[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 올해 미국 리츠 수익률이 역대 최고치를 달성했다. 미국 리츠 협회 US Nariet에 따르면 지난 13일 미국 리츠의 FFO(Funds From Operation)는 165억 달러로 3년 전에 비해 13% 증가했다. FFO는 비용에서 감가상각을 더한 지수로 특정 기간 동안 실제 수입을 판단할 수 있는 지표다. 미국 내 다양한 부동산이 리츠로 편입되면서 리츠 시장은 성장 중이다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "미국에는 200여개가 넘는 리츠 종목이 상장되어 있고 8000만 명 이상의 미국인들이 리츠에 투자하고 있다"며 "현재 더 다양한 종류의 리츠가 상장되는 추세"라고 말했다. 

◆ 미국 리츠 투자 어디에?

우선 배당수익률과 리츠 주가 상승률을 포함한 수익률을 고려할 수 있다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 "배당금이 올라도 주가가 오르면 밸류에이션 관점에서 좋은 점수를 주기 힘들다"며 "배당수익률과 주가를 함께 고려해야 한다"고 답했다.

수익률 상위 10개 종목 중 시가총액이 가장 큰 프로로지스는 물류센터를 주로 대여하는 대표적인 미국 산업용 리츠다. 프로로지스는 미주, 유럽 및 아시아에 걸쳐 전 세계의 산업용 부동산을 소유, 운영, 개발하고 있다.

물류센터는 전자상거래 발전에 따라 올해 가장 많이 성장했으며 앞으로도 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상되는 섹터다. 선정된 10개 종목 가운데에서 4개 종목이 물류센터가 포함되어 있는 산업용 부동산 섹터다.

홍지환 연구원은 "현재 산업용 리츠는 유통·물류센터에 집중되어 있다"며 "2015년까지 미국 산업용 리츠는 실적 부진을 겪었지만 전자상거래 발전과 함께 미국 리츠 평균을 상회하는 실적을 기록하고 있다"고 설명했다. 그는 이어 "현재 미국 소매판매액에서 전자상거래의 비중은 매년 1%씩 성장하고 있다"고 덧붙였다.

프로로지스 연구에 따르면 전자상거래 시장에서 소비되는 1달러는 오프라인 리테일 매장에서 소비되는 1달러보다 세 배 더 넓은 공간을 필요로 한다. 홍 연구원은 "이는 오프라인 리테일 매장이 전자상거래로 대체될수록 훨씬 더 넓은 산업용 부동산 공간이 필요하다는 것을 의미한다"며 "향후 산업용 부동산에 대한 수요는 더욱 강해질 것"이라고 전망했다.

 ◆리츠, 섹터별로 접근해야

미국에 상장된 리츠는 이처럼 기초자산 성격에 따라 8가지 섹터(리테일, 오피스, 산업용, 호텔, 헬스케어, 특수형, 혼합형)로 분류된다.

홍 연구원은 "미국 리츠 내에서도 각 섹터별로 임대료, 임차인, 임대차 계약 구조 등에서 차이가 있기 때문에 섹터 선택에 따라서 투자 성과가 크게 달라질 수 있다"고 조언했다.

그는 이어 "전자상거래 확대 수혜를 누릴 수 있는 산업용, 인구 고령화에 따른 임대수요 증가가 기대되는 메디컬 오피스(헬스케어), 그리고 저렴한 주거 서비스 제공해 수요탄력성이 낮은 조립식 주택 섹터가 유망하다"고 분석했다.

김연수 하나금융투자 글로벌리츠 담당 역시 "올해는 데이터센터, 물류센터(산업용), 상가 부동산이 많이 올랐다"며 "앞으로는 헬스케어를 포함한 데이터센터, 물류 센터 등이 유망할 것"이라고 전했다.

 ◆리츠 수익률, 절대적인 것 아냐

그러나 전문가들은 수익률 상승이 좋은 리츠를 판별하는 절대적인 기준은 아니라고 조언했다. 김 담당은 "수익률이 증가한 리츠도 중요하지만 리츠는 배당을 꾸준히 주는 것도 중요하다"고 말했다.

그는 이어 "시장에서 주목하는 이슈가 있어 주가가 많이 오른 리츠와 가격은 오르지 않았지만 꾸준히 배당을 주는 리츠는 다르게 접근해야 할 때가 있다"며 "자신의 투자 성향과 목적을 생각해 주가상승에 비중을 둘지, 꾸준한 배당에 초점을 맞출지 결정해야 한다"고 답했다.

이 연구원 역시 "가장 중요한 것은 배당을 꾸준히 주는 것이라고 생각한다"며 "주가 보다는 배당을 꾸준히 오랜기간 주고 있는 종목을 추적하는 것을 추천한다"고 전했다.

hslee@newpim.com