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집값·전셋값 폭등에 국민 불만도 ↑...변창흠號 '공공자가·역세권개발'로 풀어낼까

기사입력 : 2020년12월29일 06:01

최종수정 : 2020년12월29일 06:01

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매매·전셋값, 9년 만에 최대폭 상승..서민은 서울 외곽으로 밀려나
공공자가·역세권개발 등 변창흠표 공급방식 실효성 거둬야
"정비사업 등 민간영역 공급도 함께 모색해야" 지적도

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택정책 전문가로 꼽히는 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 취임하면 부동산 시장 안정화를 꾀할 수 있을지 주목된다.

천정부지로 치솟는 집값과 전셋값을 진정시켜야 하는 숙제를 안고 있다. 올해 아파트 매매가격은 6%대, 전셋값은 7% 상승하며 9년 만에 최대치로 올랐다. 이는 평균값으로 수요자 선호하는 지역과 입지는 사실상 상승률이 두자릿수를 기록했다고 봐도 무방할 정도다.

변 내정자는 분양 및 임대 등의 주택공급 확대가 중요하다고 보고 있다. 변 후보자의 첫 번째이자 현정부 25번째 부동산 대책은 도심에 주택공급을 더 늘리고, 공급 계획을 구체화하는 방안이 핵심으로 자리잡을 전망이다.

◆ 집값·전셋값 폭등에 서민은 외곽으로

29일 정치권과 부동산업계에 따르면 변창흠 국토부 장관 내정자가 취임하면 도심 주택공급 확대에 집중할 것이란 관측이 나온다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 23일 국회에서 변창흠 국토교통부 장관 후보자 인사청문회가 열렸다. 변창흠 후보자가 자리에 앉아있다. 2020.12.23 kilroy023@newspim.com

일단 변 내정자의 최대 과제는 주택시장 안정화다. 한국부동산원에 따르면 올해(12월 21일 기준) 전국 아파트 매매가격 상승률은 6.7%다. 경기도가 세종시가 41.9%로 가장 많이 올랐고 대전 17.4%, 경기도 11.0%, 인천 8.5%, 부산 7.5%, 대구 6.7% 순으로 올랐다. 이 기간 전셋값은 전국이 7.2% 치솟았다. 세종시는 59% 올랐고, 울산, 대전 등은 두자릿수 상승률을 보였다. 집값과 전셋값은 모두 9년 만에 최대치로 올랐다.

집값과 전셋값이 폭등하자 무주택 서민들의 피해가 적지 않다. 하루가 다르게 오르는 집값에 내 집 마련이 쉽지 않다. 전세 세입자는 매물을 찾기가 어려울 뿐 아니라 신규로 계약하려면 최소 1억원 이상 전세금을 추가 부담해야 하는 경우가 적지 않다.

결국 실수요자들은 서울 외곽이나 경기도 지역 등으로 밀려나는 형국이다. 청약으로 내 집을 마련하려고 해도 경쟁률이 치열해 이마저도 쉽지 않다.

이런 상황을 타개하기 위해 변 후보자는 도시 설계의 효율성을 높여 주택공급 확대를 모색하고 있다. 서울의 경우 주택을 지을 땅을 확보하기 어려운 상황에서 어쩔 수 없는 선택인 셈이다. 기존 재건축, 재개발 등 정비사업 규제를 풀지 않고 공급을 늘리려면 더욱 그렇다.

변 내정자에 따르면 서울 지하철 역세권(반경 500m)의 평균 용적률은 160% 수준이다. 이를 300% 이상으로 개발하면 기존 건물의 가구수를 2배 넘게 늘릴 수 있다고 보고 있다. 이 같은 시스템을 적용해 서울 307개 역사에 상당부분을 도입하면 도심 내 신규 주택을 수만가구 공급할 수 있다는 계산이다.

공공자가주택도 변 후보자가 관심이 갖는 방식이다. 분양과 임대주택의 중간 유형이다. 환매조건부, 토지임대부, 지분공유형 등으로 구분된다.

세부적으로 공급방식에 차이가 있지만 주변 시세의 절반 정도 가격에 질 좋은 주택을 공급한다는 취지는 비슷하다. 계약자는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 매도해야 한다. 소유 기간 중 발생한 시세차익은 지분에 따라 나눠 갖는 구조다. 아파트 분양을 받기엔 자금 능력이 부족하고, 임대주택에는 살기는 꺼리는 수요자를 위한 주택인 셈이다.

