[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 공공임대주택이 저소득층의 주거안전망 역할을 하고 있지만 이를 운영하는 사업자의 재정 부담은 갈수록 커지고 있다. 저렴한 임대료를 유지하면서 사업 지속가능성까지 확보하려면 운영 손실을 사업자에게만 맡기는 현행 구조를 손질해야 한다는 분석이 나왔다.

3일 LH토지주택연구원(RI)은 '싸고 질 좋은 공공임대, 누가 어떻게 부담할 것인가' 보고서에서 이 같이 밝혔다.

국내 공공임대주택은 정부 재정과 주택도시기금 지원 등에 힘입어 시세의 30~90% 수준으로 공급되고 있다. 문제는 임대료 수입이 실제 운영에 필요한 비용을 따라가지 못한다는 점이다.

2024년 공공임대주택 한 가구에서 연간 거둬들이는 임대료는 평균 157만원이었다. 반면 사업자가 지출한 연간 운영관리비는 264만원으로 집계됐다. 감가상각비를 제외해도 가구당 매년 107만원가량의 손실이 발생하는 셈이다.

시설 노후화도 부담을 키우고 있다. 2020년 이후 유지관리비용은 임대료 수입보다 매년 약 3%포인트(p)씩 증가하고 있다. 지난해 기준 공공임대사업 운영손실은 2조7000억원 수준까지 불었다.

조승연 LHRI 수석연구원은 "공공임대주택은 저소득층과 청년의 주거안정을 위해 반드시 수행해야 할 국가적 차원의 공익사업"이라면서도 "사업자만으로 손실을 감당하기 어려운 시점에 이르렀음을 인정해야 한다"고 말했다.

해외는 임차인의 부담을 낮추면서 사업자의 손실을 보전하는 장치를 함께 두고 있다. 오스트리아는 건설·금융·관리 등에 실제 투입된 비용을 임대료에 반영하고, 영국 역시 지역 소득과 주택 가치 등을 고려해 기준임대료를 산정한다. 대신 저소득층에는 별도의 주거급여를 지원해 임대료 부담을 낮춘다.

일본과 미국은 임대료 자체를 낮게 유지하면서 정부 재정을 투입하는 방식에 가깝다. 일본은 소득과 주택 조건에 따라 임대료를 정하고 기준임대료와 입주자 부담액의 차액을 국가와 지방자치단체가 나눠 부담한다. 미국도 공공임대 입주자의 주거비가 소득의 30%를 넘지 않도록 제한하고 연방정부가 공공주택기관의 운영비 부족분을 보조한다.

조 수석연구원은 "해외 사례는 방식은 달라도 공공임대주택 운영의 부담을 사업자 혼자 짊어지게 두지 않는다는 공통점이 있다"고 설명했다.

국내에서도 임대료에 운영비용을 일정 부분 반영하고 저소득 임차인에게 주거급여를 확대하는 방식을 도입해야 한다는 의견이 나온다. 현재처럼 낮은 임대료를 유지하면서 정부가 운영손실을 직접 보전하는 방안도 있다.

조 수석연구원은 "저렴한 임대료라는 결과만 남기고 비용 부담을 누구도 지지 않는 방식은 오래 지속되기 어렵다"며 "그 균형을 누가, 어떻게, 어떤 비율로 나눌 것인지에 대한 사회적 합의가 필요하다"고 강조했다.

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