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"오피스텔이라도 사야하나"…DSR규제로 갈림길에 선 무주택자

기사입력 : 2021년11월02일 07:02

최종수정 : 2021년11월02일 07:02

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규제 빗겨간 주거용 오피스텔
내년 주담대 대출 한도액 축소
"경기 악화시 가격 낙폭 커"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 금융당국의 대출규제로 인해 무주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 내년 1월부터 '규제 지역(투기‧투기과열‧조정대상지역)에서 6억원 초과 주택을 살 때 충부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도에서만 대출을 받을 수 있도록 대출 규제가 강화된 탓이다.

이로 인해 무주택자들이 오피스텔 시장으로 유입 속도가 높아질 것이란 전망이 나오고 있다. 아파트 보다 상대적으로 대출 문턱이 낮고 아파트 청약 경쟁률에서 뒤처지는 저가점자와 현금 동원 능력이 떨어지는 이들이 주거용 오피스텔로 눈길을 돌릴 것으로 보인다.

전문가들은 이번에 새로 발표된 가계부채 규제로 오피스텔에 수요자들이 몰릴 것으로 내다봤다. 다만 서울과 수도권 등 아파트 매맷값 상승폭이 둔화하는 분위기여서 오피스텔 가격이 조정을 받을 수 있다고 조언했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ "숨쉴 틈 없는 겹겹 대출 규제"…오피스텔로 눈 길 돌려

2일 부동산 업계에 따르면 서울 부동산 매매시장은 금융당국의 대출규제 강화에 무주택자들이 서울 오피스텔 매수와 3시 신도시 청약 대기 등을 놓고 고민에 빠진 분위기다. 내년 1월부터 본격적으로 규제가 시행될 경우 새 아파트에 대한 청약 경쟁률이 치열해지면서 상대적으로 대출 규제에서 자유로운 오피스텔에 대한 수요가 늘어날 수 있기 때문이다.

금융당국은 내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 차주에 대해 차주별 DSR을 적용하기로 결정했다. 예컨대 내년에 6억원짜리 아파트구매 계획을 잡고 있는 연소득 5000만원의 무주택자가 한도 5000만원짜리 마이너스통장(금리 연 3.95%)을 보유하고 있다면 서울 규제 지역 내 6억원짜리 아파트를 구입하며 주담대로 2억 4000만원을 마련할 수 있었다.

하지만 내년부터는 소득에 따라 대출 한도가 축소된다. 연소득이 5000만원인 무주택자는 주담대 가능 금액은 1억 5000만원이 줄어든 9000만원 밖에 대출이 나오지 않는다. 반면 연소득 7000만원인 무주택자라면 주담대 금액은 기존과 동일한 수준에서 대출을 받을 수 있다.

이를 반영할 경우 연봉 5000만원 무주택자가 받을 수 있는 대출 한도에 맞춰 주택을 매입할 경우 6억원 미만 아파트 혹은 오피스텔이 가능하는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.28 ymh7536@newspim.com

◆ 중소형 매물도 '8억 시대'

문제는 최근 상승한 아파트 매맷값으로 인해 서울과 수도권 아파트를 매수하기는 어려운 상황이다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 10월 수도권 아파트 중위 매매가격은 7억 9183만원으로 처음으로 8억원에 근접했다.

서울 아파트 중위가격은 10억 7333만원으로 연초(9억 2017만원) 대비 1억 5316만원 상승했다. 중위가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격이다.

중소형 단지가 밀집한 노도강(노원·도봉·강북구)의 아파트값은 10억원 돌파했다. 지난달 11일 서울시 도봉구 창동 주공19단지의 전용면적 59㎡가 11억 5000만원에 손바뀜했다. 이는 단지의 최고가이자 도봉구에서 전용면적 59㎡ 기존 최고가를 갈아치웠다.

매맷값 상승은 주변 단지들의 가격을 밀어 올리고 있다. 창동 주공 5단지와 3단지의 59㎡ 호가는 한 달 새 각각 5200만원 오른 10억 320만원, 10억 400만원에 매물이 나왔다.

85㎡ 매맷값은 10억원을 넘어섰다. 창동 '주공19단지'(창동 리버타운) 전용 84㎡는 6월 5일 12억 2500만원(3층)에 매매 계약을 체결했다. 연초 보다(10억5000만원·15층)보다 1억 7500만원 오른 것으로 전용 84㎡ 기준 도봉구 실거래가 역대 최고다. 전용면적 84㎡ 기준 도봉구에서 10억원 이상 아파트가 등장한 것은 이번이 처음이다.

