[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 주택이 경매로 넘아가더라도 전세 보증금을 돌여 받을 수 있도록 하기 위해 마련한 전세 보증상품의 효과가 반감될 것으로 우려된다.

가입절차가 까다롭고 수수료가 비싸기 때문이다.

정부는 전세 보증금보다 앞서 받은 대출이 집값의 절반을 넘는 세입자는 전세보증금 보증상품에 가입할 수 없도록 하기로 했다. 

또 선순위 대출금액이 집값의 절반에 못미치더라도 전세 보증금과 합쳐 집값의 80%를 넘으면 '깡통 전세'로 간주돼 전세금 반환 보증에 가입하지 못한다.
 
2일 국토교통부에 따르면 이번 '8.28 전월세 대책'에 나온 전세 보증금 반환 보증 상품의 요건은 이같이 정해질 전망이다.
 
국토교통부 관계자는 "8.28 대책에 따라 출시할 전세금 반환 보증은 민간 기업인 서울보증보험의 전세금 보장보험에 비해 가입 문턱을 낮츨 예정"이라며 "다만 취급 기관인 대한주택보증에 부담을 줄 수 없기 때문에 '깡통 전세'와 같은 위험성이 높은 집은 보증 가입을 받지 않을 것"이라고 말했다.
 
이에 따라 선순위 대출이 50% 이상 껴 있는 전셋집은 보증 가입을 할 수 없다. 이는 만약 전셋집이 경매로 넘어가면 집값의 60~80% 밖에 회수를 할 수 없어서다. 서울보증의 전세금 보장보험도 같은 방식이다.
 
또 선순위 대출액이 집값의 절반에 못미치더라도 대출과 전세 보증금을 더한 금액이 경매 낙찰 예상금액(집값의 80%정도)보다 많으면 보증 가입이 안된다. 국토부는 전세금 반환 보증의 집값 기준을 예상 경락가인 80% 선에 맞출 방침이다. 이는 시중 은행권에서 주택담보대출을 할 때 매기는 LTV(주택담보인정비율)의 최대치다. 지금 서울지역 아파트의 LTV는 60% 수준이다.
 
예를 들어 집값이 5억인 집에 3억원의 전세를 살고 있을때 선순위 대출이 1억원을 넘으면 전세금과 합해 4억원이 넘기 때문에 전세금 반환 보증을 받을 수 없다.
 
또 세입자가 보증에 가입하기 위해선 서울 보증의 전세금 보장보험과 마찬가지로 집주인의 동의를 얻어야 한다.
 
국토부 관계자는 "전세금 반환 보증의 집값 기준을 잡을 때 많은 세입자들이 보호할 수 있도록 경락 예상가격을 80%로 잡았다"며 "통상 경매에서 처음 유찰 되면 낙찰가는 80%로 떨어지고 다시 유찰되면 60%로 주저 앉기 때문에 정부도 적지 않은 리스크(위험성)를 안고 있는 셈"이라고 말했다.
 
세입자들이 내야할 전세금 반환 보증 수수료율은 아파트 0.2%, 단독·다가구 주택 0.25%로 정해질 방침이다. 이는 서울보증보험의 '전세보장보험'의 아파트 보험료율인 0.265%의 4분의 3 수준이다.
 
이에 따라 3억원짜리 전세 아파트에 사는 세입자가 전세금 반환 보증에 가입하려면 연간 60만원을 보증 수수료로 내야한다.
 
이처럼 8.28 대책의 유일한 전세 대책인 전세금 반환 보증이 전세 세입자들의 안전 장치로는 무리라는 지적도 나오고 있다. 기존 서울보증의 전세보장 보험과 큰 차이가 없는데다 0.2%의 수수료율도 세입자에겐 부담이 될 것이란 이야기다.
 
국민은행 박합수 부동산팀장은 "전세 세입자를 안심시킨다는 점에서 취지는 훌륭하다"면서도 "다만 수수료율이 높아 전세 세입자에게 부담이 될 것"이라고 말했다.
 
박 팀장은 또 "집주인의 동의가 없으면 보증 가입이 안되기 때문에 이 보증상품을 새로 출시하는 의미가 크게 퇴색된다"고 덧붙였다.


[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)