′상한제′도 못 막은 분양가 고공행진...공시지가 높인 게 화근?

기사입력 : 2021년01월12일 06:02

최종수정 : 2021년01월12일 10:00

공공·민간 분양가 모두 상승
재건축 사업 속도 기대감 속 지속되는 규제
여전히 시세보다 저렴한 분양가...로또청약 이어질 듯

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 민간택지 분양가상한제 규제에도 재건축과 공공물량의 분양가가 치솟고 있다. 정부의 부동산 공시가격 현실화 추진으로 땅값이 높아진 게 주범으로 꼽힌다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심의보다 분양가상한제가 적용되면 분양가가 더 낮아질 것으로 예상했다. 하지만 최근 공시지가 현실화를 추진하면서 예상을 빗나가고 말았다. 분양가 산정에서 택지비가 가장 큰 부분을 차지한다는 점에서 향후 분양가 상승은 불가피하다는 관측이 많다.

◆ 분양가상한제에도 오르는 민간 분양가...재건축 단지는 기대반 우려반

12일 부동산업계에 따르면 서울과 수도권의 민간 분양 단지에서 분양가상한제 적용에도 고분양가 사례들이 잇달아 나오고 있다.

지난 8일 신반포3차와 경남아파트를 재건축한 래미안 원베일리는 3.3㎡당 5668만원을 기록해 역대 최고 분양가를 기록했다. 이전 최고 분양가는 2019년 11월 분양한 르엘 신반포 센트럴의 3.3㎡당 4891만원이었다. 이 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않았었다. 래미안원베일리는 분양가상한제를 적용받고도 800만원 가까이 높은 분양가를 기록했다.

이번 분양가 산정에서는 단지가 특별건축구역 지정돼 건축비와 가산비가 상승해 높은 분양가가 나오게 됐다고 국토교통부 측은 설명했다.

국토부 관계자는 "지가상승분보다는 특별건축구역 지정에 따른 가산비가 반영돼 분양가가 높게 책정됐다"면서 "그럼에도 여전히 분양가는 주변 시세에 비해 60% 저렴하다"고 말했다.

재건축 단지에서는 이번 결과를 두고 향후 분양가 책정과 사업 진척의 기대감이 커지고 있다. 그동안 일부 재건축 단지들은 분양가 책정을 두고 갈등을 빚었다. 높은 분양가가 책정된만큼 향후 조합원 뜻에 가까운 분양가 책정을 기대할 수 있게 됐다.

잠실진주 재건축아파트의 한 조합원은 "아직 절차들이 남아있어 분양가를 논할 단계는 아니다"면서도 "분양가 산정에서 기대감은 생겨나는 편"이라고 말했다.

특히 단군 이래 최대 규모 재건축 단지인 둔촌주공 재건축 단지에서는 분양가 산정을 두고 갈등이 격화돼 있었다. 조합원과 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양보증가격 차이가 커 사업이 난항을 겪어왔다. HUG는 3.3㎡당 2978만원, 조합원들은 3500만원을 제시했었다. 그 과정에서 조합원 내부에서 갈등이 발생해 소송전이 벌어지고, 조합장이 해임되기까지 했다.

반면 정부의 재건축 규제가 이어지는 상황이어서 사업 진행에 영향을 미치지 않을 것이라는 의견도 있다. 정부가 주택공급 대책 마련을 위해 다양한 수단을 준비하고 있지만 주요 주택공급 방안인 재건축 규제는 유지하고 있다. 향후에도 정부의 기조는 이어질 것으로 보인다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 속도가 조금 빨라질 수는 있을 것"이라면서 "아직 재건축 규제가 있는데다 추가 규제 가능성도 있어서 큰 변화로 이어지지는 않을 것이다"고 봤다.

◆ 공공택지도 예외없는 분양가 급등세

분양가의 오름세는 공공택지 분양단지에서도 예외는 아니었다. 공공택지는 민간택지와 달리 이전부터 분양가상한제 적용을 받아왔는데 그럼에도 분양가 오름세는 이어져왔다.

지난해 6월 서울 강동구 강일지구에 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 '고덕강일8단지', '고덕강일14단지'는 3.3㎡당 평균 1800만~1900만원에 분양됐었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.30 sungsoo@newspim.com

지난달 서울 강동구 강일지구에 공급된 '힐스테이트 리슈빌 강일'은 3.3㎡당 분양가가 2230만원을 기록했다. 2000만원대 초반대의 분양가가 예상됐지만 더 높은 분양가를 기록했다. 민간분양 아파트라는 점에서 가격이 더해지긴 했지만 시장 예상을 넘어서는 분양가였다.

최근 청약접수에 들어간 성남 '판교밸리자이'는 3.3㎡당 2356만~2437만원에 분양했다. 공공택지지구에 들어서는 단지였으나 예상보다 높은 분양가를 기록했다. 2018년 12월 분양한 인근 단지 '판교 퍼스트힐 푸르지오'가 3.3㎡당 2030만원을 기록한 것에 비해 높은 가격대이다. 이 단지는 민간택지지구에 분양가상한제가 적용되지 않았었다.

