[서울=뉴스핌] 유명환 기자 =정부가 분양가상한제 개선의 일환으로 분양가격을 심사할 때 단지규모나 브랜드 수준이 비슷한 사업장의 시세를 참고해 분양가에 반영하기로 결정하면서 재건축 조합과 예비 청약자들의 불만이 터져 나오고 있다.

최근 인상된 기본형 건축비(3.3㎡당 230만~350만원)와 분양가상한제 규제 완화까지 진행될 경우 분양가 상승분 반영은 불가피할 전망이다. 전문가들은 분양가 인상으로 인한 피해는 고스란히 청약 대기자들이 받을 것이라는 지적이다.

◆ 13년만에 최대폭 인상…분상제 완화까지 더해 분양가 대폭 오른다

16일 정비 업계에 따르면 최근 국토교통부는 노무비와 건설자재 가격 상승 등을 고려해 분양가 상한제를 적용받는 공동주택(전용면적 85㎡ 기준)의 건축비 상한액(공급면적 3.3㎡당)을 기존 664만9000원에서 687만9000원으로 23만원 인상했다. 기본형 건축비는 노무비와 건설자재 가격 등의 변동을 반영해 매년 3월과 9월 두 차례 정기적으로 발표한다.

이번 기본형 건축비 상승률은 지난 7월 철근값 급등을 이유로 비(非)정기 고시했을 때(1.77%)보다 상승폭이 대폭 커졌다. 3월과 비교해선 5.25% 올랐다.

국토부 관계자는 "7월 고시 때 반영하지 않은 건설자재와 노무비 인상분을 반영했다"고 설명했다. 이번에 인상한 기본형 건축비 상한액은 15일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 공동주택부터 적용한다.

기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격(택지비+택지 가산비+기본형건축비+건축 가산비)의 산정 시 적용된다.

분양가상한제 아파트의 분양가는 기본형건축비에 택지비, 건축·택지가산비 등을 더해 산정된다. 이번 고시와 별개로 국토부는 분양가상한제 제도개선 방안을 검토하겠다고 밝힌 상태다.

올해 큰 폭으로 오른 기본형건축비에 더해 분양가상한제 가산비 인정 항목 등이 늘어나면서 분양가 상승은 불가피할 것으로 전망했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "올해 자재값 인상이 이어진 점을 감안하면 3%대가 높다고 보긴 어렵다"면서도 "이번에 결정된 기본형 건축비는 전체 건축비에 포함이 되는 탓에 당연히 분양가 상승에 영향을 줄 것"이라고 말했다.

◆ 둔촌주공 3.3㎡당 4250만원 넘으면…소형 10억 넘어

둔촌주공아파트 재건축사업의 단위면적 3.3㎡당 공사비는 현재 653만원 수준인 것으로 알려졌다. 이는 2019년 12월 책정한 공사비(410만원)에서 37.21% 늘어난 것이다. 조합원들은 추가 인상 가능성을 우려하고 있다.

한 조합원은 "분양가 상한제로 분양시기가 늦춰진 것과 별개로 시공사들의 설계변경이 계속됐다"며 "3.3㎡당 공사비는 당초 410만원에서 450만원, 470만원에 이어 현재 650만원까지 상승했다"고 말했다. 그는 "일부 조합원들은 결국 900만원까지 오를 것으로 우려하고 있다"고 전했다.

정부가 인상한 '기본형 건축비'를 적용할 경우 둔촌주공아파트의 총 공사비는 약 4조원 안팎일 것으로 추정된다. 이를 분양가에 반영할 경우 3.3㎡당 분양가격은 4250만원이다. 이렇게 될 경우 ▲전용 29㎡ 10가구 ▲39㎡ 1150가구 ▲49㎡ 901가구 ▲59㎡ 1488가구 ▲84㎡ 1237가구 등이 일반에 분양될 경우 분양가를 3.3㎡ 당 4250만원으로만 계산해도 사실상 초소형 평수(전용 29㎡~39㎡) 외에는 모두 10억~14억원을 넘기게 된다. 즉 중도금 대출이 불가할 뿐만 아니라 해당 타입에는 신혼부부·생애최초 등의 특별공급 물량이 배정되지 않는 단 의미다.

