[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 오는 2021년 첫 공급 예정인 수도권 3기 신도시 아파트는 교통부담금이 가구당 2000만원에서 4000만원으로 두 배 오르고 기본형 건축비도 지금보다 1360만원(전용 84㎡기준) 더 오를 전망이다.

26일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 경기 과천과 남양주, 하남, 인천 계양의 3기 신도시의 경우 분양원가 공개 확대에도 불구하고 분양가 인하 효과는 기대하기 힘들 전망이다. 건설사들의 자발적인 분양가 인하 효과보다 앞으로 두 배 늘어나는 교통부담금과 매년 오르는 기본형 건축비 탓에 분양가 인상 요인이 더 크다고 분석한다. 

3기 시도시 위치도 [자료=뉴스핌]

정부가 지난해 12월 발표한 '2차 수도권 주택공급 계획'에 따르면 3기 신도시의 교통부담금을 2기 신도시(가구당 평균 2000만원) 보다 두 배 올리기로 했다. 3기 신도시 입주민들이 부담해야 할 교통부담금은 가구당 4000만원 수준으로 사실상 분양가 인상을 의미한다. 정부는 교통부담금을 늘리는 대신 교통대책을 신속히 추진하겠다는 방침이다.

3기 신도시의 분양가 인상 요인은 또 있다. 매년 두 차례 오르는 기본형 건축비다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지 아파트의 분양가는 정부가 매년 3월과 9월 두 차례 정하는 기본형 건축비에 가산비용과 택지비를 더해 산정된다.

지난 2013년부터 기본형 건축비는 적게는 0.53%, 많게는 2.65%까지 평균 1.6% 가량 올랐다. 올해도 물가 상승과 시중 노임 상승으로 기본형 건축비 인상률은 낮지 않을 전망이다. 지난해 9월 기준 3.3㎡당 기본형 건축비는 630만3000원. 오는 2021년까지 기본형 건축비가 매년 1.6% 가량 오른다면 3기 신도시의 전용 84㎡짜리 아파트의 경우 건축비가 지금보다 1360만원 더 오를 전망이다. 그만큼 분양가가 오른다는 의미다.

반면 분양원가 공개 확대로 예상되는 분양가 인하율이 늘어난 교통부담금이나 건축비 인상으로 인한 분양가 인상률을 상쇄할 수 있을지는 미지수다. 앞서 정부는 지난 2007년부터 2012년까지 모두 61개 항목의 분양원가를 공개한 바 있다. 하지만 분양원가 공개 확대가 분양가 인하에 직접적인 영향을 끼쳤는지에 대한 연구 자료는 없다.

부동산114에 따르면 분양가 61개 항목 공개 직후인 2008년 3.3㎡당 1085만원이던 전국 아파트 평균 분양가는 2012년 840만원으로 22.6% 하락했다. 하지만 이런 분양가 인하 원인을 분양원가 공개로 분석하기는 힘들다. 건설업계는 2008년 글로벌 금융위기와 전국적인 부동산시장 침체가 분양가 하락에 더 큰 영향을 끼쳤을 것으로 보고 있다.

다음달부터 공공택지에서 분양하는 모든 아파트는 62개 항목에 대한 분양원가를 공개해야 한다. 지금은 12개 항목을 공개하고 있는데 정부는 공개 항목이 늘어나면 분양원가를 부풀리는 관행이 사라져 분양가가 낮아질 것으로 보고 있다. 지금까지 건설사들이 분양원가를 부풀려 이득을 취해왔는데 분양원가 공개 항목을 늘려 적정 이윤만 취하도록 유도하고 소비자에게 알권리와 선택권을 주겠다는 논리다.

한 대형건설사 관계자는 "분양원가 공개방식은 원가가 공개되더라도 건설사가 적정 수준의 분양가를 책정한다는 보장이 없고 건설사가 밝힌 분양원가가 정확한지를 검증해야 하는 복잡한 과정을 거쳐야 한다"며 "결국 건설사가 자체적으로 분양가 인하를 결정하지 않는 한 분양가 인하 효과는 크지 않을 것이다"고 말했다.

국토부 관계자는 "지방자치단체에서 분양가 심의를 내릴 때 62개로 늘어난 공개 항목을 가지고 합당한 분양가를 책정할 수 있을 것"이라며 "기본형 건축비가 인상되더라도 실제 분양가는 주변 분양가와 시장 상황을 고려해 책정되기 때문에 분양가 인상률은 이보다 낮다"고 설명했다. 이어 "공공택지사업은 정부에서 땅을 사들여 공급하는 공공성이 강한 사업"이라며 "분양가상한제의 실효성을 강화하고 분양가 심사 시 전문성을 강화해 국민 주거안정에 기여할 수 있도록 하겠다"고 말했다. 

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