[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택 보유자의 세금을 늘리고 실거주를 우대하는 부동산 세제 개편이 임차인의 주거비 부담을 키울 수 있다는 지적이 제기됐다. 집주인이 늘어난 세금을 임대료에 반영하거나 공제 요건을 채우기 위해 임대주택에 직접 입주하면 전월세 가격과 공급에 부담을 준다는 분석이다.

◆ 세금은 집주인에, 부담은 세입자에…집값 안정 효과는?

26일 조세당국에 따르면 국회 재정경제기획위원회는 최근 내놓은 조세분야 법률안 검토보고서에서 종부세 인상분이 임대료에 반영돼 임차인 부담을 키운다고 짚었다.

종부세법 개정안은 주택 수에 따라 구분한 세율 체계를 주택 가액 기준으로 일원화하고 과세표준 6억원 초과 구간의 세율을 높이는 내용이다. 현재 1.0%인 과표 6억원 초과 12억원 이하 구간은 2028년 이후 1.3%로 오른다. 과표 12억원을 넘는 4개 구간에서는 2주택 이하 보유자의 세율이 현행보다 0.7~2.3%p(포인트) 높아진다.

보고서는 보유세 인상이 임대인의 비용을 늘리는 데서 그치지 않을 수 있다고 봤다. 늘어난 세금을 임대료에 반영하면 부담이 임차인에게 옮겨갈 수 있다는 취지다.

이정은 재경위 수석전문위원은 "다주택자에 대한 높은 보유세 부담은 임대인의 비용 증가로 이어져 임대료 인상 등의 형태로 임차인에게 세부담이 전가될 가능성이 있다"며 "정책 취지와 달리 임차인의 주거비를 높이고 전월세 시장을 왜곡할 수 있다"고 말했다.

종부세 인상이 주택 소유집중 완화와 직접 관련이 없는 1주택자의 부담까지 늘릴 수 있다는 점도 검토 대상에 올랐다. 자산 가격을 기준으로 부과하는 세금인 만큼 소득이나 현금흐름이 충분하지 않은 납세자는 부담이 커질 수 있다는 것이다. 공정시장가액비율 인상이 세율 조정과 겹치면 자산은 많지만 소득은 적은 가구의 부담이 과도해질 가능성도 제기된다.

이 수석전문위원은 "보유비용 증가가 집값 하락으로 이어질지도 단정하기 어렵다"며 "주택가격은 세금뿐 아니라 금리와 소득, 공급, 금융여건 등의 영향을 함께 받기 때문"이라고 말했다.

◆ 공제 위해 직접 입주·매도 연기…전월세·매매 공급 어쩌나

거주 여부에 따라 종부세 기본공제액을 달리 적용하는 방안에는 수도권 쏠림과 임대주택 공급 감소에 대한 우려가 제기된다.

개정안은 다주택자의 기본공제액을 '5억원×(거주주택가액÷주택가액합계액)+4억원'으로 산정한다. 전체 보유 주택 중 직접 거주하는 주택의 가격 비중이 클수록 공제액이 늘어나는 구조다.

이 산식이 다주택자로 하여금 상대적으로 비싼 수도권 주택에 거주하도록 유도할 수 있다는 의견이 고개를 든다. 이 수석전문위원은 "기존에 세를 놓던 주택에 소유자가 직접 입주하면 수도권 전월세 공급은 줄어든다"며 "여기에 임대인의 세금 부담까지 커지면 임대료 상승 압력으로 작용할 수 있다"고 말했다.

양도소득세 장기보유특별공제를 거주 중심의 공제로 바꾸는 소득세법 개정안도 매물 공급을 좌우할 변수로 꼽힌다. 정부안은 2029년부터 장특공제를 장기거주소득공제로 전환하고 공제 한도를 10억원으로 제한하는 내용을 담았다.

재경위는 보유공제가 사라지면 양도세 증가를 우려한 소유자가 매각을 늦추는 '동결효과'가 나타날 수 있다고 봤다. 직접 거주하지 않는 소유자가 거주기간을 채우기 위해 입주하거나 향후 공제 한도 상향을 기다리며 매도를 미룰 수 있다는 설명이다.

이 수석전문위원은 "이 같은 변화는 부동산 거래를 위축시키고 시장 내 매물 공급이 감소할 우려가 있다"며 "기존 공제를 기대하며 주택을 장기간 보유한 납세자의 신뢰를 고려해 유예기간을 늘리는 방안도 검토할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "직장이나 학업 등 불가피한 사정으로 직접 거주하지 못하는 경우도 살펴야 한다"고 덧붙였다.

개편에 부정적 효과만 있는 것은 아니다. 종부세율을 주택 가액 기준으로 일원화하면 실제 자산 가치 및 담세력에 상응하는 세율을 적용해 과세 형평성을 높일 수 있다.

이 수석전문위원은 "기본공제액 상향은 상대적으로 적은 자산을 보유한 납세자의 부담을 덜고, 거주 중심의 공제 체계는 실거주를 유도하면서 투기 수요를 억제할 수 있다는 찬성 의견도 있다"고 말했다.

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