[서울=뉴스핌] 박가연 기자 = 정부가 잔금대출 총량관리 부담을 낮췄지만 사업장별 공급 격차는 이어지고 있다. 대출 여력이 확대된 이후에도 여신위험과 수익성, 자산 집중도 등에 따라 은행권의 취급 한도가 엇갈리고 있다.

2일 금융권에 따르면 하반기 입주를 앞둔 약 7만가구의 잔금대출 수요는 26조원 안팎으로 예상된다. 정부는 지난달 가계대출 증가율 관리 수준을 1.5%에서 3.0%로 높여 전 금융권의 연간 대출 여력을 약 30조원에서 60조원으로 확대했다. 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 관련 집단대출의 총량 부담도 낮췄다.

◆ 총량 부담 낮추자 집단대출 증가…대단지별 한도는 차이

잔금대출을 포함한 은행권 집단대출도 최근 증가세가 가팔라졌다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 말 집단대출 잔액은 149조2970억원으로 7월 말보다 1조544억원 늘어 올해 들어 가장 큰 월간 증가폭을 기록했다. 지난 3월 말 145조9777억원까지 줄었던 잔액은 4월부터 5개월 연속 증가했다.

전체 집단대출이 늘고 있지만 개별 사업장의 공급 규모는 차이가 난다. 총량 부담 완화로 대출 여력은 넓어졌지만 실제 잔금대출 한도는 시행사나 조합과의 협의와 은행의 사업장 심사를 거쳐 정해진다.

이에 입주를 앞둔 수도권 대단지에서도 한도와 심사 진행 단계에 차이가 나타나고 있다.

경기 수원 매교역 팰루시드는 2178가구를 대상으로 5대 은행이 각각 1000억원씩 총 5000억원의 잔금대출 한도를 배정했다. 오는 10월 입주하는 2451가구 규모 서울 은평구 힐스테이트 메디알레는 아직 주요 은행의 취급 규모가 확정되지 않아 일부 은행이 참여 여부와 한도를 검토하고 있다.

서울 강남권 대단지에서는 잔금대출 공급 경쟁이 두드러졌다. 이달 입주하는 3064가구 규모 서울 서초구 디에이치방배의 5대 은행 잔금대출 한도는 당초 5000억원에서 1조5500억원으로 세 배 이상 늘었다. 일부 은행은 가산금리를 0.1%포인트 낮추기도 했다.

강남권의 높은 담보가치와 상대적으로 양호한 차주 여건에 대단지 고객 확보 효과까지 더해지면서 은행권의 취급 수요가 높았다는 설명이다. 잔금대출은 입주 이후 주택담보대출로 장기간 거래가 이어져 과거에도 주요 대단지를 중심으로 적극적인 영업이 이뤄졌다.

현재와 비슷한 금리 수준이었던 2023년 서울 서초구 래미안 원베일리에서는 마이너스 가산금리까지 등장했다. 당시 금융채 5년물 금리는 4.38%로 지난 1일 기준 4.438%와 비슷했지만 한 은행은 -0.4%포인트의 가산금리를 적용해 연 3.98%의 5년 고정금리를 제시했다.

한 시중은행 관계자는 "과거에는 일부 은행이 한 단지의 집단대출을 대규모로 맡는 경우가 있었지만 최근에는 리스크 관리를 위해 여러 은행이 나눠 취급하는 경우가 많다"며 "한도도 처음부터 크게 열기보다 신청 상황에 따라 추가하고 있다"고 말했다.

◆ 담보·지역별 위험에 취급 규모 달라져…가계대출 관리도 지속

현재도 대단지 고객 확보 유인은 여전하지만 취급 규모는 사업장별로 달라진다. 과거 일부 은행이 집단대출을 대규모로 맡아 안정적인 영업 대상으로 활용했다면 최근에는 담보가치와 지역별 시장 여건을 함께 고려해 한도를 정하고 있다는 게 은행권의 설명이다.

주택시장 여건도 사업장별 심사에 영향을 미친다. 현재 입주 시점의 주택가격이 분양가를 웃도는 사업장이 많지만 공급이 많은 지역에서는 향후 가격이 분양가를 밑돌거나 미분양이 발생할 가능성도 있다. 가격 변동에 따른 담보가치와 대출 회수 가능성까지 고려하면서 사업장별 취급 규모에도 차이가 나타난다.

특정 단지나 지역으로 대출이 집중되는 데 따른 부담도 있다. 사업성이 양호하더라도 수천억원의 여신이 한곳에 몰리면 연체 발생 시 위험도 함께 커진다. 이미 부동산담보대출이 많이 쌓인 지역에서는 추가 취급 규모를 조정하기도 한다.

은행권 관계자는 "담보가치와 분양계약자뿐 아니라 예상되는 이자이익과 부수거래 등 여러 조건을 함께 살펴본다"며 "비슷한 규모의 단지라도 여건에 따라 취급 규모는 달라질 수 있다"고 말했다.

또한 주택공급 관련 집단대출의 총량 부담은 낮아졌지만 정부의 가계대출 관리 기조는 그대로다. 입주 예정자의 자금 조달에 차질이 없도록 잔금대출 공급 여력을 넓혔지만 구체적인 공급 규모는 은행의 판단에 맡겨져 있다. 사업장별 참여 여부와 한도는 개별 여신심사를 거쳐 정해진다.

다른 시중은행 관계자는 "최대한 정부 정책에 맞춰서 하더라도 재원이 무한대로 있는 것은 아니어서 그 안에서 선택적으로 할 수밖에 없다"며 "집단대출을 얼마 해주라고 배정한 것이 아니기 때문에 총량에서 예외 적용을 해줬다고 해서 원하는 만큼 100% 다 할 수는 없다"고 말했다.

eoyn2@newspim.com