[뉴스핌=한태희 기자] 재건축초과이익환수제 3년 유예와 분양가 상한제 탄력 적용 등의 호재를 이용해 아파트 재건축 사업장에서 속도를 내고 있다. 물 들어올 때 노를 저어야 하는 것처럼 재건축 시장이 회복세를 보일 때 사업을 최대한 진행시키기 위해서다.
서올 송파구 신천동에 있는 '잠실 진주' 아파트도 재건축 속도를 높이고 있다. 사업을 추진한 지 13년만에 재건축 조합이 생긴다. 단지 주민의 85%가 조합 설립에 동의한 상태다. 이르면 내달 말 조합이 꾸려진다.
◆더블 역세권에 올림픽공원과 가까워
잠실 진주는 서울 지하철 2호선 잠실역과 8호선 몽촌토성역과 가깝다. 몽촌토성역은 단지와 붙어 있다. 잠실역은 단지에서 약 700m 거리다.
단지에서 길 하나 건너면 올림픽공원이 나온다. 또 단지에서 반경 1㎞ 안에 석촌호수와 제2롯데월드가 있다.
재건축 단지도 주변에 많다. 잠실 미성과 크로바 아파트는 단지와 맞닿아 있다. 장미1~3차 아파트도 단지에서 1㎞ 안에 있다. 진주에서 길 하나 건너면 6864가구 규모 파크리오(잠실 시영 재건축 단지)가 있다.
재건축 추진위원회는 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 높여서 사업성을 확보한다는 계산이다. 현재 진주 아파트는 용적률은 155%다. 추진위원회는 용적률을 법정 상한선인 300%까지 올린다는 계획이다.
아울러 진주 아파트는 서울 강남권 중층 재건축 단지 중에서도 대지지분율이 높은 편에 속한다. 대지지분율은 면적에 따라 차이가 있지만 60.5~70%에 달한다.
대표 재건축 단지인 '은마' 아파트 대지지분율(50%)보다 약 10%포인트 높다.
◆일반분양 늘려 분담금 낮춰 동일 면적 입주시 환급
많은 대지지분에 용적률을 상향해 사업성을 높일 수 있다보니 주민 분담금도 줄어들 것으로 보인다.
오히려 재건축 후 같은 면적 아파트로 입주하는 조합원은 돈을 받을 수 있다. 가령 전용면적 101㎡에 사는 조합원이 재건축 후 같은 면적으로 입주할 때 약 1억원을 돌려 받는다.
반성용 진주 아파트 재건축 추친위원장은 "용적률을 300%까지 올려서 3.3㎡당 3000만원에 일반분양할 때 동일 면적으로 입주하는 조합원은 약 1억원을 돌려 받을 수 있다"고 설명했다.
추진위원회는 3.3㎡당 3000만원에 약 1400가구를 일반분양한다는 계획이다.
◆재건축 초기 단계로 넘어야할 장벽 많아
이르면 내달 재건축 조합이 생기지만 넘어야 할 산은 아직도 많다. 사업시행인가, 관리처분계회인가 등을 거쳐야 한다.
재건축 사업이 평균 10년 넘게 걸리는 것을 감안하면 이제 3분의 1 지점에 도달한 정도다. 사업시행인가부터 준공까지 약 7년이 걸린다.
이런 이유로 긴 안목을 가질 필요가 있다는 게 부동산 전문가의 조언이다.
[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)
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동탄 등 주담대 LTV 40% 적용
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[사진=금융위원회]
금융위원회는 30일 신진창 사무처장 주재로 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 및 주요 금융협회와 '가계부채 점검회의'를 열고 이 같은 내용을 골자로 한 대출 규제 강화 방안을 발표했다.
이번 회의는 최근 반도체 벨트 등 일부 지역을 중심으로 주택가격 변동성이 확대됨에 따라 시장 불안을 조기에 차단하기 위해 마련됐다. 내일부터 규제지역으로 지정된 지역에서는 강화된 대출 규제가 적용된다.
우선 규제지역 내 주담대 취급 시 LTV가 기존 70%에서 40%로 대폭 축소된다. 단, 생애최초 주택구입이나 정책모기지 등은 완화된 비율(60~70%)이 적용된다. 또한, 다주택자는 수도권 내 주택 구입 시 규제지역 여부와 상관없이 LTV 0%가 적용된다.
이와 함께 투기과열지구 내에서 전세대출 보유 차주가 3억 원을 초과하는 아파트를 구입하는 것이 제한된다. 반대로, 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 구입자 역시 전세대출을 받을 수 없다.
또, 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한되며, 규제지역 내 1주택 보유자의 재건축·재개발 중도금·이주비 대출 시 추가 주택 구입이 제한된다. 주택 매매·임대사업자 외 여타 사업자의 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대도 원천 차단된다.
금융당국은 시장의 혼란과 차주의 불측의 피해를 방지하기 위해 경과 규정을 뒀다. 규제지역 효력 발생일 전일인 30일까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료됐거나, 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부를 증명한 차주는 종전 규정을 적용받는다. 토지거래허가 대상 주택의 경우, 30일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청했다면 예외가 인정된다.
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