[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올 하반기 시세보다 수억원 저렴한 '로또 아파트'가 줄지어 분양하지만 '현금부자'들의 전유물이 될 것으로 우려된다.

입지가 좋고 저렴한 '알짜 분양단지'가 나와도 서민들은 대출규제 때문에 돈줄이 막혀서다. 결국 현금부자들만 시세차익을 누릴 기회를 얻어 서민들의 '주거사다리'가 점점 사라진다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.03 sungsoo@newspim.com

◆ 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트, 9억 미만 중도금대출 불가

4일 부동산업계에 따르면 경기 수원 광교신도시에 분양하는 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'(211가구)는 오는 13일 특별공급에 이어 14일 1순위 청약을 받는다.

단지는 수원 영통구 이의동 177-1(광교택지개발지구 C6블록)에 지어진다. 경기도청 신청사가 들어서는 경기융합타운 내 짓는 주상복합 아파트다. 지하 7층~지상 20층, 4개동, 총 211가구로 전용면적별 물량은 ▲60㎡A 33가구 ▲60㎡B 22가구 ▲69㎡ 52가구 ▲84㎡ 104가구다.

청약자들은 이 단지에 대해 관심이 높다. 광교에 들어서는데다 분양가상한제 적용으로 시세 대비 4억원 이상 저렴하기 때문이다. 전용면적별 분양가(최고가 기준)는 ▲60㎡A 7억2440만원 ▲60㎡B 7억1180만원 ▲69㎡ 8억2380만원 ▲84㎡ 9억8540만원이다. 인근 광교자연앤힐스테이트 전용 84㎡는 지난달 27일 14억6000만원에 팔렸다.

단지는 신분당선 광교중앙역 바로 앞에 있으며 역까지 걸어서 4분 걸린다. 신분당선을 타면 강남역까지 42분 만에 갈 수 있다. 또 한국고속철도(KTX) 수원역까지는 버스로 38분 가량 걸린다.

그런데 단지는 분양가 9억원 미만도 중도금 대출이 안 돼 논란이 되고 있다. 전 평형에 대해 중도금 대출 알선을 해주지 않는 것으로 사업주체 측이 결정했기 때문이다. 이 사업의 시행 위탁사는 정원산업개발, 시행 수탁사는 무궁화신탁, 시공사는 현대건설이다.

업계에서는 단지 규모가 211가구로 적어서 분양자들이 자납하도록 시행사가 결정한 것으로 전해졌다. 무궁화신탁 관계자는 "실질적 사업주체는 정원산업개발이며 우리 회사는 사업을 수탁받았다"며 "사업을 전반적으로 어떻게 운영할지는 시행사가 결정하며 우리 회사는 이를 따랐다"고 말했다.

정원산업개발 측에 연락을 취했지만 닿지 않았다. 예비 청약자들은 중도금 대출이 안 된다는 소식에 불만을 터뜨렸다. 수요자들은 "대출 불가라니 현금부자들만 청약할 수 있겠다"며 "전 평형 중도금 대출을 막은 것은 정말 너무했다"는 반응을 보였다.

게다가 모든 평형이 전용 85㎡ 이하인 것도 청약자들에겐 반갑지 않은 소식이다. 전용 85㎡ 이하는 일반공급 세대수의 100%가 가점제로 공급돼서 가점이 낮은 수요자들은 그야말로 당첨 확률이 '바늘구멍'인 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.03 sungsoo@newspim.com

◆ e편한세상 강일 어반브릿지·송도자이 더 스타도 '현금 부자들의 잔치' 될 듯

DL이앤씨는 이달 강동구 고덕강일지구에 'e편한세상 강일 어반브릿지'(593가구)를 분양한다. 단지는 고덕강일지구 3지구 10블록(강동구 상일동 554-38번지 일원)에 들어선다. 지하철 5호선 상일동역까지는 걸어서 25분 걸린다.

지하 2층~지상 27층, 6개동, 593가구 규모며 전용면적별 물량은 ▲84㎡ 419가구 ▲101㎡ 174가구다. 분양가는 확정되지 않았지만 분양가상한제 적용을 받아 주변 시세보다 저렴할 것으로 보인다. 업계에서는 3.3㎡당 2400만~2500만원 수준을 예상한다.

단지에서 걸어서 37분 거리에 있는 '고덕강일 제일풍경채'(780가구)는 올 초 3.3㎡당 평균 2429만원에 분양했다. 당시 전용 101㎡ 분양가는 9억5640만~9억8660만원이었다. 주변 시세보다는 저렴했지만 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출이 안 됐다.

