"대출규제 직격탄"...열기 급랭한 강남 재건축 ′보류지′

기사입력 : 2020년02월11일 14:10

최종수정 : 2020년02월11일 14:13

시가 15억원 추과 대출 금지...보류지 시장 '급냉'
분양가 대비 수억원 웃돈에 시세 반영된 매각가는 여전
"현금 마련에 부담...매수자들 시세 하락 기대도"

[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = '완판'을 이어가던 강남권 새 아파트의 보류지가 투자자에게 외면을 받고 있다. 정부의 대출 규제로 고가 주택의 매수세가 줄어든 데다 향후 주택 가격도 하락할 것이란 전망이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

11일 정비업계에 따르면 최근 강남3구(강남·서초·송파)에 공급된 재건축 단지의 보류지가 공개입찰에서 유찰된 데다 이어 장기간 새 주인을 찾지 못했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2019.07.30 pangbin@newspim.com

강남구 개포주공3단지 재건축 조합은 현재 인근 공인중개업소에 '디에이치 아너힐즈' 보류지를 매물로 내놨다.

조합은 애초 지난해 12월 20일 보류지 5가구를 최고가 공개경쟁입찰로 매각 절차에 들어갔다. 주인을 찾은 것은 한 가구(전용 106㎡)에 그쳤다. 12·16 대책으로 수십억원에 달하는 매맷값을 대출 없이 순수 보유자금으로 치러야 하다 보니 매수세가 줄었다. 조합이 제시한 가격은 전용 ▲76㎡ 27억1100만원 ▲84㎡B 27억6500만원 ▲84㎡A2 29억1200만원 ▲84㎡A1 29억2700만원 ▲106㎡D 38억1200만원이다.

그러자 조합은 유찰된 전용 76~84㎡ 4가구를 공개경쟁입찰 대신 중개 매매로 바꿨다. 가격은 공개입찰 당시와 같은 수준이다. 조합에 따르면 지난 10일 전용 84㎡A1가 중개 매매로 거래됐다. 현재 전용 76㎡ 1가구와 84㎡ 2가구는 여전히 주인을 찾지 못하고 있다.

보류지 인기가 식은 것은 국내 최대 규모 단지도 마찬가지다. 송파구 가락시영아파트를 재건축한 '헬리오시티(9510가구)'도 최근 보류지 매각이 모두 유찰됐다. 조합은 지난 7일 최고가 경쟁입찰 방식으로 아파트 보류지 2가구에 대한 매각에 나섰다. 최저 입찰가는 전용 ▲84㎡L 17억5000만 ▲84㎡A 17억3500만원으로 책정됐다. 하지만 응찰자가 단 한 명도 없었다.

헬리오시티 보류지 유찰은 이번이 처음이다. 지난해 7·9월 진행한 보류지 매각 때는 모두 한 번에 주인을 찾았다.

1차 보류지 5가구 매각 때는 전용 ▲39㎡C 9억6000만원 ▲84㎡F 15억500만원 ▲84㎡L 14억9500만원 ▲110㎡ 18억6700만원 ▲110㎡ 18억7700만원 등이 일괄 매각됐다. 이어 9월 2차 매각에서도 ▲39㎡C 10억5700만원 ▲84㎡L 17억3300만원 ▲84㎡A 17억2000만원 ▲110㎡ 20억5100만원 ▲130㎡A 22억6100만원 등 5가구가 모두 낙찰됐다. 고가 단지의 투자 분위기가 최근 급변한 셈이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 송파구 헬리오시티 전경. 2020.02.07 pangbin@newspim.com

시가 15억원을 넘는 보류지 인기가 급감한 것은 강남3구 이외 지역도 마찬가지다. 영등포구 신길5구역을 재건축한 '보라매 SK뷰'는 지난 4일 보류지 2가구 중 1가구가 유찰됐다. 이번에 나온 물량은 지난해 12월 17일 매각공고된 전용 59㎡B와 117㎡A다. 당시 12·16 대책이 발표된 직후라 총 10가구 중 2가구가 유찰됐다.

조합은 이번에도 값을 낮추지 않았다. 전용 59㎡B(11억원), 117㎡A(17억원)로 1차 매각가와 같다. 전용 59㎡B는 최저 입찰가보다 4000만원 높은 11억4000만원에 낙찰됐다. 하지만 15억원을 넘는 전용 117㎡은 주인을 찾는 데 또 실패했다.

