[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 수도권 3기 신도시와 택지지구의 2차 사전청약 접수에 들어가면서 무주택자의 관심이 높아지고 있지만 고분양가 논란이 여전히 거세게 나타나고 있다.

사전청약 물량의 분양가가 주변시세 대비 60~70% 수준을 예상했으나 일부 지역에선 80% 안팎에 책정됐기 때문이다. 분양가에 기본적으로 추가되는 발코니 확장 및 옵션비용, 세금을 더하면 수요층이 체감하는 분양가 부담이 더 높아질 수밖에 없다. 다만 최근 청약시장 과열로 내 집 마련이 '하늘의 별 따기' 수준이란 점에서 경쟁률 추이가 높게 나타날 것으로 보인다.

◆ 성남신촌·남양주왕숙 등 사전청약 분양가, 인근 평균치와 비교시 80%대 반영

25일 부동산업계에 따르면 남양주왕숙과 성남 등 2차 사전청약 물량의 분양가가 일부 주변시세와 비교해 80~90% 안팎에 책정됐다는 지적이 나온다.

정부는 3기 신도시와 공공택지의 사전청약 분양가를 주변 단지의 시세와 가구수, 브랜드 등을 고려해 산정한 뒤 60∼80% 수준에 공급하기로 했다. 일부 지역의 분양가가 최상단인 80%를 초과해 공급되다 보니 분양가 부담이 높여졌다는 인식이 확산되고 있다. 게다가 무주택자의 주거 안정화를 위해 추진되는 택지개발 사업인 만큼 분양가 조정이 이뤄져야 한다는 목소리도 나온다.

2차 사전청약 물량 중 성남신촌의 분양가가 3.3㎡당 2700만원으로 가장 높다. 전용 59㎡ 분양가는 6억8268만원이다. 부동산114에 따르면 신촌지구가 속한 성남시 아파트의 3.3㎡당 평균 시세는 3300만원이다. 단순 비교시 80% 수준에 책정된 것이다. 동쪽으로 직선 3km 떨어진 '가천대두산위브'는 전용 59㎡가 8억원 정도에 거래되고 있다. 이 단지의 시세와 비교하면 분양가가 85% 수준이다.

분양가에 최근 시세 상승분이 상당부분 반영됐다는 것도 불만을 낳고 있다. 남양주왕숙·왕숙2과 인천계양, 하남교산, 과천과천 등 3기 신도시 대부분은 2019년 10월 지구지정이 완료됐다. 2020년 10월 지구계획 승인 신청이 이뤄졌고 지난 8월 남양주왕숙·왕숙2과 하남교산의 지구계획 승인 고시됐다. 성남신촌도 2019년 지구지정에 이어 2020년 지구계획과 보상 절차가 마무리됐다. 1년전 가천대두산위브의 시세는 6억5000만~7억원 수준이다. 이 가격대를 고려할 때 최근 아파트값 상승분이 사전청약 분양가에 고스란히 반영된 것으로 해석된다.

물론 성남신촌이 북쪽에 인접한 강남구 세곡동, 남쪽으로 수정구 고등지구와 비교하면 저렴하다고 판단할 수도 있다. 하지만 성남 입지의 분양가를 강남, 판교 인근 지역의 단지와 비교하는 것은 무리라는 평가가 많다.

남양주 왕숙2는 분양가가 3.3㎡당 1600만원 안팎에 책정됐다. 전용 84㎡ 분양가가 5억6300만원 수준. 왕숙2가 인접한 지역과 비교하면 저렴하다고 평가하긴 어렵다. 3만2000가구 규모로 조성된 다신신도시가 3.3㎡당 3000만원 수준에 거래될 뿐 남양주 지역의 아파트 매매가격은 3.3㎡당 2000만원을 밑돈다.

왕숙2가 들어서는 입지 주변으로는 서쪽으로 다산신도시가 남쪽으로는 덕소, 동쪽으로는 평내동이 있다. '덕소아이파크' 전용 84㎡는 6억4000만원 안팎에 거래됐다. 이 단지와 비교한 왕숙2의 분양가는 87% 수준이다. 호평동 대단지인 '평내호평역KCC스위첸'은 전용 84㎡가 올해 하반기 7억7000만원에 거래됐다. 이 단지와 비교하면 73% 수준이다.

