[뉴스핌=서영욱 기자] 다주택자들의 집을 팔지 여부에 대한 고민이 본격화될 전망이다. 새해부터 다주택자를 옥죄는 규제가 본격적으로 시행될 예정이다. 

집을 팔지 않고 '버티기'에 들어간다면 보유세를 고민해야 한다. 정부는 상반기 중 보유세 개편 검토를 완료하고 8월 예정된 조세정책방향에서 보유세 인상안을 확정할 방침이다. 

집을 팔려면 양도소득세를 고려해 4월 전 매도를 생각해야한다. 오는 4월1일부터는 다주택자가 집을 팔 때 내는 양도세 세율이 최고 62%까지 오른다. 

서울 강남의 아파트 단지 전경 <사진=뉴시스>

1일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 추가 과세된다. 

여기에 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 

예를 들어 2주택자가 12년 전 4억원에 취득한 서울 소재 아파트를 8억원에 양도할 때 오는 3월31일까지 팔면 양도세(지방소득세 포함)가 9500만원을 내면 된다. 하지만 4월1일 이후에는 양도세가 1억9000만원으로 늘어난다. 

양도세 중과 대상 지역의 다주택자 소유 집은 85만 채로 추산된다. 주택을 팔 의사가 없다면 임대사업자 등록을 생각할 수 있다. 

수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권에 소재하는 공시가격 3억원 이하 주택은 4년 이상 단기 임대사업자로 등록할 수 있다. 전용 85㎡ 이하인 주택은 준공공(8년 이상) 임대사업자로 등록할 수 있다. 

다만 임대사업자로 등록하려면 3월31일 전에 마치는 것이 유리하다. 이미 임대주택으로 등록해 임대하고 있거나 오는 3월31일까지 신규 등록할 때 5년간 임대하면 양도세 중과세 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다. 

하지만 4월1일 이후 임대사업자로 등록해 세제 혜택을 받으려면 준공공 임대주택으로 등록해 8년 이상 임대해야 한다. 

서울 강남구 개포동 공인중개사 전경 <사진=뉴시스>

시장에서는 임대사업을 등록하더라도 혜택이 부족해 다주택자들은 '버티기'에 들어갈 것이란 전망도 나온다. 양도세는 집을 팔지 않으면 발생하지 않는 세금이기 때문이다. 

하지만 올 하반기부터는 집을 가지고만 있어도 세금이 늘어나는 보유세 인상 논의가 본격화된다. 

지난달 29일 정부는 그간 신중한 입장을 보였던 부동산 보유세 인상 방침을 공식화했다. '2018 경제정책방향' 발표에 앞서 이찬우 기획재정부 차관보는 "공평과세, 조세형평성을 높이기 위해 구체적인 방향을 검토 중"이라며 "내년(8월경) 조세정책방향 발표할 때 반영될 것"이라고 말했다. 

보유세 인상 강도는 3월31일까지 임대사업 등록 추이를 보고 판단할 가능성이 높다. 정부는 이미 보유세 인상과 관련한 시나리오 검토를 마쳤다고 밝힌 바 있다. 

3월31일까지 임대사업 등록이 기대에 미치지 못한다면 다주택자들의 보유세부터 높일 가능성이 높다. 

오는 8월 조세정책방향에 이와 같은 보유세 인상 개편안이 포함되면 이르면 내년부터 다주택자에게 보유세 폭탄이 내려질 수 있다. 

보유세 중 종합부동산세의 공정시장가액 비율을 현재의 80%에서 100%로 높이는 방안이 유력시 되고 있다. 

정부의 의지도 확고하다. 김현미 국토부 장관은 신년사에서 "문재인 정부 출범 2년 차를 맞아 금년 한 해를 성과 중심으로 채워가야 한다"고 강조했다. 

그는 "국민들께서 삶의 변화를 체감하실 수 있도록 우리의 모든 역량과 정성을 쏟아야 한다”며 “그동안 끊어져온 주거 사다리, 계층 이동 사다리를 다시 이어줄 수 있도록 노력하자"고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)