[편집자 주] 정부의 고강도 부동산시장 규제에도 2020년 집값은 역대 최고의 상승률로 급등했다. 2021년도에도 저금리가 지속되고 있고 입주물량 감소와 1~2인가구 증가 등의 불안 요소로 작용할 것으로 보인다. 임대차법 여파 또한 전셋값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다. 부동산 전문가 30명을 통해 2021년 부동산시장과 변창흠 신임 국토부 장관의 정책 영향을 전망해본다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 오는 2월에 내놓을 것으로 보이는 주택공급 방안에 대한 전문가들의 평가가 엇갈렸다. 서울 도심 역세권 및 준공업지역 개발을 통한 주택공급에 대해서는 시장 안정화 효과가 있을 것으로 본 반면 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택은 시장에 호응을 얻지 못할 것이란 평가가 지배적이었다.

신규 전세 계약에 상한선을 두는 방안에 대해서는 전세 가격 상승을 촉발할 것이라는 전망이 우세했다. 빅데이터를 활용한 사전 규제 지정에 대해서는 찬반이 비슷한 비율로 나타났다.

◆역세권·준공업지역 고밀개발 기대...단기 공급 한계 지적

3일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 30명을 대상으로 한 설문에서 지하철 역세권·준공업지역의 고밀개발 대책이 주택시장 안정화에 실효성이 있냐는 질문에 전문가 30명 중 18명은 어느정도 효과가 있을 것이라는 의미로 '그렇다', 2명은 '매우 그렇다'고 답변했다. 실효성이 별로 없을 것이라는 의견도 10명에 달했다.

고밀개발 대책은 수요가 많은 역세권과 개발이 덜 된 준공업지역을 고밀개발해 서울 도심에 주택을 공급하는 것을 내용으로 한다. 변 장관이 내놓기로 한 주택공급 대책의 핵심 방안이 될 것으로 보인다.

수요가 많은 도심 역세권에 주택을 공급하는 측면에서는 긍정적으로 평가했지만 실제 사업 진행과정이 더뎌 단기간에 수요를 충족시킬 물량이 나오기 어려운 점은 한계로 지적됐다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "장기적으로 충분한 물량이 공급되면 시장 안정화에 기여할 것"이라면서 "다만 단기적으로는 시장 호재로 받아들여 요동칠 수 있다"고 말했다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "고밀개발이 신속히 이뤄지면 주택가격 안정에 도움이 되겠지만 이해관계자들이 많이 얽혀 있어서 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

집값 안정화를 위해 필요한 1순위 정책으로 25명이 추가 공급대책을 꼽았다. 금리 인상은 2명, 그 밖에 규제·보유세 완화, 민간 임대주택 확보 등이 필요하다는 의견도 나왔다.

그동안 정부는 투기 수요를 부동산 가격 상승의 주 원인으로 보고 조정대상지역 지정과 대출 규제 등의 수요 억제책을 내놓았다. 하지만 저금리로 인한 풍부한 시장 유동성이 커진 상황에서 수요 억제책은 효과를 보지 못하고 풍선효과를 낳았다는 평가가 많았다. 전문가들은 수요 억제책이 아닌 공급 확대책이 필요하다는 주장을 펼쳐왔다.

장근석 지지옥션 팀장은 "주택보급률은 100%를 넘었지만 수요자들이 살고 싶어하는 집은 여전히 부족하다"며 "수요를 억누르는 것은 불가능한만큼 정부가 공급 부분에만 정책을 집중하는게 좋을 것 같다"고 말했다.

◆"수요와 맞지 않아"...공공자가주택 확대에 부정적

토지임대부, 환매조건부주택이 포함된 공공자가주택이 시장에 호응을 얻을 것인지에 대해서는 19명이 '별로 없다', 6명이 큰 호응을 얻지 못할 것이란 뜻으로 '없다'고 답해 대다수가 부정적인 반응을 보였다.