보류지는 사업시행자(재건축·재개발 조합)가 분양 대상자의 누락, 착오, 소송에 대비하기 위해 분양하지 않고 유보하는 물량이다. 관련 법에 따라 전체 가구의 최대 1%까지 가능하다. 입찰에 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 다주택자도 참여할 수 있어 '틈새시장'으로 떠올랐다.

시가 15억원 초과 주택에 대한 대출 금지로 강남권 보류지 시장은 당분간 인기가 지지부진할 전망이다. 조합에서는 보류지 가격을 낮추기보다 책정된 값으로 매각하려는 '장기전'에 돌입했다. 반면 매수자들은 현금 마련이 부담인 데다 주택경기 위축으로 시세가 하락할 것으로 내다보는 눈치다.

개포동 A공인중개업소 관계자는 "지난해 12·16 대책 전에는 분양가상한제로 청약받기가 어려워지면서 보류지를 포함한 신축 아파트 인기가 치솟았다"며 "지금은 조합에서 보류지 매각가를 낮추지도 않지만 매수자들은 현금이 부족하거나 아파트값이 떨어질 것으로 전망하는 분위기가 팽배하다"고 전했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "앞서 서울 강남권의 인기 단지는 새 아파트라는 강점에 힘입어 적은 수의 보류지를 매각하는 데 큰 어려움이 없었다"며 "하지만 조합이 보류지 입찰가를 시세 수준으로 책정하면서 가격 매력도가 많이 떨어졌다"고 말했다.

