자본이득과 환차익 기대 · 손쉬운 환금성
[서울=뉴스핌] 민지현 기자 ="부동산 간접투자 상품인 리츠(REITs)를 투자 대안으로 추천한다. 국가별로는 미국, 일본 순, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔·리조트 순이다."
김형근 NH투자증권 연구원은 15일 여의도 NH투자증권 본사에서 열린 '2019년 전망 21st NH Investment Forum'에서 "미국 기준금리 인상에 따라 대부분 국가가 금리 인상을 예고하고 있어 글로벌 리츠 지수의 단기적인 조정이 있었지만, 경기 회복 모멘텀이 살아있는 국가를 중심으로 비중 확대를 추천한다"며 이같이 밝혔다.
국내 부동산 시장이 침체기에 진입하고 입주 물량과 미분양 부담이 큰 지방부터 경기, 서울 순으로 부동산 가격이 하락할 것으로 전망되는 가운데 글로벌 리츠에서 기회를 찾아야 한다는 설명이다.
정부의 고강도 부동산 규제가 본격적으로 시행되는 가운데 신 DTI 적용, 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제 확대시행, 임대업이자상환비율(RTI)강화 및 세금(양도세 및 종부세) 인상으로 주택 수요가 감소할 것으로 분석됐다.
또한 미국 금리 인상에 힘입어 한국도 기준금리 인상이 이뤄질 경우 주택담보대출 금리는 5%대를 상회하게 된다. 주택임대 요구수익률이 5%대인 것을 감안했을 때 갭(Gap)투자가 사실상 어려워 질 수 있단 의미다.
공급 측면에서도 2015~2016년 신규 분양된 약 97만 세대의 아파트 입주가 2018년부터 시작돼 2020년까지 매년 평균 40만호씩 지방에서 경기도까지 입주 물량이 이어질 전망이다.
김형근 연구원은 "주택공급이 부족한 서울의 경우 지방 및 경기도 대비 부동산 가격 하락 폭은 작겠지만, 실수요자 없이 과도한 호가로 주택가격이 상승한 지역에서는 가격 되돌림 현상이 나타날 것"이라고 말했다.
이어 그는 "경기 둔화 및 실업률 상승 등 국내 경제 펀더멘털을 고려했을 때 국내 주택가격은 글로벌 도시 대비 고평가된 된 것으로 판단된다"고 덧붙였다.
한편 그는 글로벌 리츠 투자가 유망한 이유에 대해 다음 세 가지를 제시했다.
글로벌 리츠 투자로는 배당수익뿐 아니라 자본이득과 환차익을 취할 수 있다. 또한 간접투자상품인 리츠는 부동산 직접투자와는 달리 주식으로 거래돼 언제든지 현금화할 수 있는 특징도 있다. 나라별로 경제 상황 및 제도가 조금씩 다르지만, 최근 5년 평균 리츠의 배당수익은 국채 10년물 수익을 약 1.85 ~ 5.2%p 상회하는 것으로 확인된다.
그는 "이러한 장점들에 기반해 우리나라를 포함해 글로벌 연기금은 대체 투자자산의 비중을 꾸준히 늘려가고 있어 글로벌 리츠 시장의 고성장과 투자가 확대될 것"이라고 전망했다.
jihyeonmin@newspim.com