공공자가주택은 시세차익을 공공과 분양자가 나눠 갖는 방식으로 시세보다 저렴한 가격에 공급하는 주택이다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고, 분양자는 주택만 소유하는 형태이고, 환매조건부 주택은 주택을 팔 때 공공에 팔도록 해 시중 예금금리보다 조금 많은 수준의 시세차익만 거둘 수 있는 방식이다.

변 장관이 이전부터 공공자가주택 확대를 주장해온 바 있다. 특히 변 장관은 내년 사전청약을 앞두고 있는 3기 신도시에 공공자가주택을 도입할 뜻을 밝히기도 했다. 시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있어 내 집 마련에 어려움을 겪는 수요층에게 원활한 주택공급이 이뤄질 것이란 의견도 있다.

하지만 대다수 전문가들은 주거 못지않게 투자 관점에서 주택을 바라보는 수요의 특성과 맞지 않아 시장에 외면을 받을 것이라고 지적한다.

양지영 R&C 연구소장은 "공공자가주택은 시장이 원하는 공급 방식이 아니다"면서 "시장 수요는 내 집 마련과 함께 시세차익을 원하므로 소유권과 시세차익이 제한된 공공자가주택을 선호하지 않을 것"이라고 답했다.

◆신규 전세 상한선 지정... "가격 상승 낳는다"

전세 신규 계약에 상한선을 두는 방안이 전세시장에 미칠 영향에 대해서 전문가 20명은 전세 가격 '상승'이 나타날 것이라고 봤다. 7명은 전세가격 '대폭 상승', 2명은 '보합'에 답했다. 대부분 전세 신규계약에 상한선을 두면 전세가격이 상승할 것으로 내다봤다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "신규계약에 상한선을 지정하게 되면 시장왜곡이 발생한다"면서 "전세 공급자들은 매매로 돌리거나 증여를 하게돼 전세 공급이 더 줄어들어 가격이 상승할 것"이라고 말했다.

거래 및 시세 빅데이터를 활용해 규제지역 지정에 선제적으로 대응하는 방안의 효과에 대해서는 전문가들의 의견이 팽팽히 맞섰다. '효과없다'는 답변이 14명, 12명은 '효과적이다'에 응답했다. 매우 효과적이라고 답한 응답자는 1명이었다.

빅데이터를 활용한 규제지역 지정은 변 장관이 인사청문회에서 시스템 구축을 언급했던 내용이다. 현재 규제지역 지정시 3개월 이상 데이터를 보고 결정하다보니 시장 상황보다 너무 늦게 지정돼 효과적인 대응이 어렵다는 비판이 있어왔다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "빅데이터를 활용하면 규제지역 지정 기준이 명확해져 논란이 덜 할 것"이라면서 "거래나 시세 정보가 투명하게 공개돼 규제에 대한 수용도도 높아지고, 거래의 투명성도 증대될 것"이라고 말했다.

반면 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "빅데이터도 결국은 사후 정보에 불과해 시장 변화에 선제적인 대응이 어렵다"면서 "선행지수를 활용한 사전 경보 시스템등이 선제 대응에 효과적일 것"이라고 답했다. 

◇ 설문 참여자 30인 명단(가나다순)

▲고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수 ▲권강수 한국창업부동산정보원 이사 ▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 리서치팀장 ▲김광석 리얼미디어 대표 ▲김덕례 주택산업연구원 연구위원 ▲김동욱 쌍용건설 마케팅 상무 ▲김병기 리얼하우스 분양평가팀장 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장 ▲김학렬 부동산조사연구소장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲송웅섭 부동산중개사협회 서울북부 지부장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 ▲양지영 R&C 연구소 소장 ▲우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲윤지해 부동산114 수석연구원 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲이호상 대한주택건설협회 본부장 ▲임병철 부동산114 수석연구원 ▲장근석 지지옥션 팀장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍춘욱 세종사이버대학교 교수

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