의왕월암은 3.3㎡당 1679만원으로 책정돼 전용 55㎡ 분양가가 4억1575만원이다. 부지 남쪽에 있는 '서수원레이크푸르지오1단지'는 전용 59㎡가 4억9000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 분양가를 비교할 때 84% 수준이다. 물론 지하철1호선 의왕역 일대 랜드마크 단지는 3.3㎡당 2500만원이 넘게 가격에 거래되기도 한다.

사전청약 예정 분양가가 공개되자 부동산 커뮤니티를 중심으로 고분양가라고 지적하는 제기되고 있다. 네티즌들은 "주변시세 60% 수준을 생각했는데 뚜껑을 열어보니 대부분 80% 수준", "인기 지역은 높게, 비인기지역은 낮게 분양가를 적용했다", "1년 전 사업계획을 세울 당시 시세를 감안하면 체감하는 분양가가 주변 대비 90% 수준이다", "무주택자의 주거 안정을 위해 추진하는 만큼 지금이라도 분양가를 더 낮춰라" 등의 글이 게시돼 있다.

분양가 논란은 당분간 지속될 것으로 보인다. 특히 집값이 하락할 경우 실수요자가 느끼는 분양가 부담이 커질 것으로 보인다. 현재는 집값 상승세가 가팔라 사전청약 분양가에 대한 반발심이 크지 않지만 집값 조정이 본격화되면 분양가를 낮춰달라는 요구가 빗발칠 가능성이 있다.

성남 신촌 일대 A공인중개소 대표는 "사전청약 분양가가 비교 대상에 적정가 기준이 달라질 수 있지만 주변시세의 60% 수준을 기대했던 무주택자는 비싸다는 평가가 우세하다"며 "집값 상승기에 나온 분양가라 현재는 인하 요구가 강하지 않지만 집값이 하락하면 분양가 인하 요구가 보다 거세게 나타날 것"이라고 말했다.

◆ ′공급부족과 청약시장 과열′ 사전청약 경쟁률은 높아질 듯

고분양가 논란에도 2차 사전청약 경쟁률은 높게 나타날 것이란 관측이 우세하다.

수도권 분양 물량이 평년보다 줄어든 데다 경쟁률 심화로 당첨 가능성은 점점 줄어드는 상황이다. 이번 사전청약에는 1차 청약에서 탈락한 수요층과 대기 수요자가 몰려 앞서 기록한 경쟁률을 크게 웃돌 것이란 전망이 많다. 서울지역 가점 당첨권이 평균 62점으로 '역대 최고'로 치솟았다. 청약가입과 무주택 기간이 짧은 30~40대가 보유하기 어려운 점수다. 이 때문에 상대적으로 젊은 층의 도전이 대폭 늘어날 것으로 보인다.

사전청약 물량은 11개 지구, 1만102가구다. 지역별 공공분양은 파주운정3가 2149가구로 가장 많다. 이어 ▲남양주왕숙2 1412가구 ▲인천검단 1161가구 ▲의정부우정 950가구 ▲성남신촌 304가구가 공급된다. 신혼희망타운은 ▲군포대야미 952가구 ▲성남낙생 884가구 ▲의왕월암 825가구 ▲성남복정2 632가구 ▲수원당수 459가구 ▲부천원종 374가구 등 총 4126가구가 공급된다.

지난 7월 공급한 1차 사전청약에는 총 4333가구를 모집에 9만3789명이 지원해 평균 경쟁률 21.7대 1을 기록했다. 공공분양에 경우 평균 경쟁률은 28.1대 1, 최고 경쟁률은 인천계양에 나온 381대 1이다.

국토부 관계자는 "이번 사전청약에는 84㎡ 물량이 전체의 23%를 차지할 정도로 비중이 늘어 3~4인 가족 구성원의 청약 도전이 많이 늘어날 것으로 보인다"며 "앞서 청약에서 탈락한 수요와 신규 수요 등이 더해지면 1차 때 보인 경쟁률을 상회할 것으로 기대한다"고 설명했다. 

leedh@newspim.com