코로나19의 확산, 러시아·우크라이나 전쟁의 발발과 지속, 전세계적인 인플레이션 및 이에 따른 급격한 금리상승 등으로 최근 해외 부동산 시장의 불황이 지속되면서 해외 부동산에 투자하는 금융상품에서 원금손실이 발생하는 사례가 증가하고 있다. 이에 따라 투자자와 금융상품 판매사 및 운용사 사이에서 설명의무 위반, 불완전판매 등을 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다.

필자 역시 최근 해외 부동산 투자상품의 손실을 둘러싼 투자자와 금융회사 및 자산운용사 사이의 각종 분쟁에 관하여 소송 및 자문 업무를 수행하면서, 관련 분쟁에서 반복적으로 문제되는 쟁점들을 접하고 있다. 개별 금융투자상품의 구조, 대출약정의 구체적 내용과 투자대상 자산에는 차이가 있을 수 있겠으나, ① 금리 상승 등에 따른 부동산 가치 하락으로 대출약정상 담보 관련 요건을 충족하지 못하고, ② 이에 따른 추가 담보 제공, 대출금 상환 또는 리파이낸싱이 원활하게 이루어지지 않으면서 기한이익상실(EOD)이 발생하며, ③ 이후 담보권 실행이나 매각 절차 등을 거쳐 투자손실이 현실화되는 점에서는 상당부분 공통적인 양상이 나타난다. 나아가 투자손실이 현실화된 이후에는 투자자들이 상품의 구조와 투자위험, 특히 대출 및 리파이낸싱에 수반되는 위험에 관한 설명이 충분하지 않았다는 점을 문제 삼는 경우가 많다는 점에서도 관련 분쟁의 주요 쟁점은 대체로 유사하다.

특히 문제의 발단은 앞서 본 경위로 인한 금리상승이 부동산의 가치 하락으로 이어지게 된다는 점에 있다. 부동산 투자에서는 통상 임대수익을 해당 부동산의 가치로 나눈 자본환원율(Cap Rate)을 통해 투자수익률을 판단한다. 그런데 금리가 상승하면 상대적으로 안전한 예금이나 채권 등에 투자하더라도 더 높은 수익을 얻을 수 있게 되므로, 투자자들은 상대적으로 위험이 큰 부동산에 투자하는 경우에도 그에 상응하는 추가적인 수익을 요구하게 된다. 예를 들어, 200억 원의 부동산에서 매년 10억 원의 임대수익이 발생한다면 자본환원율은 5%로 계산된다. 그런데 금리상승으로 투자자들이 기존보다 3% 높아진 8%의 수익률을 요구하게 되면, 임대수익이 여전히 연 10억 원으로 유지되더라도 8%의 자본환원율을 충족하기 위한 부동산의 가치는 약 125억 원(= 10억 원 ÷ 8%)으로 하락하게 된다. 즉, 임대수익에는 변화가 없더라도 시장금리 상승에 따라 요구수익률이 높아지면 부동산의 투자자산으로서의 가치는 앞서 본 바와 같이 200억 원에서 125억 원으로 크게 하락할 수 있다.

이와 같은 부동산 가치의 하락은 부동산 취득 과정에서 조달한 대출과 결합하여 투자손실을 확대시킬 수 있다. 부동산 가치가 하락하면 대출약정상 담보인정비율(LTV, Loan-to-Value) 요건을 충족하지 못하게 될 수 있고, 해당 대출약정에서 정한 절차에 따라 금융기관이 추가 담보 제공이나 대출금 상환, 리파이낸싱 등을 요구할 수 있다. 그리고 만일 위와 같은 요구에 상응하는 조치가 이루어지지 않거나 이루어지기 어려울 경우, 대출약정에서 정한 기한이익 상실이 발생하고, 나아가 담보권 실행 및 투자대상 부동산의 강제매각으로 이어질 수도 있다.

이 과정에서 투자자들은 LTV 요건이나 담보권 실행 관련 위험이 충분히 설명되지 않았다는 이유로 판매사의 설명의무 위반을 주장하는 경우가 많다. 또한 판매사는 통상 자산운용사가 제공한 투자설명서(IM)를 기초로 투자자에 대한 설명자료를 작성·제공하므로, 투자자들은 판매회사뿐만 아니라 해당 자료를 작성·제공한 자산운용사에 대해서도 책임을 묻는 경우가 많다. 물론 그 과정에서 투자자들이 자산운용사의 구체적인 운용행위에 문제가 있었다는 점을 주장하는 경우도 있다. 그러나 자산운용사의 운용상 책임이 인정되기 위해서는 구체적으로 특정 운용행위가 선관주의의무에 위반된다는 점은 물론, 나아가 해당 행위와 투자자의 손해 사이에 인과관계가 존재한다는 점까지 입증하여야 하므로 그 책임을 인정받기가 쉽지 않은 측면이 있다. 따라서 관련 분쟁에서는 상품의 구조와 투자위험에 관한 설명이 적절하게 이루어졌는지가 핵심적인 쟁점으로 다루어지는 경우가 많다.