다만 청약 경쟁은 치열할 것으로 보인다. 서울 아파트에 대한 수요는 많은데 올 들어 분양한 단지는 적었기 때문이다. '영끌'해서 분양가를 마련하려는 '묻지마 청약수요'도 일부 있겠지만 이들이 당첨돼도 자금 마련에 실패해 계약하지 못하는 사태도 나올 것으로 예상된다.

e편한세상 강일 어반브릿지 전용 101㎡ 중 절반은 추첨물량으로 공급된다. 하지만 이 역시 수도권 거주자, 가점이 낮은 청약자, 1주택자도 지원 가능해 경쟁률이 치열할 것으로 보인다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "고덕강일지구는 분양가상한제를 적용받아서 주변 시세보다 저렴한데다 미래가치까지 있기 때문에 수요층이 굉장히 탄탄할 것"이라며 "대출이 안 나와도 청약 성적이 좋은 것은 그만큼 국내 현금부자들이 많다는 것을 의미하기도 한다"고 말했다. 

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.03 sungsoo@newspim.com

다음달에는 인천 송도에 '송도자이 더 스타'(1533가구)가 분양할 예정이다. 단지는 인천 연수구 송도동 396-11(송도랜드마크시티 A17BL)에 들어선다. 지하 2층~지상 44층, 9개동, 총 1533가구 규모다. 전용 84~151㎡로 구성된다.

단지는 분양가상한제를 적용받지 않아서 시세대비 크게 저렴하지 않을 것 같다는 예상이 나온다. 송도와 같은 경제자유구역은 외국인, 외국인 투자기업, 외국교육기관이 직접 주택을 공급하는 경우 분양가상한제 적용을 받지 않는다.

내국인이 공급해도 50% 넘는 외국인 투자를 받거나 외국인 임대주택이 10%를 초과하는 경우 분양가상한제 적용 대상에서 배제된다.

또한 송도에서는 최근 들어 아파트 전용 85㎡ 실거래가가 10억원을 기록한 사례가 늘고 있다. '송도더샵 퍼스트파크 F15블록'은 지난달 28일 13억원에 최고가를 기록했다. 두 단지는 차량으로 9분, 버스로 25분 정도 떨어져 있다.

송도자이 더 스타는 서해, 워터프론트호수, 잭니클라우스 골프클럽(GC) 등 다양한 조망을 누릴 수 있는 만큼 분양가 9억원을 웃도는 평형이 여럿 있을 것으로 보인다. 이 경우 중도금 대출이 막혀 청약자들의 진입장벽이 더 높아진다.

결론적으로 현재 청약시장은 현금부자들에게 훨씬 유리한 구조다. 입지가 좋은 아파트들은 분양가 9억원을 훌쩍 넘는데 시중은행들은 부동산 담보대출과 신용대출 등을 조이고 있기 때문이다. 현금부자들은 중도금 대출이 안 나와도 청약에 도전할 수 있지만 서민들은 그러기 어렵다.

또한 중소형은 중도금 대출이 가능하더라도 가점제로 공급되기 때문에 가점이 낮은 청약자는 소외된다.

전문가들은 애초에 정부가 은행 대출을 규제한 것이 비정상적이라고 지적했다. 은행이 수요자들의 상환 능력을 검토해서 대출 여부를 자율적으로 판단하게끔 해야 하는데, 정부가 무리하게 규제해서 서민들의 내집마련을 막는다는 것이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "대출을 해줄지 말지 여부는 은행이 자체적으로 판단하게끔 해야 한다"며 "지금처럼 대출을 틀어막으면 청약시장에서 현금부자들만 유리해져서 현금 동원력 없는 서민들과의 자산 격차가 더 심해질 것"이라고 말했다.

이어 "구축 아파트는 대출규제를 유지하더라도 청약시장 만큼은 대출규제를 풀어주는 것이 낫다"며 "신규분양 아파트는 이미 시세보다 분양가가 저렴하기 때문에 혹여 나중에 집값이 떨어지더라도 부실대출이 발생할 가능성이 낮다"고 덧붙였다.

올해 9~12월에는 가을 분양대전을 맞아 서울에서 총 2만7607가구가 분양한다. 작년 같은 기간(8474가구)보다 225.8% 증가한 규모다. 수도권 기준으로는 올해 9~12월 9만6869가구가 분양하며, 작년 같은 기간보다는 49.8% 증가했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.03 sungsoo@newspim.com

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