[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = "가족 간 금전 거래 등 사적금융을 이용하는 사례가 늘고 있어 현행 대출총량 규제만으로는 이를 막기 어렵다. 사적금융까지 반영해 대출 한도를 정하는 방안을 검토해야 한다."

지난 14일 열린 '부동산 금융정책 국민 의견 경청 토론회'에서는 대출총량 규제의 한계를 지적하는 전문가 발언이 이어졌다. 최근 1년간 여섯 차례의 부동산 대책이 발표됐지만, 여전히 잡히지 않는 집값의 근간에는 규제 사각지대에 놓인 사적금융이 있다는 것이 이들의 진단이다.

6·27 대책에 이은 10·15 대책으로 현재 수도권 및 규제지역에서는 최대 6억 원의 주택담보대출만 가능하다. 여기에 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원 등 고가 주택에 대한 규제도 강화됐다.

그럼에도 수도권 주택 가격은 여전히 상승세를 이어가고 있다. 부동산 조사기관에 따르면 지난 1년간 서울 아파트 매매가격은 13.1% 상승했다. 고가 주택 역시 최고 거래가격이 연이어 경신되는 등 정부가 기대하는 유의미한 가격 안정은 아직 요원하다.

최근에는 대출총량 규제로 인해 KB국민은행이 주택담보대출 한도를 최대 6억 원에서 3억 원으로 '반토막' 내 논란이 일기도 했다. 이처럼 금융사를 통한 공적금융이 막힌 상황에서도 집값이 오르는 것은 결국 가족이나 지인의 도움 등 사적금융의 영향이라는 분석이다.

사적금융은 그 특성상 규모조차 파악하기 어렵다. 파악이 되지 않으니 대출총량 규제의 핵심 지표인 DSR에도 반영되지 않는다. 부모가 자식에게 현금을 증여할 경우 세금이 부과되지만, 차용 형태의 개인 간 거래를 활용하면 낮은 이자만 지급하고 '합법적인' 자금 확보도 가능하다.

특히 대출을 받기 위해 선착순 신청이 이뤄지는 '오픈런'에 이어, 이제는 대출 자체가 막히는 '셧다운' 우려까지 커지면서 결국 현금 여력이 있는 사람만 집을 살 수 있다는 비판도 나온다. 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오는 이유다.

사적금융은 현실적으로 규제가 쉽지 않다는 우려도 있다. 공적금융과 사적금융 사이에 놓인, '복지금융'으로도 불리는 사내대출만 봐도 이를 확인할 수 있다.

규제 사각지대 속 일부 대기업만 누리는 '특혜'라는 지적이 있지만, 정당한 노사 협의를 통해 마련된 복지제도라는 반박도 만만치 않다. 결국 기업과 노조가 자율적으로 보완책을 마련할 수밖에 없는 구조다.

이 같은 사적금융의 부작용을 줄이기 위해서는 규제 프레임의 전환이 필요하다. 단순히 대출을 억제해 수요를 누르기보다, 주택가격 상승 요인을 정밀하게 겨냥하는 맞춤형 규제를 적극 발굴해야 한다는 것이 전문가들의 주장이다.

비정상적인 부동산 시장을 안정화해 국민의 주거 불안을 해소하겠다는 정부 방침에는 이견이 없다. 다만 효과만큼 부작용도 큰 현행 대출총량 규제에 대해서는 충분한 재논의와 재검토가 필요하다. 정부의 판을 바꾸는 획기적인 대책이 요구되는 시점이다.

peterbreak22@newspim.com