 공인중개사 A씨는 6구역의 분양가에 대해 "가격이 비싸 놀라긴 했지만, 위치 자체가 워낙 훌륭하다. 여의도나 흑석동 진입을 노리던 자금력 있는 수요층이 1호선과 9호선 급행을 동시에 누릴 수 있는 위치적 메리트를 보고 노량진으로 시선을 돌리고 있다"며 "과거 다른 뉴타운의 사례를 보더라도 첫 분양 단지가 당시에는 가장 비싸 보이지만 결과적으로는 진입하기 가장 좋은 타이밍이었다는 학습 효과가 작용할 풀이된다"고 귀띔했다.

노량진 6구역 분양은 그 거대한 주거타운 조성의 첫 단추다. '뉴타운 첫 분양'이라는 상징성과 마중물 프리미엄이 20억원대라는 현실적인 자금 압박을 뚫고 흥행으로 이어질 수 있을지 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다.

라클라쎄자이디파인의 청약은 오는 13일(월) 특별공급을 시작으로 14일(화) 1순위 해당 지역, 15일(수) 1순위 기타 지역, 16일(목) 2순위 접수를 진행한다. 당첨자 발표는 22일(수)이며, 정당계약은 5월 4일(월)부터 6일(수)까지 사흘간 이뤄진다.

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