[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 상업용 부동산 투자시장이 지난해 역대급 거래의 기저효과와 자금 조달 부담으로 숨 고르기에 들어갔다. 우량 오피스에 대한 수요는 유지됐다. 호텔 거래가 빠르게 늘면서 자산별 투자 흐름이 뚜렷하게 갈렸다.

27일 CBRE코리아는 '2026년 2분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'를 통해 이 같이 밝혔다.

올 2분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 5조8232억원으로 전년 동기 대비 약 21% 감소했다. 누적 투자액은 12조2849억원으로 지난해 같은 기간보다 17.7% 줄었다.

지난해 투자시장이 역대 최고치를 기록한 데 따른 기저효과에 지정학적 위험과 물가 상승 우려가 더해진 결과로 분석됐다. 기준금리 인상 가능성이 미리 시장에 반영된 데다 은행권의 조달금리가 오르면서 투자자의 차입비용 부담도 커졌다.

오피스 거래 규모는 약 3조9600억원으로 전체 투자의 68%를 차지했다. 2분기 최대 거래는 서울 여의도 하나증권빌딩으로 하나증권이 우선매수권을 행사해 약 8112억원에 직접 인수했다. 거래 단가는 연면적 기준 3.3㎡당 약 3840만원으로 여의도 권역 역대 최고치를 기록했다.

신규 임대형 오피스 공급이 제한적인 상황에서 안정적인 임차 구조와 향후 개발 가능성을 갖춘 여의도 우량 자산의 가치가 유지되고 있다는 평가다.

지베스코자산운용은 넷마블이 매각 후 보통주에 재투자한 서울 구로 지타워를 6976억원에 인수했다. 퍼시픽자산운용도 국민연금 밸류애드(리모델링 등 자산관리를 통해 건물의 임대수익과 가치를 높이는 방식) 펀드를 활용해 을지트윈타워를 6570억원에 매입했다. 현재 여러 대형 거래가 진행되고 있어 하반기 오피스 거래 규모는 상반기보다 늘어날 것으로 전망됐다.

물류센터 거래액은 8981억원으로 전 분기보다 16% 증가했다. 지난해 분기 평균인 1조3700억원에는 미치지 못했다. 국내 기관투자자의 참여가 전년보다 확대되면서 외국계 투자자와 국내 자본이 우량 물류 자산을 놓고 경쟁하는 흐름이 나타났다.

ADF자산운용은 물류 블라인드펀드(투자처를 정하지 않고 자금을 먼저 모은 펀드)를 통해 경기 안성 성은리 물류센터를 2150억원에 사들였다. 마스턴투자운용은 로지스포인트 신해리를 준공 전 먼저 매입하며 1190억원에 인수를 마쳤고 페블스톤자산운용은 외국계 투자사와 함께 남양주 화도읍 물류센터를 1050억원에 매입했다.

호텔은 상업용 부동산 투자시장에서 존재감을 빠르게 키웠다. 2분기 거래액은 7526억원으로 5분기 연속 증가했다. 상반기 누적 거래 규모는 약 1조4000억원으로 지난해 연간 거래액 약 1조8000억원의 76%에 달했다.

캐피탈랜드는 보코 서울 명동을 3686억원에 인수했다. 객실당 가격은 6억4000만원이다. 이 밖에 신세계그룹의 오라카이 대학로 호텔 인수와 마스턴투자운용의 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로 매입, 오라이언자산운용과 외국계 투자사의 양평동 유니언호텔 인수 등이 이어졌다.

같은 기간 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류센터의 평균 수익률은 각각 4.2%, 5.3%로 전 분기와 같은 수준을 유지했다. 한국은행이 지난 16일 기준금리를 0.25%포인트 인상하면서 차입비용이 늘고 매도자와 매수자 간 가격 차이가 확대될 가능성이 제기됐다.

우량 자산을 매입하려는 대기 수요는 여전히 견고하지만 금리 상승에 따른 금융비용을 감당하기 어려운 자산은 가격 조정 압력이 커질 수 있다. 입지와 임차인 구성, 공실률 등 자산의 기초 여건에 따라 투자 수요가 갈리는 양극화가 하반기 시장의 주요 변수가 될 전망이다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "지난해의 높은 기저와 조달금리 상승 등으로 거래 규모가 조정됐다"며 "기준금리 인상으로 자금 조달 부담이 커졌다"고 진단했다.

이어 "하반기에는 자산의 기초 여건에 따른 선별적 투자 기조가 강화될 것"이라며 "도심에 새로 공급된 오피스의 공실이 얼마나 빠르게 해소되는지도 향후 임차 수요와 투자 흐름을 좌우할 변수"라고 부연했다.

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