[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 공공주도 재정비사업 방식인 도심공공주택복합사업이 속도를 내고 있는 것으로 알려졌다. 그동안 주민 갈등이 크거나 사업성이 부족해 정비사업이 지연됐던 서울 역세권 상가와 노후 저층주거지역을 중심으로 주민 참여 의지도 높아지고 있는 모습이다. 업계에서는 민간 정비사업 대비 사업 호응도가 오히려 높은 수준이라는 평가도 나온다.

다만 문화재 등 각종 규제를 피하기 어려운 데다 용적률이 법적 상한의 1.4배까지 허용되더라도 층수 제한으로 고밀 개발 실현이 쉽지 않다는 지적이 나온다. 또한 현 정비사업의 주요 걸림돌인 분담금 문제 역시 민간 정비사업 대비 크게 개선되기 어렵다는 관측도 제기된다.

◆ 3년 만에 재개된 도심복합사업, 역세권 상가·규제 묶인 노후저층주거지 소유주에 인기

6일 서울시 자치구와 정비업계에 따르면 도심공공주택복합사업이 그동안 정비사업이 어려웠던 노후 건축물 소유자들 사이에서 관심을 넓혀가고 있지만, 기대만큼 사업 '메리트'가 높지 않다는 지적도 나오고 있다.

도심공공주택복합사업은 '공공주택 특별법'에 근거한 공공 정비사업으로, 역세권·준공업지역·저층주거지 등 민간 정비사업 추진이 어려운 지역을 대상으로 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 토지를 수용해 사업을 시행하는 방식이다. 사업 완료 후에는 기존 토지소유자에게 현금 또는 현물로 보상한다.

이 사업의 가장 큰 장점은 고밀 개발이 가능하고 사업 속도가 빠르다는 점이다. 법령상 추진 시 주거지역에서도 용적률을 법적 상한의 최대 1.4배까지 적용받을 수 있다. 예를 들어 통상 용적률 250~300% 수준인 서울 3종 일반주거지역의 경우 최대 약 420%까지 완화 적용이 가능하다.

또 수용 방식으로 LH가 시행을 맡는 사업인 만큼 조합설립인가 단계가 없고 보상 방식으로 운영되기 때문에 관리처분 계획 인가도 필요 없다. 민간 정비사업에서 조합설립인가와 관리처분계획 인가 소요 기간을 감안하면 사업기간이 2년 이상 단축될 수 있는 셈이다. 반면 서울시 통합심의나 자치구의 사업시행인가는 일반 정비사업과 똑같이 받아야 한다. 

이에 따라 최근 후보지 공모를 받은 도심복합사업은 수요자들 사이에서 인기를 보이고 있는 상황이다. 국토교통부에 따르면 지난 3월과 4월 실시된 도심공공주택복합사업 후보지 공모결과 강남·서초·송파구를 포함한 서울시내 16개 자치구의 44곳에서 제안이 들어왔다. 국토부는 44곳 공모 신청지역 가운데 사업을 추진할 수 있는 곳을 도심공공주택복합사업 후보지로 지정하고 이들 후보지 가운데 주민 3분의 2이상, 토지면적의 50%이상 동의를 얻은 곳을 사업지로 지정할 계획이다. 

일부지역의 경우 공모 사업에 대한 주민 동의가 상당히 높게 나타나고 있다. 실제 중구 신당동 일대는 공모 단계에서 52%의 주민동의율을 받을 정도다. 이는 사업지역으로 지정될 수 있는 동의율이다. 중구 관계자는 "이는 관내 민간 정비사업과 비교해도 매우 높은 초기 동의율"이라며 "국토부가 사업을 승인하면 후보지 지정 등 사업 추진이 활발히 이뤄질 수 있을 것"이라고 말했다. 