도봉구 L공인중개사무소 대표는 "지난해 8월 이전 노원구는 서민들이 충분히 진입할 수 있는 가격대였는데 불과 1년여 만에 서민들은 쳐다보기도 어려울 만큼 아파트 가격이 급등했다"며 "여기에 정부의 대출 규제로 인해  문턱이 더욱 높아졌다"고 말했다.

◆ 중도금‧추가 주담대 대출 가능에 거래량 증가

시장은 대출규제에서 자유로운 오피스텔로 실수요자들이 몰릴 것으로 보고 있다. 정부의 대출규제에서 주거용 오피스텔은 규제에서 벗어났다. 특히 오피스텔은 시행사(또는 시공사) 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하는 장점이 부각되면서 청약자들이 몰리고 있다.

올해 초부터 지난달 24일까지 서울과 경기 오피스텔 매매 건수는 총 2만 8273건으로 전년 같은 기간보다 48% 증가한 것으로 나타났다.

서울 오피스텔 매매는 1만 3918건, 경기는 1만 4355건으로, 전년보다 각각 34.2%, 64.4% 늘었다. 같은 기간 서울 아파트 매매는 3만 7046건, 경기는 12만 8762건으로 전년보다 각각 40.5%, 29% 감소한 것과 대조적이다.

서울과 경기 모두 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔에 매매가 몰렸다. 올해 서울의 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 1만1096건으로 전체의 79.7%를 차지했다. 경기 전용 40㎡ 이하 오피스텔 매매는 7877건으로 전체의 54.9%였다.

시장은 정부의 대출 규제가 맞물리면서 오피스텔에 대한 수요가 늘어난 것으로 보고 있다. 아파트와 달리 오피스텔은 정부의 가계대출 규제에도 불구하고 중도금 대출이 가능하다는 점이 인기를 끄는 주요 요인으로 꼽힌다. 최근 분양되는 오피스텔은 시행사 자체 보증 방식으로 중도금을 빌려줘 기존 대출이 있는 경우도 추가 대출이 가능하다.

전문가들은 오피스텔은 아파트보다 가격 변동성이 높기 때문에 부동산 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 염두에 둬야 한다고 조언했다.

여경희 부동산R114 연구원은 "아파트값 상승과 대출규제가 심해지면서 젊은층들이 아파트 대체재인 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다"며 "오피스텔의 경우 아파트보다 환금성이 떨어지고, 경기가 꺾일 경우 가격 낙폭도 상대적으로 크다는 점을 유념해야 한다"고 말했다. 

