[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = "집값 언제까지 올라가는 거야. 떨어지긴 해?"

부동산 분야를 취재한다는 걸 아는 지인들이 간혹 묻는 말이다. 그럴 때마다 내 대답은 하나다. 떨어지지 않고 오를 것이라는 것. 

개인이 집값의 방향을 단정할 수 없다. 금리가 오를 수도 있고 대출 규제가 더 강해질 수도 있다. 거래가 줄고 세 부담이 커지면 매수 심리가 꺾일 수도 있다. 하지만 최근 시장을 보면 집값을 끌어내릴 요인보다 버티게 만드는 힘이 더 강하다는 생각이 든다.

가장 크게 느껴지는 건 수요가 사라진 게 아니라 옮겨가고 있다는 점이다. 대출을 조이면 고가주택 수요는 줄 수 있다. 하지만 집을 사고 싶은 사람이 없어지는 건 아니다. 살 수 있는 가격대와 지역의 초점을 다른 곳에 맞출 뿐이다. 규제가 강해질수록 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역이나 중저가 아파트로 수요가 옮겨가는 흐름이 나타나는 이유다.

최근의 부동산 시장 상황을 보면 규제만으로 집값을 잡기는 어렵다는 생각을 한다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 오르는 식이라면 가격을 낮추는 정책이라기보다 수요의 이동 경로만 바꾸는 정책에 불과하다는 느낌이다. 

전세시장도 무시하기 어렵다. 전셋값이 계속 오르면 세입자 입장에서는 버티는 것 자체가 비용이다. 몇 년 더 전세로 살면서 보증금을 올려줄지, 차라리 대출을 받아 집을 살지 고민하게 된다. 전셋값이 오를수록 일부 수요가 매매시장으로 넘어갈 가능성도 커질 수밖에 없다.

결국 가장 큰 문제는 공급 부족이다. 이재명 정부가 출범한 이후 1년이 넘는 기간동안 발표된 공급대책 마다 몇만 가구, 몇십만 가구를 공급하겠다는 숫자를 내놓는다. 하지만 집을 구하는 사람에게 중요한 건 계획된 숫자가 아니다. 내가 원하는 지역에, 실제로 언제 들어갈 수 있는 집이 나오느냐다.

특히 사람들이 원하는 지역은 서울이다. 일자리와 교육, 교통, 생활 인프라가 몰려 있는 상황에서 서울로 진입하려는, 서울에 머물고 싶어하는 수요를 줄이기는 쉽지 않다. 수요는 꾸준한데 원하는 곳의 공급은 빠르게 늘지 않는다면 가격이 쉽게 떨어질 것이라고 기대하기도 어렵다.

정부에선 연말이면 집값이 떨어질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 하지만 선뜻 동의하기 어렵다. 지금과 같은 구조가 크게 바뀌지 않는다면 오히려 상승 압력이 계속 남아 있을 가능성이 더 높다고 본다.

집값이 계속 오르는 게 좋은 현상이라고 생각하진 않는다. 오히려 가격이 조금 내려가더라도 급등과 급락을 반복하지 않고 안정적인 흐름을 이어가는 게 더 중요하다고 본다. 집값이 오를 때마다 무주택자는 조급해지고, 반대로 급격히 떨어지면 집을 산 사람들의 부담이 커진다.

결국 정부가 만들어야 할 시장도 집값을 억지로 끌어내리는 시장이 아니라 사람들이 집값의 방향에 매달리지 않아도 되는 시장일 것이다. 원하는 지역에 앞으로도 꾸준히 집이 공급된다는 믿음이 생기고, 지금 당장 사지 않더라도 몇 년 뒤 내 집 마련의 기회가 있다는 확신을 줄 수 있어야 한다. 그래야 '지금 안 사면 더 비싸진다'는 불안도 조금씩 사라질 수 있다.

2~3년이 지난 뒤 집값이 떨어질 것 같냐는 지인의 물음에는 지금과 다른 답을 내놓을 수 있길 바란다.

min72@newspim.com