◆ 정부 규제 여전, 고밀개발 실현도 확신 못해…도심복합사업 역세권 상가 중심 추진될 것 

중장기적으로 도심복합사업이 확대될 지는 아직 미지수라는 게 업계의 반응이다. 고밀개발이 가능하다는 장점이 있지만 실제 사업성 확대로 이어질지는 확신할 수 없어서다. 도심복합사업에서는 민간 정비사업보다 높은 용적률을 받을 수 있지만 이는 층수가 뒷받침 되지 않으면 실현이 어렵다. 하지만 용적률과 달리 층수에 대한 기준은 심의권자인 서울시 규정에 따른다.

즉 용적률이 40% 늘어난다해도 층수가 더 늘어나지 않기 때문에 건폐율(대지면적 대비 건물바닥면적)만 높은 건물이 지어지게 된다. 실제 민간 정비사업인 세운4구역의 경우 정부의 반대에도 서울시가 고층 개발을 강조하려는 이유가 1000%를 넘는 용적률을 실현하려면 40층 높이가 필요해서다.

이와 함께 도심복합사업은 특별법에 따라 실행되는 사업이지만 실제로는 정부 규제를 벗어나기 어렵다는 문제점도 있다. 앞서 말한 중구 신당동의 경우 남산성곽 높이제한 규제를 받고 있는 문화재 보호구역이다. 지금까지 정비사업이 좌초된 것도 이같은 이유 때문이다. 하지만 도심복합사업에서도 이같은 문화재 보호 규제를 무력화하기 어렵다.

중구 관계자는 "도심복합사업이 특별법 사업이라해도 지자체 규제가 아닌 정부차원의 규제는 대부분 피하지 못하는 것으로 알고 있다"며 "문재인 정부 시절에도 국토부 사업 승인을 받지 못했으며 현 정부에서도 문화재 보호구역 규제를 피할 수 없을 것으로 보고 있어 결국 성곽 주변 주거지역은 제척하는 구역계로 사업을 신청한 상태"라고 말했다. 국토부 관계자도 "문화재 보호구역 규제는 도심복합사업도 적용을 피하기 어렵다"고 말했다. 

아울러 정비사업의 주요 걸림돌로 꼽히는 공사비, 즉 분담금 부담 문제도 여전히 과제로 남아 있다. 공공 정비사업이라 하더라도 분담금이 민간 정비사업 대비 크게 낮아지기는 어렵다는 전망에서다. 국토부 관계자는 "도심복합사업은 민간 정비사업의 대안이지만 경쟁 관계에 있는 사업은 아니다"라며 "민간사업과 유사한 품질의 주택을 공급하는 것을 목표로 하는 만큼 공사비에 따른 분담금 역시 큰 차이를 내기 어려운 구조"라고 설명했다.

실제 2021년 11월 공개된 서울 신길2구역의 추정 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 8억9000만원으로, 당시 신축 아파트 매맷값인 13억5000만~15억원 대비 낮은 수준이었다. 다만 이후 국제 원자재 가격 상승으로 분양가가 큰 폭으로 오른 점을 감안하면 민간 정비사업과의 분양가 격차는 점차 축소될 것이란 관측이 나온다.

이에 따라 도심복합사업은 노후주거지와 역세권 상권 중에서도 역세권 상가 지역에서 상대적으로 활기를 띨 것이란 전망이 많다. 역세권 상가는 소유주 간 이해관계가 복잡해 소송 등으로 갈등이 빈번하고 관리처분도 쉽지 않다. 반면 도심복합사업은 전면 수용 방식으로 일정 동의율만 확보하면 반대 토지 소유주 지분을 수용할 수 있어 사업 추진이 비교적 수월하다. LH 기준 보상가로 정산되는 만큼 보상액을 둘러싼 갈등도 상대적으로 줄어들 것이란 분석이다.

업계 관계자는 "현 정부에서 민간 정비사업의 대안 기능을 강화했지만 도심복합사업은 당초 역세권 복합개발을 위해 만들어진 사업"이라며 "원칙적인 고밀개발이 가능하다는 점은 있지만 사실상 사업 과정과 결과가 민간 정비사업에 비해 큰 우위를 갖는다고 말할 수 없는 만큼 도심복합사업은 노후 저층주거지역 보다는 역세권 복합개발사업에 집중될 가능성이 높다"고 말했다.

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