◆ 집값 상승이 공공·민간 분양가 끌어올려

시장에서는 분양가상한제에도 공공과 민간택지를 가리지 않고 분양가가 오른 것은 집값 상승으로 인한 지가상승이 주요 원인으로 꼽힌다.

분양가는 택지비와 건축비에 가산비를 더해서 결정된다. 택지비는 택지감정평가액을 반영해서 결정되며, 건축비는 정부가 정하는 표준건축비를 바탕으로 정해진다.

분양가에서 택지비의 비중이 높다. 건축비 산정의 기준이 되는 표준건축비는 매년 물가상승률을 감안해 측정되고, 가산비 역시 기부채납, 특화설계등 특수한 기준을 충족할 경우에만 반영이 된다.

래미안원베일리 분양가 산정에서 택지감정평가액은 4204만원, 기본형건축비는 798만원, 가산비는 666만원을 기록해 택지감정평가액이 가장 많은 비중을 차지했다. 분양가상한제를 적용해도 집값이 오른다면 분양가도 오를 수 밖에 없는 구조인 셈이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가에서 택지감정평가액이 차지하는 비중이 60% 이상은 된다"면서 "분양가상한제에도 분양가가 오르는 것은 지속되는 집값 상승 영향 탓이다"고 말했다.

◆ 고분양가 나와도 로또청약 이어진다

분양가상한제에도 시장 예상보다 높은 분양가 사례는 나올 것으로 보여진다. 지가상승이 이어지는 상황에서 택지감정평가액도 자연스럽게 늘어날 수 밖에 없다. 여기에 다음달 2021년 표준지 공시지가가 결정·공시된다. 최근 오른 집값에 따른 지가 상승이 반영될 것으로 보여 분양가 상승은 지속될 것으로 보인다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "지가 상승이 분양가 산정에 영향을 주는 만큼 앞으로도 시장 예상을 웃도는 분양가 단지들이 나올 것으로 보인다"고 말했다.

고분양가 사례가 나와도 로또 청약을 노리는 분양 수요는 지속될 것으로 보인다. 시장 예상을 웃도는 분양가임에도 여전히 시세에 비해서는 저렴한 편이다. 전매제한 및 거주의무기간 등의 규제가 있지만 시세차익을 누릴 수 있기에 그렇다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가가 오르더라도 여전히 시세와 차이는 크다"면서 "수억원의 시세차익이 지속된다면 로또분양은 이어질 수 밖에 없다"고 말했다.

krawjp@newspim.com

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LH, 올 매입·전세임대 9만가구 공급 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 총 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모 공공택지 공급에 나선다. 또 건설경기 회복을 위해 21조6000억원의 투자를 집행하고 재원조달 방식 등을 다양화해 재무여건 체질을 개선한다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 21만 8000+α가구 규모의 주택 공급에 나선다. 사진은 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 5일 서울 종로구 국립현대미술관에서 열린 서계동 복합문화단지 조성사업 업무협약식에서 인사말을 하고 있는 모습 [사진=뉴스핌DB] 23일 한국토지주택공사(LH)는 이같은 내용을 담은 '2025년도 업무계획'을 발표했다. 우선 핵심 업무인 주택 공급에 집중한다. 10만가구 사업승인과 매입·전세임대 9만가구 등 총 19만가구 이상의 공공주택을 공급한다. 동시에 민간 주택건설 활성화를 위해 2만8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 주택 착공물량은 지난해(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 지난해 8·8 주택공급 활성화 방안에 포함된 서울서리풀 등 5만가구 규모의 사업지구 역시 인허가 일정을 최대한 단축해 안정적 공급 기반을 마련할 계획이다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 5만가구 이상을 공급하고 전세사기 피해자 회복 지원을 위해 피해 주택 7500가구를 매입한다. 올해 주택 승인물량의 37%를 청년·신혼·고령자에게 공급하고 출산가구 우선공급(통합공임)과 실버스테이 등 새로운 유형의 시니어 주택을 통해 가속화되는 저출산·고령화 문제에도 적극 대응할 계획이다. 아울러 쪽방·고시원·반지하 거주자의 주거 상향 지원을 지속하고 예술인 등 다양한 수요층에 부응한 특화형 매입임대도 확대한다. 공공주택은 합리적 가격의 고품질을 보장한다. 무엇보다 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 국민들의 내 집 마련을 돕는다. 이를 위해 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 가처분면적 확대와 사업일정 단축으로 조성원가를 인하해 합리적인 가격에 공급한다는 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 OSC 공법을 올해부터 단계적으로 고도화하고 LH가 개발한 층간소음 1등급 설계기준과 국내 최대규모의 층간소음 시험시설(데시벨35랩)을 활용해 주택 품질 혁신을 추진한다. 관련 예산은 조기 집행한다. 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21조6000억원을 차질 없이 집행할 계획이다. 특히 상반기 역대 최대 규모인 57% 이상의 투자를 집행한다. 지역 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고 1기 신도시 특별정비계획 수립, 용인 반도체 국가산단 조성 등도 차질없이 추진한다. 손실 최소화 등 재무여건을 안정적으로 관리하기 위해 재원조달 방식도 개선한다. 광명시흥 등 대규모 사업지구에 LH와 기금이 함께 출자하는 신도시 리츠를 설립해 사업에 따른 재무부담을 완화한다. 또 토지 패키지형 공모 등 지구별 특성과 시장 여건에 맞춘 다양한 매각 방식을 도입해 판매여건 개선과 대금 회수를 촉진할 예정이다. 이와 함께 임금 직접지급 관리를 강화하고 설게 등 공모에 참여하는 외부 심사위원의 정성평가 비중을 축소해 업체 선정의 공정성을 제고한다. 이한준 LH 사장은 "국민의 삶과 국가 경제가 어려운 만큼, 올해도 신속한 주택공급과 투자집행 등 LH가 맡은 역할을 충실히 이행할 것"이라며 "선도적인 공적 역할을 통해 확실한 정책성과를 창출하여 국민 주거안정을 지원하고 국가 경제회복의 마중물 역할을 다하겠다"고 말했다. min72@newspim.com 2025-02-23 20:07