업계에서는 둔촌주공의 분양가격이 주변 집값 상승으로 3.3㎡당 4300만원에 육박할 거란 전망이 나오고 있다. 한 정비업계 관계자는 "택지비, 인상된 고정건축비, 가산비 최소액을 감안하면 보수적으로 잡아도 4200만원선"이라며 "분양이 뒤로 밀리면 밀릴수록 분양가는 더 높아질 것"이라고 말했다. 2년 전 조합은 자체적으로 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했지만 HUG가 평당 2725만원을 제시해 분양이 미뤄졌다.

정부는 치솟는 분양가를 잡기 위해 분양가 심사 제도를 재선할 계획이다. 정부의 물리적 규제로 시장 가격을 왜곡시켜왔다고 지적받은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가상한제까지 손본다는 계획이다.

HUG는 새 아파트 분양가를 인근 500m 이내에 있는 '준공 20년 미만 아파트'를 비교단지로 설정해 책정한다. 신축아파트가 드문 지역은 새 아파트 가격을 구축 아파트 시세를 기준으로 정함으로써 분양가가 지나치게 낮게 결정되고, '로또청약' 광풍을 일으킨다는 지적이 제기됐다.

이에 정부는 이달 중 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장에 시세를 반영하고 세부 심사기준을 공개하는 등 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화하는 방향의 개선책을 내놓을 계획이다.

분양가 상한제가 적용되는 지역은 해당 시·군·구 분양가 심사위원회에서 분양가를 심사하는데, 지자체마다 인정 항목과 심사 방식이 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 나온다. 내달까지 분양가 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 마련할 방침이다.

◆ 서울 '디에이치방배' '강일 어반브릿지' 등 주요 관심단지 분양가 상승 불가피 

분양가의 대폭적인 상승은 당장 다음달 분양이 예정된 단지들에게 반영될 것으로 보인다. 서초 방배동 '디에이치방배'와 성동구 '푸르지오파크세븐', 강동구 'e편한세상 강일 어반브릿지' 등의 시행사들은 분양가 인상여부를 두고 고심하고 있는 것으로 전해졌다.

연내 분양을 목표로 하는 방배동 '디에이치방배'의 분양가도 조정될 가능성이 높아졌다. 디에이치방배의 분양가는 3.3㎡당 4200만원 선에서 책정될 예정이었지만, 건축비 인상에 따라 4550만원까지 치솟을 것으로 보인다.

기본형 건축비 상승으로 인한 분양가 인상은 고스란히 청약자의 부담으로 전가된다. 분양가를 결정하는 또 다른 주요 기준인 택지비가 공시가격 급등으로 치솟는 상황에서 건축비 상승 부담까지 더해 분양가가 크게 오를 수도 있어서다. 실제로 서초구 반포 래미안원베일리는 분양가상한제 적용에도 3.3㎡당 분양가가 역대 최고 수준을 기록했다. 분양가 9억원 이상 아파트는 분양가의 80%를 차지하는 중도금 집단대출도 불가능하다.

전문가들은 분양가 상승으로 인해 피해는 예비 청약자들이라고 지적했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "정부 입장에서는 분양가를 높게 안 받아서 공급이 안된다고 판단한 것 같은데, 분양가가 낮아서 공급이 안됐던 것은 아니"라며 "원인 분석이 제대로 이뤄졌는지 의문이다. 결국 규제 완화로 분양가가 상승하면 피해는 무주택자 등이 입을 것"이라고 말했다.

이어 "분양 주택이 신축이니까 헌집에 비해서 가격이 높은 것은 사실이지만, 가격이 높게 나오면 재고주택도 따라가는 경향이 크다"며 "단순히 분양가 탓 공급이 늦춰진다는 판단은 시장을 혼란스럽게 할 수 있다"고 지적했다.

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