kimjiyu@newspim.com

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[단독] 해군 2030~2040년 '건함계획' 발표 [서울=뉴스핌] 오동룡 군사방산전문기자= 해군이 2030년대부터 2040년까지 한국형 이지스함(KDDX)을 3차까지 진행해 총 18척을 확보하고, 장보고IV 사업을 새로 시작하고, 해상초계기를 추가로 도입하기로 하는 등 새로운 '건함계획'과 '해상초계 전력 계획'을 마련한 것으로 확인됐다. 해군의 이 같은 움직임은 북한이 지난 10일 노동당 창건 80주년 열병식에서 각종 전술핵 탑재 무기와 신형 전략무기 체계를 대거 공개하며 대남 위협 수위를 끌어올리고 있는 데 따른 대응 차원으로 풀이된다. 특히 북한의 신형 잠수함발사탄도미사일(SLBM)과 초음속 순항미사일 2종, 그리고 5000톤급 신형 구축함 최현함의 장거리 타격 능력 강화 정황이 확인되면서, 우리 군의 대응체계와 방어공백에 대한 우려가 커지고 있는 데 따른 것이다. 한화오션이 서울ADEX에 선보인 한국형 이지스함(KDDX) 모형. [사진=디펜스타임스 제공] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆한국형 차기 이지스 구축함(KDDX) 12척 추가 건조 = 해군은 최우선으로 만재배수량 8000톤급 한국형 차기 이지스 구축함(KDDX) 추가 전력 확보에 나서기로 했다. 해군은 세종대왕급(세종대왕함, 율곡이이함, 서애류성룡함) 구축함, 정조대왕급(정조대왕함, 다산정약용함, 3번함 건조 중) 구축함 등 이지스 구축함 6척 확보와 함께 KDDX를 최대 18척까지 보유하겠다는 계획을 수립했다. KDDX 사업은 배 선체부터 전투 체계, 레이더 등 무장을 국내 기술로 만드는 국산 구축함 사업이다. 미니 이지스함 6척을 건조한다. 신형 군함을 도입하는 7조8000억 원 규모의 KDDX 사업은 방위사업청이 우왕좌왕 하는 사이 진전되지 않고 있음에도, 해군이 KDDX Batch-Ⅱ, KDDXⅡ 사업을 만들어 국산 이지스함을 추가로 확보하려는 계획을 세운 것은 한미 간 '기술 이전 문제' 때문으로 보인다. 국민의힘 강대식 의원이 19일 해군본부에서 제출받은 자료에 따르면, 해군은 지난해 6월 미 해군 측에 서한을 보내 "북한 위협 대응을 위해 정조대왕급 이지스함과 SM-3/6 함대공미사일 확보 등을 추진 중이지만, 이지스함 전투력을 크게 높이는 협동교전능력(CEC) 미탑재로 초수평선, 장거리 대공표적 대응 능력이 제한되고 있다"며 대한(對韓) 수출을 요청했다. CEC는 지구의 곡면 특성을 감안, 여러 함선과 항공기에서 레이더 등으로 추적·확보된 표적정보를 고용량 네트워크를 통해 실시간 융합·분배해서 공통 표적을 산출, 원격교전을 치를 수 있도록 지원하는 체계다. 이에 대해 미 해군은 같은 해 8월 답신에서 "미 정부의 수출통제 및 기술이전 정책은 한국에 대한 CEC 수출을 지원하지 않는다"며 거부 의사를 밝혔다. 미 해군은 거부의 이유로 밝힌 '수출통제 및 기술이전 정책'이 무엇을 의미하는지 구체적으로 명시하지 않았다. 호주는 2018년 호바트(Hobart)급 방공구축함, 일본은 2020년 8번째 이지스함이자 아타고급의 개량형인 마야급 이지스함에 CEC를 탑재하도록 허용했지만, 한국에는 CEC를 판매할 의사가 없다는 뜻을 명백하게 밝힌 것이다. 호주·일본에는 CEC를 제공한 미국이 같은 동맹국인 한국에는 수출하지 않으려는 '이중적 태도'에 실망한 해군이 이지스함 기술 국산화를 표방하는 KDDX 추가 건조로 방향을 틀었던 것으로 보인다. 미국의 판매 거부에 따라 해군은 2030년대 중·후반까지 미국 CEC와 유사한 '한국형 해상통합방공체계'를 구축하는 것으로 선회했다. 이를 위해 국방과학연구소(ADD) 주도로 관련 핵심기술 개발을 추진할 예정이다. ADD가 개발하는 한국형 해상통합방공체계는 이지스 구축함, 해상초계기, 항공모함 등 해군 전력과의 연동, 그리고 장거리 미사일 요격체계(L-SAM) 등 첨단 무기체계에 적용이 가능하다. 하지만 미국산 전투체계를 쓰는 세종대왕급·정조대왕급 이지스함에선 한·미 간 체계 연동 및 통합 여부 등이 불확실해 원활한 운용을 장담하기 어렵다는 전망이 나온다. 따라서 해군은 정조대왕급 이지스함 추가 건조보다는 KDDX 추가건조를 선택한 것으로 풀이된다. KDDX 사업은 총 개념설계→기본설계→상세설계 및 선도함 건조→후속함 건조 순으로 이뤄진다. 개념설계는 2012년 당시 대우조선해양(현 한화오션)이 수주했고, 기본설계는 2020년 현대중공업(현 HD현대중공업)이 따냈다. 현재 상세설계 및 선도함 건조에 착수해야 하지만, 사업자 선정을 두고 양 업체 간 갈등이 심해지며 연기됐다. HD현대중공업은 기존 관례대로 기본설계를 주도한 업체가 수의계약을 맺어야 한다고 주장했다. 반면 한화오션은 HD현대중공업이 보안 벌점을 받은 점을 거론하며 '경쟁입찰'로 사업자를 선정해야 한다고 맞서고 있다. 업계 관계자는 "한화와 현대가 서로 한 치의 양보 없이 다투고 있는지 그 이유를 알 것 같다"면서 "KDDX 사업에서 한화와 현대의 대결은 '6척 싸움'이 아니라 '18척 싸움'이기 때문에 한 치의 양보 없는 대결 양상으로 치닫는 것 같다"고 했다. 