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헌법재판관들 "공정" 49.3% "불공정" 44.9% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 윤석열 대통령의 탄핵 심판을 맡은 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 '공정하다' 49.3%, '공정하지 않다' 44.9%로 팽팽했다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 미디어리서치에 의뢰해 지난 18~19일 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 진행해 20일 발표한 ARS(자동응답 시스템) 조사에서 윤 대통령 탄핵 심판 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 49.3%가 '공정하다'고 응답했다. '불공정하다'는 답변은 44.9%로 오차범위 내였다. 5.8%는 '잘모름'이었다. 연령별로 보면 30·40·50대는 '공정'이 우세했고, 만18세~29세·60대·70대 이상은 '불공정' 응답이 많았다. 만18세~29세는 공정하다 44.7%, 불공정하다 47.8%, 잘모름은 7.5%였다. 30대는 공정하다 52.2%, 불공정하다 40.4%, 잘모름 7.3%였다. 40대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 34.8%, 잘모름 3.9%였다. 50대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 35.2%, 잘모름 3.6%였다. 60대는 공정하다 40.7%, 불공정하다 53.8%, 잘모름 5.5%였다. 70대 이상은 공정하다 31.6%, 불공정하다 60.4%, 잘모름은 8.0%였다. 지역별로는 서울과 경기·인천, 광주·전남·전북은 '공정'으로 기울었다. 대전·충청·세종과 강원·제주, 부산·울산·경남, 대구·경북은 '불공정'하다고 봤다. 서울은 공정하다 52.9%, 불공정하다 41.5%, 잘모름 5.6%였다. 경기·인천은 공정하다 50.8%, 불공정하다 44.0%, 잘모름 5.1%였다. 대전·충청·세종은 공정하다 41.8%, 불공정하다 50.7%, 잘모름은 7.4%였다. 강원·제주는 공정하다 44.6%, 불공정하다 48.6%, 잘모름 6.8%였다. 부산·울산·경남은 공정하다 43.8%, 불공정하다 49.3%, 잘모름 6.9%였다. 대구·경북은 공정하다 37.7%, 불공정하다 56.4%, 잘모름은 5.9%였다. 광주·전남·전북은 공정하다 28.2%, 불공정하다 67.6%, 잘모름 4.2%였다. 지지정당별로는 더불어민주당 지지자들은 88.7%가 공정하다고 답했다. 반면 국민의힘 지지자들은 90.0%가 불공정하다고 응답했다. 조국혁신당 지지자들은 84.4%가 공정하다고 봤다. 개혁신당 지지자들은 공정하다 48.0%, 불공정하다 46.9%로 팽팽했다. 진보당 지지자들은 59.5%가 공정하다, 잘모름 27.0%, 불공정하다는 13.5%였다. 무당층은 51.8%가 공정하다, 32.9%는 불공정하다. 잘모름은 15.3%였다. 성별로는 남성 53.6%는 공정하다, 42.1%는 불공정하다였다. 여성은 45.1%가 공정하다, 47.7%는 불공정하다고 답했다. 박상병 정치평론가는 "우리사회의 마지막 성역이었던 헌법재판관의 양심까지도 공격하는 시대"라며 "대통령 탄핵 인용 또는 기각 이후 다음 정권에도 이러한 갈등은 더 심해질 것으로 예상한다"고 전했다. 김대은 미디어리서치 대표는 "지지층에 따라 서로 상반된 입장이 나오고 있어 향후 헌재에서 대통령 탄핵 기각과 인용중 어떠한 판결을 내리더라도 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다"고 말했다. 이번 여론조사는 무선 RDD(무작위 전화 걸기)를 활용한 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 7.2%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2025-02-20 11:00