[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 오래된 골목길과 마을의 정취를 그대로 남긴 채 전면철거 없이 노후주택을 개량하는 서울시 '휴먼타운' 사업 대상지 7곳이 용적률을 서울시 조례의 1.2배까지 받을 수 있는 특별건축구역으로 지정됐다.  

14일 서울시에 따르면 지난 13일 열린 제18차 건축위원회에서는 이같은 내용을 담은 '휴먼타운 2.0' 사업대상지 7개 구역, 총 25만3874㎡에 대한 특별건축구역 지정안이 심의를 통과했다.

대상지는 ▲중랑구 망우동 127-37번지 일대 ▲강북구 수유동 522-31번지 일대 ▲성북구 삼선동1가 300번지 일대 ▲중구 신당동 432-173번지 일대 ▲강서구 화곡1동 370-38번지 일대 ▲강서구 화곡2동 167-10번지 일대 ▲구로구 개봉동 288-7번지 일대다.

서울시는 지난 2일 옥인동·명륜3가·망우3동 3개 구역의 특별건축구역 지정을 발표한 데 이어 열흘여 만에 추가 7개 구역의 지정안 심의를 마쳤다.

'휴먼타운 2.0'은 대규모 정비가 어려운 저층주거지를 대상으로 기존 골목길과 마을의 형태를 지키면서 집주인이 필지 단위로 집을 새로 짓거나 고칠 수 있도록 건축규제를 풀어주는 사업이다. 서울시는 주택공급이 필요한 곳은 신속통합기획·모아타운 등으로 과감하게 정비하고 역사와 생활의 흔적이 남은 저층주거지는 마을의 골목과 지형, 경관을 살려 새롭게 가꾸는 지역 맞춤형 정비를 추진하고 있다. 휴먼타운 2.0은 이 가운데 '지키면서 새로 짓는' 저층주거지 정비 모델이다.

이들 7개 휴먼타운 2.0 대상지가 특별건축구역으로 지정됨에 따라 건축법상 조경, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이 제한이 완화될 예정이다. 모든 구역은 지역별 디자인 가이드라인 충족도에 따라 조례상 용적률의 최대 1.2배까지 받을 수 있다. 구역마다 지형과 용도지역, 기존 계획을 따져 건폐율과 높이 특례를 서로 다르게 적용한다.

중랑구 망우동은 제2종일반주거지역에서 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가 등을 조성할 경우 해당 층의 건폐율을 60%에서 최대 70%까지 완화해 골목상권 활성화를 유도한다.

강북구 수유동 인수봉 숲길마을은 북한산 자락에 자리해 자연경관지구 규제로 건축에 제약을 받아온 지역이다. 자연경관지구 내 해당지역의 건폐율을 40%에서 최대 60%, 높이를 16m에서 최대 20m까지 완화할 수 있도록 했다. 해당 완화는 고도지구에는 적용하지 않는다.

성북구 삼선동1가 장수마을은 한양도성에 인접한 마을로 지구단위계획에서 제한된 건축물 높이를 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 기준의 1.2배까지 완화한다.

이번 7개소 가운데 가장 넓은 강서구 화곡1동·화곡2동과 중구 신당동은 경사진 지형을 살릴 수 있도록 지상으로 드러나는 지하층을 주차장·비주거용도로 쓰면 그 부분의 건폐율을 60%에서 80%까지 인정한다.

구로구 개봉동은 제3종일반주거지역이 포함된 지역으로 용적률을 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있어 노후주택 정비 여건을 개선한다. 

협소한 골목길 안쪽 필지에서도 원활한 신축과 개량이 가능하도록 7개 구역 전체에 실효성 있는 공통 특례를 적용한다. 건축선과 인접 대지경계선으로부터 띄워야 하는 거리를 연립주택은 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄인다. 옥상에 조성한 조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율도 2분의 1에서 3분의 2로 확대해 좁은 대지에서도 쾌적한 주거환경을 갖출 수 있도록 했다.

다만 건축규제 특례가 자동으로 주어지는 것은 아니다. 구역별 디자인 가이드라인을 건축계획에 얼마나 반영했는지를 평가해 합계 5점 이상이면 조례 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용한다. 가이드라인은 건축 배치, 외관 디자인, 외부공간 등 12~14개 항목으로 구성된다. 건축주가 배점을 신청하면 건축위원회 심의위원이 평가해 최종 점수를 정한다.

특례를 받으려는 건축주는 특례가 필요한 이유와 기대 효과를 담은 '특례적용계획서'를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 내면 된다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단 '휴머네이터'의 기획설계와 상담을 무료로 받을 수 있다. 특별건축구역은 지정 후 3년간 운영한 뒤 성과를 평가해 계속 운영할지 정한다. 특례를 받은 건축물은 허가 또는 신고 후 12개월 안에 착공해야 한다.

명노준 서울시 주택실장은 "세계적인 도시 평가에서 서울이 주목받는 이유는 과거의 역사·골목 풍경과 미래 경쟁력이 조화를 이루고 있기 때문"이라며 "휴먼타운 2.0은 마을의 옛길과 지형의 가치를 지켜내면서도 쾌적하게 살아갈 수 있는 주거 혁신 모델로서, 저층주거지 주민들의 삶의 질을 높이고 서울만의 독창적인 도시경관을 가꿔나갈 것"이라고 말했다.

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