지난 1일 실러 교수와 제프리 건드라크 더블라인 캐피털 최고경영자(CEO)는 월가 금융지인 배런스(Barron's)와의 인터뷰를 통해 최근 미국 부동산 가격의 오름세와 관련해 시장에서 거품이 형성되고 있는 것은 아니라고 본다는 입장을 내놓았다.
실러 교수는 "지난 2000년대 미국은 가장 큰 부동산 거품을 경험했기 때문에 일각에서는 반사적으로 또 다른 거품이 발생하는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다"며, "하지만 주택시장의 거품은 매우 드문 현상인 데다, 가장 최근의 거품 사태는 또 다른 사태에 대비하지 않아도 될 만큼 결정적이었다"고 말했다.
실러 교수는 설문조사 결과를 인용해 지난 2004년 이후 주택 구매자들의 집값 상승에 대한 기대가 모기지 금리 상승에 대한 기대보다 빨리 사그라졌다고 설명했다. 그는 "지난 5월과 6월에 실시한 조사 결과, 장기적인 가격 상승에 대한 기대감은 소폭 개선된 것으로 파악됐지만, 점진적인 수준이었다"고 설명했다.
실러 교수는 라스베이거스와 같은 일부 지역에서는 주택 붐이 목격되고 있지만 이런 흐름도 지속될지는 의문이라고 덧붙였다.
이에 대해 건드라크 대표는 라스베이거스의 주택 가격 역시 2000년대 고점과 비교하면 아직 낮은 수준이라고 지적하면서, 전반적인 주택 지표를 살펴보면 상당히 취약하다는 것을 알 수 있다고 주장했다.
그는 "주택매매 계약과 기존주택 판매는 낮은 수준"이라면서 "전반적인 주택시장 경기는 2008년과 2009년 이후 살아나고 있지만 침체에서 겨우 벗어나고 있는 수준"이라고 평가했다. 또 "지난해에 목격했던 주택 가격의 상승세가 올해 들어 다시 둔화되는 추세"라고 지적했다.
실러 교수와 건드라크 대표는 이 과정에서 노르웨이의 경우 막대한 주택시장 거품이 형성되고 있는 것 같다고 우려했다. 노르웨이 주택가격지수는 2004년 말 이래 77% 상승하며 사상 최고치를 경신했는데, 같은 기간 미국 지수는 3% 하락했다.
미국 증시에 대해서 실러 교수는 아직 거품을 걱정할 단계는 아니지만 주의해야 한다고 경고했다. 그는 "내가 제안한 '경기 조정 주가수익비율(CAPE)'은 현재 25배로 장기 평균인 16을 웃돌고 있지만, 이는 주식에 대한 투자를 철회할 정도는 아닌 수준"이라고 분석했다. 그는 CAPE가 28배 정도로 상승한다면 주식은 더는 매력적이지 않을 것이라고 덧붙였다.
앞서 실러 교수는 독일 슈피겔 지와 인터뷰에서 "아직 경종을 울릴때는 아니지만, 많은 나라에서 증시가 높은 수준까지 올라갔다"고 경고한 바 있다.
건드라크 대표의 경우 채권 투자와 관련해 "개인 투자자들은 신흥시장과 같은 저조한 성적을 보인 시장에서 이탈하고 있는 반면 기관 투자자들은 적정한 수익률을 올릴 수 있다는 점에서 이들 채권을 매수하고 있다"고 엇갈린 흐름을 보이고 있다고 지적했다.
그는 환차손 위험이 없다면 신흥시장 채권은 6~7% 수준의 수익률을 보일 것이라면서, 올해 채권 시장은 고수익 채권이 6%~7% 성과를 낸 반면 신흥시장은 그 만큼 손실을 내는 식으로 양분될 정도로 가치 평가 면에서 매우 큰 변동성을 보인 상태라는 점에 주목할 필요가 있다고 말했다. 모기지시장의 경우 미국 주택가격이 하락하지 않는다고 본다면, 패니메이 등이 보증하지 않은 MBS에 투자할 경우 2%~3%인 채권 벤치마크보다 높은 6%~7% 수준의 수익률을 기대할 수 있다고 주장했다.
한편, 건드라크 대표는 여전히 미국 국채 금리 전망에 대해서는 여전히 지난해 여름 기록한 1.4% 금리 저점이 바닥이 아닐 수 있다는 시장과는 다른 의견을 유지했다. 그는 경기 침체나 국제적인 이벤트가 발생할 위험이 아직 남아 있고, 재닛 옐런 차기 연방준비제도 의장이 청문회에서 보인 태도는 디플레이션을 매우 우려하고 있다는 것을 보여준다고 주장했다.
[뉴스핌 Newspim] 우동환 기자 (redwax@newspim.com)