해군은 현재 추진 중인 KDDX 6척 건조 사업이 출발하고, 차기호위함(FFX) Batch-IV 사업이 끝나는 즉시 곧바로 개량형이라 할 수 있는 KDDX Batch-II 사업을 실행한다는 계획이다. 최종적으로 새로운 개념을 적용한 KDDX-II 사업을 2035년 이후에 도입하기로 했다. HD현대중공업이 건조해 지난해 말 해군에 인도한 차세대 호위함(울산급 Batch-Ⅲ) 선도함 '충남함' [사진=HD현대중공업] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆차기호위함(FFX) 사업 종료 후 차기호위함(FFX)-II 사업 = 한편, 해군은 기존 차기호위함(FFX) Batch-I/II/III/IV 사업을 완료한 후, 차기호위함(FFX)-II를 계획하고 있다. 해군은 FFX-II 사업에 대해서는 명확한 입장이지만, 건조시기와 구체적 제원에 대해서는 밝히지 않고 있다. 현재 해군은 차기 호위함(FFX) 사업으로 총 26척의 호위함(FFG)을 전력화 한다. FFX Batch-I 사업으로 인천급 호위함 6척, FFX Batch-II 사업으로 대구급 호위함 8척을 건조했고, FFX Batch-III 사업으로 충남급 호위함 6척을 건조하고 있다. 해군은 현재 차기 호위함(FFX) Batch-IV 사업으로 2023년부터 2032년까지 약 3조2500억 원을 투입, 총 6척을 건조하는 'FFX Batch-IV'(울산급 Batch-IV) 사업을 진행 중이다. 2029~2030년경 6척의 함정 모두가 해군에 인도될 예정이다. FFX 사업이 완료되면 광개토대왕급 구축함까지 모든 해역함대의 노후화된 중·대형 함정이 교체가 완료된다. ◆AI 기반의 연안초계함(OPV) 사업을 진행 = 또한 1000t급 연안초계함(OPV) 사업을 진행해, 미사일 고속함 PK-A/고속함 PK-B로 대표되는 고속함들을 보완할 계획이다. 연안초계함(OPV)은 인력 절감과 효율성을 위해 AI(인공지능) 기반의 자동화·무인화 기술이 적용된 미래형 함정이다. 1500~2200톤급으로, 기존 초계함보다 거주성 등이 향상시켜 연안 및 해상 경비, 해양 안전, 어업 지도, 해양 오염 감시 등 다양한 임무를 수행하도록 설계된다. 2020년 11월 10일 대우조선해양 거제 옥포조선소에서 진수한 중형급 잠수함 2번함 '안무함(KSS-Ⅲ, 3000톤급)'. 안무함은 2018년 9월 진수한 도산안창호함에 이은 장보고-Ⅲ급 두 번째 잠수함이다. 해군이 건조하는 '장보고Ⅳ' 잠수함도 같은 체급의 형상이다. [사진=대우조선해양] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆장보고IV 사업 추진에 이어 2040년경 원잠 추진 = 한편, 해군의 수중전력인 잠수함 전력증강 계획에 대해 살펴보자. 해군은 2035년 이후 현재 장보고III Batch-I/II/III를 끝내고, '장보고IV 사업'으로 넘어간다. 최종 결론이 나오기 전이지만, 해군이 밝힌 장보고IV 사업은 그동안 2000톤급 잠수함으로 알려졌으나, 해군이 이번에 밝힌 방향은 3000톤급인 것으로 알려지고 있다. 장보고IV 사업 이후인 2040년 무렵, 해군은 차세대 잠수함을 건조할 계획으로, 원자력 추진 기관을 탑재하는 것을 염두에 두고 있다. ◆P-8A 포세이돈 후속으로 한국형 해상초계기 개발 계획 = 해군은 현재 P-3C/CK와 15대와 P-8 포세이돈 6대 등 21대의 해상초계기를 보유, 휴전선 길이의 9.5배, 남한 넓이의 3.3배에 이르는 30만㎢의 작전해역에 대한 상시감시와 주요 해상교통로를 보호하는 데 주력하고 있다. 해군항공사령부 전력은 현재 P-8A 포세이돈 6대를 주력으로 2030년대를 맞이한다. 하지만 해군은 이번에 기존 P-3C/CK 대체용으로 한국형 해상초계기 사업을 추진할 계획임을 분명히 했다. 지난 5월 29일 경북 포항기지에서 발생한 P-3CK 해상초계기 추락사고는 1968년산으로, 무려 57년을 운용한 노후 항공기의 위험성을 해군에 각인시켰다. 한국항공우주산업(KAI)이 서울ADEX에서 선보인 한국형 해상초계기 모형. KAI는 2017년 스웨덴 사브가 제시한 '소드피시형'의 국내 개발 해상초계기를 제시하고 있다. [사진=디펜스타임스 제공] 2025.10.20 gomsi@newspim.com 해군 관계자는 "해군은 현재의 P-3CK 기종을 2030년까지 운용하고, 그 이후에 최신예 한국형 해상초계기를 도입을 개획하고 있다"면서 "사고가 난 초계기와 동형인 나머지 P-3CK 7대의 조종사 안전, 그리고 대잠전력의 공백을 막기 위해 한국형 해상초계기 도입사업을 앞당겨야 할 필요가 있다"고 했다. 다만 2025년 10월 기준, 해군은 해상초계기를 해외 직도입으로 할지, 국내개발로 할지, 획득방법을 결정하지는 않은 것으로 알려졌다. 내년 1/4 분기에 획득방법을 결정하는 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 "한국항공우주산업(KAI)에서는 2017년 스웨덴 사브가 제시한 소드피시형의 국내 개발 해상초계기를 제시하고 있다"면서 "KAI가 기존의 에어버스 A320 여객기를 개조하는 개발 계획에서 한 발짝 물러난 것으로 보인다"고 했다. 향후 해상초계기 추가 소요는 운용인력을 감안해 11대로 알려졌다. gomsi@newspim.com 2025-10-20 11:12