[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 분양가 통제와 심사기준 미공개 등으로 논란을 빚은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 기준이 개편에 들어가자 무주택자들의 불만이 커지고 있다.

이번 고분양가 심사기준 개편은 주변 시세의 90%까지 분양가에 반영하는 게 핵심이다. 이 경우 분양가가 높아질 수밖에 없다. ′로또청약′ 논란은 다소 가라앉겠지만 청약을 기다려온 실수요자에겐 분양가 부담으로 작용하게 된다.

HUG의 심사기준이 오락가락하며 시장에 혼선을 주고 있다는 점에서 분양보증 시장을 민간에 개방해야 한다는 목소리도 나온다.

◆ 고분양가 심사기준 완화, 분양가 상승 불가피

16일 부동산업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 심사 기준을 개정하기로 하면서 분양가가 이전보다 높게 책정될 것으로 보인다.

정부는 집값 상승을 막기 위해 분양가를 통제하는 정책을 추진해왔다. 공공택지 아파트에만 적용해오던 분양가상한제 요건을 완화해 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 도입했다.

고분양가 심사제도로 분양가를 통제하기도 했다. 2017년 이후로 수도권에서는 시세의 60~70% 수준까지 분양가 인하를 강제했고 이를 받아들이지 않으면 분양보증을 거부해왔다.

낮은 분양가 책정은 주택 공급 물량을 감소시켜 주택 가격 상승의 원인이 됐다는 지적이 있다. 주택산업연구원에 따르면 분양가 인하를 강제하기 전인 2014~2016년 사이 분양을 보류한 물량은 전체 5% 수준에 불과했으나 분양가인하를 강제한 2017~2019년 사이에는 21%로 급상승했다. 분양보류물량은 15만가구이며 사업중지된 물량도 10만가구 이상인 것으로 추정된다. 과도하게 낮은 분양가는 시세차익에 대한 기대감으로 청약시장 과열과 '로또분양'을 낳았다.

여기에 심사기준이 명확하게 공개되지 않으면서 '깜깜이 심사' 논란을 빚기도 했다. 감사원은 지난해 9월 분양된 '대전 유성 대광로제비앙' 분양가가 3.3㎡당 725만원으로 책정돼야 했는데 HUG가 비교 사업장을 잘못 선정해 3.3㎡당 1050만원으로 높게 책정한 것이 밝혀져 논란이 됐었다.

고분양가 심사 기준 개정은 정부가 그동안 추진해왔던 분양가 통제 기조와는 다른 방향의 정책이지만 서울과 일부 지역에서 여전히 분양가상한제 등이 적용되고 있어 통제 기조가 변화되지는 않을 것으로 보인다. HUG 측도 산정기준 개정과 분양가 통제와 관련성을 부인하고 있다.

HUG 관계자는 "고분양가 산정 기준 개정은 분양가 통제 및 주택 공급이나 로또청약 문제와 관련은 없다"면서 "심사기준을 공개하지 않은 게 오히려 논란이 된 면이 있어 공개하기로 했다"고 말했다.

◆ 분양가 상승 우려...무주택자 불만 쏟아져

고분양가 심사 기준 개정으로 분양가가 이전보다 오를 것으로 보이면서 무주택자 사이에서 불만이 터져나오고 있다.

개선안에 따르면 분양가를 주변 시세의 최대 85~90%까지 반영하기로 했다. 고분양가 관리 지역이 대부분 수도권 지역과 지역 주요 광역시인데 대부분 아파트값이 급격히 상승한 상황이어서 분양가 역시 급격히 오를 것으로 보인다.

분양가가 상승하면 아파트 구매자들의 부담 증대로 이어진다. 고분양가 관리지역은 대부분 투기과열지구 및 조정대상지역으로 대출규제 대상이다. 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 40~50%이고 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20~30%까지 축소된다. 대출 규제로 무주택자들의 대출을 통한 주택 구입은 어려워지고 현금부자들만 분양받게 될 것이란 우려가 나온다.

청와대 국민청원 [자료=청와대 국민청원 게시판 캡처]

분양가 상승 가능성이 높아지자 무주택자들 사이에서 고분양가 심사 기준 개정에 대한 불만은 청와대 국민청원게시판과 국토교통부 여론광장 등에 표출되고 있다.

한 청원인은 "분양가를 시세의 90%로 분양하면 분양가뿐 아니라 옵션비가 포함돼 시세 100%로 분양받을 가능성도 있다"며 "주택 구입 대출도 쉽지 않은 상황에서 분양가 상승은 무주택자 서민들의 내 집 마련 기회를 박탈하는 것"이라고 말했다.

◆ HUG 분양보증 독점, 경쟁체제로 전환해야

전문가들은 분양가 산정기준 개정이 무주택자들에게 부담으로 작용하지 않도록 분양보증 경쟁체제 도입이나 무주택자 대출 규제 완화 등이 필요하다고 본다.

HUG가 사실상 독점하고 있는 분양보증 운영을 경쟁체제로 개선해야 한다는 주장이 나오고 있다. 분양보증 심사 기준 개정으로 분양가 상승이 예상되는 상황에서 보증업체들 간 경쟁으로 보증수수료가 낮아지면 분양가 역시 낮아지게 된다는 논리다. 지난 2017년 공정거래위원회가 HUG의 주택 분양보증 영역 개방을 요구했고 지난해 국토부는 이에 대한 결론을 내기로 했지만 아직 도출되지는 않았다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양보증 경쟁체제가 도입되면 건설사들의 보증수수료 부담이 줄게 돼 분양가도 낮아지게 된다"고 말했다.

무주택자에 한해 대출규제를 완화하는 방안도 거론되고 있다. 대출을 끼고 주택을 구입하려는 무주택자들은 분양가가 오를 경우 내 집 마련이 힘들어진다. 이러한 상황이 벌어지지 않도록 무주택자에 대한 기준을 명확히 세운 뒤 이들에게 LTV와 DTI 등의 규제를 완화해 대출자금을 마련하도록 하는 것이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "무주택 실수요자에 대한 선별적 규제 완화가 필요하다"며 "LTV를 현재 수준에서 10% 정도 완화하거나 비규제지역과 마찬가지로 70%까지 적용할 수 있는 여지가 있다"고 말했다.

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