그러나 투자자들이 문제삼는 LTV 요건이나 담보권 실행 관련 위험 자체를 투자손실의 독립적인 원인으로 보기는 어려운 측면이 있다. LTV는 부동산 가치 하락이라는 기초적인 투자위험이 대출약정상 추가 담보 제공이나 대출금 상환 등의 구체적인 불이익으로 이어지는 과정에서 작동하는 지표 또는 매개수단이고, 담보권 실행 역시 그러한 투자위험이 현실화된 이후 대출채권의 회수를 위하여 이루어지는 절차 또는 수단에 해당하기 때문이다. 결국 투자손실의 근본적인 원인은 부동산 가치 하락이나 사업성 악화, 금융시장 경색 등과 같은 기초적인 투자위험의 발생에 있는 것이고, LTV 요건이나 담보권 실행은 이러한 위험이 현실화되는 과정에서 손실을 구체화되는 과정으로 볼 필요가 있다.

이와 관련하여 최근 대법원도 해외 부동산 개발사업과 관련된 중순위 메자닌 대출채권을 실질적인 투자대상으로 하는 펀드에서, 해당 대출과 관련된 대주간 약정에 담보권 실행방식인 DIL(Deed in Lieu of Foreclosure) 조항이 포함되어 있었던 사안에 관하여 의미 있는 판단을 내렸다 (대법원 2026. 7. 16. 선고 2025다212617 판결). 참고로 DIL은 담보권 실행에 따른 경매 등을 거치지 않고 채무자가 담보부동산의 소유권을 채권자에게 이전하여 채무를 변제하는 방식을 의미한다.

해당 사건에서 원고는 펀드에 포함된 DIL 조항 및 그 위험성에 관한 판매사의 설명이 부족하였다며 사기·착오에 의한 계약 취소 및 설명의무 위반 등을 주장하였다. 그러나 대법원은 DIL 조항이 설명의무의 대상이 되는 중요사항에 해당하지 않는다고 보아 원고의 주장을 배척한 원심의 판단을 그대로 유지하고 상고를 기각하였다. 이는 해당 펀드의 손익이 부동산 가치 및 개발사업의 사업성 등 본질적인 투자위험에 따라 결정되는 구조이고, DIL은 이러한 위험이 현실화된 이후 채권회수를 위해 작동하는 담보권 실행 방식에 불과하다는 점을 전제로 한 것이다.

위 판결은 해외 부동산 투자상품 관련 분쟁에서 투자손실의 근본적인 원인이 무엇인지와 손실이 현실화되는 과정에서 작동한 계약상 회수장치를 구별할 필요가 있음을 보여준다는 점에서 의미가 있다. 따라서 향후 관련 분쟁에서도 단순히 LTV 위반이나 담보권 실행이 있었다는 사정만을 근거로 그와 관련된 투자조건을 독립적인 투자위험으로 단정할 것이 아니라, 부동산 가치 하락과 금리상승, 리파이낸싱 여건 악화 등 어떠한 요인이 실제 투자손실의 원인이 되었는지를 구체적으로 살펴볼 필요가 있다.

김성중 법무법인 화우 파트너변호사

경력

2013 제2회 변호사시험 합격
2013-15 육군 제8군단사령부 법무부 (국선변호, 국가송무·배상담당)
2015-16 국방시설본부 법무실 (국가송무담당)
2016-18 법무법인(유한) 대륙아주
2021 중소기업은행 본점 (파견)
2021-22 신한은행 본점 (파견)
2024 농협은행 본점 (파견)
2018-현재 법무법인(유) 화우

학력

2003 중대부속고등학교
2010 서울대학교 법과대학 법학부
2013 고려대학교 법학전문대학원
2016 고려대학교 대학원 법학과 (행정법박사 수료)
2022-23 미국 University of California, Los Angeles, School of Law (Visiting Scholar)

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

y2kid@newspim.com