[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 도심 주택공급 확대 방안으로 도시형생활주택과 오피스텔 규제 완화에 나섰지만 투기수요 유입으로 시장의 부작용을 초래할 것이란 우려가 제기되고 있다.

아파트 청약 경쟁 과열과 규제 회피 수요가 몰려드는 상황에서 이번 조치로 투기 수요 유입이 확대돼 가격 상승만 유발하고 청년과 2~3인 가구들의 주거 안정 효과는 크지 않을 것이란 예상도 나온다.

◆ "충분한 공급으로 시장 안정" 도시형생활주택·오피스텔 규제 완화

16일 정부에 따르면 도심 주택공급 확대를 위해 도시형생활주택과 오피스텔의 공급 허용면적을 확대하는 등 규제 완화 방안 마련에 들어갔다.

규제 완화 방안으로는 도시형생활주택 중 원룸형에 한해 허용 면적을 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대하고 공간구성은 방을 최대 2개에서 4개까지 늘릴 수 있도록 했다.

주거용 오피스텔은 기존 85㎡ 이하에서만 허용되던 바닥난방 설치를 전용면적 120㎡까지 확대해 3~4인 가구가 선호하는 전용면적 85㎡ 아파트와 유사한 주거환경을 조성할 것으로 보인다.

정부가 도시형생활주택과 오피스텔 규제 완화에 나선 것은 청년층과 2~3인 가구 등의 주거 수요를 충족시킬만큼 충분한 공급을 통해 시장 안정을 이루려는 목적으로 풀이된다.

아파트 공급 부족·청약 과열과 각종 규제로 인해 최근 오피스텔과 도시형생활주택으로 수요 유입이 크게 늘어나고 있다.

늘어나는 수요에 비해 도시형생활주택과 오피스텔은 각종 규제로 인해 공급이 충분히 이뤄지지 않고 있다. 주거와 업무 공간이 융합되는 최근 생활패턴 변화에 따른 청년들과 2~3인 가구들의 수요 변화에도 대응하지 못한다는 지적이 업계를 중심으로 제기돼 왔다.

김영한 국토부 주택정책관은 "오피스텔 시장이 과열되는 것은 수요에 비해 오피스텔이 여러 규제 때문에 충분히 공급되지 못한 측면이 있기 때문"이라면서 "이번 규제 완화 조치를 통해 상당한 물량이 시장에 나오게 시장을 안정시키는데 도움이 될 것"이라고 말했다.

◆ 단기 공급 확대 효과 있지만...공급 충분치 않으면 투기수요 증가 부작용

전문가들은 이번 규제 완화 조치로 도시형생활주택과 오피스텔 공급이 확대돼 단기적인 주택공급 효과가 나타날 것으로 예상했다. 동시에 규제 완화가 주거환경 개선과 이어지는만큼 청약제한 없이 급격한 수요 유입 증가가 일어날 가능성이 높다. 이 때문에 가격 상승이나 투기수요 증가에 따른 부작용을 우려했다.

도시형생활주택과 오피스텔은 아파트와 달리 분양가상한제를 적용받지 않아 아파트에 비해 분양가 규제에서 자유롭다. 이로인해 아파트에 비해 분양가가 높게 책정될 가능성이 높다.

이런 상황에서 대출을 필요로 하는 실수요자들은 금융당국의 대출 규제 강화등으로 대출금 마련이 녹록치 않은 상황이다. 상대적으로 자금 여력이 부족한 청년이나 2~3인가구 등이 규제 완화로 도시형생활주택이나 오피스텔 입주 기회가 확대되기 어려운 셈이다. 오히려 현금부자나 다주택자들의 투기수요 유입으로 가격 상승만 낳는 결과로 이어질 것이란 예상도 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "청약통장 없이 청약이 가능하고 전매제한과 실거주 규제가 없는데다 다주택자에 대한 규제가 없다보니 이를 회피할 목적으로 투기 수요가 유입될 우려가 크다"며 "정부에서 향후 지속적인 시장 모니터링이 필요해 보인다"고 말했다.

투기 수요 유입 우려에 대해 정부는 과밀억제권역 내에서는 취득세 중과를 비롯해 다른 세제등이 주택과 동일하게 적용되고 있어 투기 수요 유입 증가는 크게 나타나지 않을 것이란 입장이다.  

국토부 관계자는 "오피스텔은 세제 측면에서 주택과 동일하게 간주해 과세가 되고 있기에 투기 방지 역할을 할 것으로 보인다"고 말했다.  

규제완화에 따른 가격상승 등의 부작용을 막기 위해서는 시장에 충분한 공급량이 나와야 한다는 지적이다. 충분한 공급이 이뤄지면 공급업체간 분양가 경쟁이 이뤄져 합리적인 분양가가 형성될 수 있어 가격 상승 부작용은 덜 수 있을 것이란 것이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "대출 규제와 아파트 청약 경쟁이 극심한 상황이어서 단기적으로 가수요가 몰려들어 가격 상승 등 투기로 이어질 수 있다"고 보면서도 "충분한 공급이 이뤄지면 수요자의 선택권이 늘어나 공급자들 사이에서 가격 경쟁등이 이뤄지게 돼 가격 안정 효과를 가져올 수 있다"고 말했다.  

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