이런 주택유형은 하남 교산과 남양주 왕숙 등 3기신도시에 시범적으로 도입된다. 서울 역세권 고밀개발 사업에서도 공공자가주택을 확대할 것이란 게 변 후보자의 생각이다.

◆ 변창흠 "공공임대 11.4만가구 공급 자신..더 늘릴 것"

변 내정자는 도심 주택공급을 확대하면 주택시장 불안이 상당히 해소될 것으로 기대하고 있다.

그만큼 지속적이고 충분한 주택공급이 필요하고, 또한 시그널을 시장에 줘야한다는 입장이다. 정책 방향도 다양한 주택 유형을 지속으로 공급하는 방안이 집중된다.

오는 2022년까지 공공임대주택 11만4000가구를 공급한다는 정부의 계획을 차질 없이 추진한다는 계획이다. 공공기관이 보유한 공실, 호텔·오피스 리모델링, 매입임대 등을 활용하는 것으로 전세난을 해결하기 위한 공급대책이다. 최근 전세난이 집값 불안으로 번지고 있다는 점에서 전세시장 안정화도 주택시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 여지가 있다.

공공재건축과 공공재개발 활성화도 중점 사항이다. 정비사업은 규제를 완화하기보단 공공성을 강조한 방향으로 추진한다는 것이다. 이들 사업은 공공기관과 조합원이 함께 사업을 진행한다. 일반적으로 정비사업 시행사가 조합인 것과 구분된다.

정부는 조합에 용적률 상향과 층수 제한 완화, 사업절차 간소화 등의 혜택을 준다. 전반적인 사업 절차가 빨라지는 효과가 있다. 사업성이 좋아진 만큼 조합은 기부채납을 늘려야 한다. 환수되는 부분은 늘어난 용적률의 50~70%다. 이를 통해 늘어난 주택은 임대주택으로 대부분 조성한다.

또 역세권 개발 뿐 아니라 준공업지역, 빌라촌 등을 공공개발해 평년치를 초과하는 주택공급을 이뤄내겠다는 게 변 후보자의 핵심 부동산 정책이다.

◆ 공공주도 개발만으로 안정화 미지수...규제완화·인센티브 관건

변 내정자가 주택공급 확대를 모색하고 있지만 현실화는 지켜봐야 한다는 목소리가 나온다.

역세권 고밀개발, 공공 정비사업 등으로 공급하는 분양주택은 공공과 민간, 사업자가 어우러진 사업 방식을 도입돼서다.

역세권 주변은 이미 가격이 높아 용적률을 높여도 사업성이 크지 않을 공산이 크다. 게다가 개발이익을 사업 참여자가 나누는 방식이라 기존 소유자와 민간 투자자의 참여도 장담하기 어렵다. 역세권 개발은 대규모로 개발되기 보단 빌라, 다가구, 저층 상가 등을 개발하는 것으로 개발 이익이 크지 않아 대형 건설사 참여를 유도하기도 쉽지 않다.

공공재건축과 공공재건축도 사정이 비슷하다. 조합원 입장에서는 용적률이 늘어난 만큼 기부채납도 증가해 실익이 크지 않다고 보고 있다. 기부채납 증가분으로 임대주택 비중이 높아지는 것도 탐탁지 않아하는 부분이다. 공공재건축 시범사업에서 대단지 조합의 참여가 없었다는 것도 이런 이유다.

공공재개발도 사업 지체가 극심한 소형 사업장이 참여 신청을 했을 뿐이다. 그나마 재건축보다 지원자가 많았던 이유는 상대적으로 사업 기간이 길고, 조합원간 이해관계 조율이 더 힘들기 때문이다. 이런 배경으로 한남동 재개발 등 1000가구 이상 되는 사업장의 지원은 한 곳도 없었다.

공공임대주택도 변수가 많다. 2년간 11만4000가구를 공급한다는 계획이지만 호텔·오피스를 매입해야 하는 과정이 남아 있다. 매입 비용도 부담이지만 건물 전체 또는 층을 ′통′으로 매입하기가 만만치 않다. 공공임대 대부분이 1~2인가구 위주로 조성돼 현재의 주택 문제를 해결하기에 한계가 있다는 지적도 나온다. 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "저렴하고 질 좋은 주택을 공급한다고 해도 공공자가주택 등 소유권을 자유롭게 행사하기 어려운 유형이 시장에서 성공할지 미지수"라며 "민간시장의 규제 완화가 필요하고 기존 정부가 추진하는 공공자가주택도 보완책이 나와야 할 것"이라고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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