ymh7536@newspim.com

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"'각설이 타령'은 광복군의 희로애락" [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = 신개념 국악 방송 '최한이·변상문의 작금작금' 제4편이 26일 종합뉴스통신사 뉴스핌 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K스팟(K·SPOT)'을 통해 공개됐다. '최한이·변상문의 작금작금'은 국악이라는 전통 예술 분야에 새로운 활력을 불어넣고, 대중에게 더욱 가깝게 다가가려는 시도이다. 젊은 국악인들의 시선으로 전통음악을 재해석하고 현대사회 속 국악의 의미를 재조명하며, 소리꾼 최한이와 변상문 국방국악문화진흥회 이사장, 팝페라 가수 오윤석과 소리꾼 박나현, 김보성, 가야금 병창 박혜정 등이 출연한다. '최한이·변상문의 작금작금'의 제목 속 '작금(昨今)'은 역사적 사건과 역사적 인물 이야기를 국악으로 풀어 간다는 의미를 담고 있다. 또한 '작금(作金)'은 '금을 캐 부자가 된다'는 뜻도 포함돼 있다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 이날 제4편 '광복군'에서는 가야금 병창 박나현과 경기소리꾼 김보성이 함께했다. 4편 '광복군'에서는 의병들에 대한 이야기로 시작했다. 변 이사장은 "의병은 1907년 8월 대한제국 군대가 해산된 후, 1919년 9월 상해 임시정부가 세워질 때까지 개인 신분으로 일제와 싸운 분들"이라고 설명했다. 이어 "이 광복군은 1948년 8월 15일 대한민국 정부수립과 함꼐 국군이 됐다"고 부연했다. 당시 독립군이자 광복군 출신으로 초대 국방부 장관을 맡은 사람은 이범석이며, 초대 국방부 차관은 최용덕이 맡았다. 제4편 '광복군'의 시대적 배경은 1944년 겨울이다. 변 이사장은 "평안도 출신 김준엽을 비롯한 1500여 명의 청춘은 평양에 주둔하고 있던 일본군 제20사단에서 4주간 훈련을 받고, 당시 중국군과 전쟁 중인 일본군에 배치됐다. 그런데 이들 중 40여 명이 일본군영을 탈영하게 된다. 대표적 인물이 전 고려대 총장 김준엽, 창작과 비평 출판사를 운영했던 장준하, 임시정부 초대 군무총장 노백린 장군의 아들 노능서"라고 말했다. 최한이 소리꾼은 장준하의 '돌베개' 책 부분을 읽으며 "흥이 오르자 안익태 씨가 작곡한 애국가를 불랐다. 회식을 주관한 김주임은 사발가를 불렀다"고 말했다. 이어 "여기서 나오는 '사발가'는 1900년대 초부터 1910년 한일병탄 무렵까지 우리 민족의 울분을 노래한 곡"이라고 소개했고, 김보성 소리꾼은 가창을 시작했다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 김보성 소리꾼. 2025.09.25 alice09@newspim.com [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 박나현 가야금 병창. 2025.09.25 alice09@newspim.com 탈영한 이들은 중국 국민당 정부 중앙육군군관학교를 마치고 중경에 있는 임시정부를 찾아갔다. 그리고 그곳에서 김구 선생을 만나게 된다. 해당 자리에서 김성근이라는 청년은 '각설이 타령'을 부르게 된다. 박나현 소리꾼은 '품바'라는 가사가 들어간 '광복군 환영가'를 가창했다. 최한이 소리꾼은 이를 들은 후 "지금으로 말하면 타령은 강한 수능금지송이 됐을 것 같다"고 말했다. 이후 변상문 이사장과 최한이는 오늘의 '금맥'으로 "각설이 타령은 광복군의 희로애락 그 자체였고, 국악은 곧 군악이었다"고 정의를 내렸다. 올해 8월 15일 광복 80주년을 맞아 선보이는 특집 프로그램인 '최한이·변상문의 작금작금' 제1화 '광복'은 총 4개로 나뉘어 방송됐다. 제1편은 '작금', 2편 '김구, 판소리 배우다', 3편 '이승만과 아리랑', 4편 '광복군'이다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 앞서 제1편 '작금'에서는 성악가 오윤석이 참석해 한국 가곡 '선구자'를 가창했다. 변사로 나선 변상문 이사장은 '가곡'에 대해 "표준국어대사전에서 '가곡'을 우리나라 전통 성악곡의 하나로, 피리나 거문고, 해금 따위의 관현악 반주에 맞춰 부르는 노래라고 정의하고 있다"고 설명하면서 "광복 80주년을 맞이해 뒤죽박죽 돼 있고 뒤섞인 개념을 정리해보고자 한다"고 밝혔다. 그러면서 "가곡은 국악"이라는 답을 힘주어 말했다. 이어 제2편 '김구, 판소리 배우다'에서는 김구 선생이 왜인을 살해한 후 옥중 생활을 하며 만난 조덕근으로부터 시조와 여창 가곡, 남창 가곡, '경기 12잡가', '선유가', 판소리 '적벽가'와 '춘향가'를 배운 내용이 담겼다. 변상문 이사장은 "백범 김구는 판소리 '춘향가'를 배웠고, 판소리 '농부가'와 '갈까부다'를 즐겨 불렀다"고 말했다. 이에 최한이 소리꾼은 "판소리는 원조 K팝"이라고 정의했다. '이승만과 아리랑'이라는 제목의 제3편에서는 이승만 전 대통령이 1993년 2월 24일 스위스 제네바에서 국제연맹 본회의에 참석한 후 식사 자리에서 초대 대통령의 영부인인 프란체스카 여사를 만난 내용이 담겼다. 이 전 대통령은 프란체스카 여사에게 힘들고 외로울 때마다 '아리랑'을 불러줬다. 이에 최한이 소리꾼은 "아리랑은 2012년 유네스코 세계유산에 등재된 우리의 소리이다. '아리랑'은 한민족 DNA이다. 슬플 때는 발라드로, 기쁠 때는 찬가로, 힘들 때는 떼창으로, 인생사 희로애락의 뮤지컬로 시류를 편승하는 살아있는 맥"이라고 강조했다.   alice09@newspim.com 2025-09-26 16:05
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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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