[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = HDC현대산업개발(현산)이 광주 화정아이파크를 '전면 철거 후 재시공'하겠다고 밝힌 데 따라 일반분양자들이 보상금을 얼마나 받을지 관심이 쏠린다.

올해 입주가 불가능해진 수분양자들은 재시공이 끝날 때까지 약 6년간 살 집을 구하기 위해 '목돈'을 마련해야 해서다. 단지의 분양보증을 맡은 주택도시보증공사(HUG)는 입주가 불가능해지면 분양대금을 환급하겠다는 방침이다. 다만 주택 조합원은 보증을 받을 수 없다. 이에 따라 광주 화정아이파크 조합원들에 대한 보상 문제가 논란거리가 될 전망이다. 

◆ 입주예정자들, 6년간 살 집 마련해야…현산 "계약서대로 보상"

정몽규 HDC그룹 회장은 지난 4일 서울 용산구 HDC현대산업개발 본사에서 기자회견을 열고 "광주 화정아이파크 8개동 모두를 철거하고 새로 짓겠다"고 약속했다.

그는 "화정아이파크 입주예정자 주거 지원비와 철거, 재시공까지 총 금액이 2000억원 정도 투입될 것"이라고 설명했다. 당초 계약된 광주 화정아이파크 기본 도급액은 2735억원이다.

철거에서부터 준공까지의 재시공 기간은 70개월(약 6년) 정도로 추산됐다. 하원기 HDC현대산업개발 대표이사는 "아직 철거 방법이 결정되지 않았다"면서도 "주변 민원과 인허과 과정, 철거 과정까지 생각하면 70개월 정도로 보고 있다"고 말했다.

문제는 올해 입주 예정인 화정아이파크가 공사 중단으로 입주가 장기간 밀리게 됐다는 점이다. 입주 시점에 맞춰 이사계획을 세워놓은 수분양자들은 계획이 틀어지게 된다. 예상치도 못한 주거비용이 발생하게 된데다 향후 생활 계획도 크게 달라지게 된 상황이다. 

화정아이파크는 1·2단지 합쳐서 총 847가구 규모다. 회사 사업보고서를 보면 화정아이파크의 완공 예정일은 오는 11월 30일이다. 작년 3분기 말 기준 진행률은 52.89%로 집계됐다. 홈페이지를 보면 전체 공정률은 57%이다.

올해 입주를 기대했던 화정아이파크 일반분양자들은 자금마련에 어려움을 겪고 있다. 총부채원리금상환비율(DSR), 신용대출 규제 등 정부의 강도 높은 대출규제로 단기에 목돈을 마련하기가 쉽지 않아서다. 올해 1월부터 가계의 은행권 대출금 합계가 2억원을 넘으면 차주별 DSR 40%(2금융권 50%)가 적용된다. 

한 수분양자는 "8개동 전부 철거하고 재시공하는데 6년 가까이 걸린다면 실제 입주까지는 8년까지도 걸리게 될 수 있는 것 아니냐"며 "그동안 살 집을 구하려면 돈이 필요한데, 현산이 주거 지원비를 얼마나 줄지가 걱정"이라고 토로했다. 

현산 측은 아직 계약서대로 보상해준다는 원론적인 입장만 밝힌 상황이다. 화정아이파크 2단지 입주자 모집공고문을 보면 "입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있다"며 "공사중 천재지변, 문화재 발견 등 예기치 못한 사유가 발생할 경우 예정된 공사일정 및 입주시기 등이 지연될 수 있다"고 적혀있다.

즉 화정아이파크 2단지 붕괴사고가 '천재지변 등 예기치 못한 사유'로 해석되느냐가 주요 쟁점이 될 것으로 보인다. 계약서에 입주 지연 가능성이 미리 적혀있다는 이유로 수분양자들이 보상 받는 데 어려움을 겪을 가능성도 배제할 수 없다.

◆ HUG "보증사고 발생시 분양대금 환급…조합원은 보증 불가"

다만 이번 사건이 '천재지변'이라고 보기는 어렵다는 평가다. 현산 측이 사고원인을 아직 정확하게 규명하지 않았지만, 이번 사건은 '인재'에 해당한다는 분석이 많아서다. 현산 측도 정몽규 회장이 또다시 직접 나와 전면철거 후 재 시공과 보상을 재확인한 만큼 인재임을 인정했다는 진단이 나온다.  

이와 함께 이용섭 광주광역시장이 광범위한 보상을 요구한 바 있고 원희룡 새 정부 국토교통부 장관 후보자도 "이런 사고가 또 발생하면 회사는 망해야한다"고 강도 높은 주문을 한 것을 감안하면 현대산업개발에 대한 '징발적 보상'이 불가피하다는 지적이 주를 이룬다. 특히 윤석열 정부 측은 중대재해처벌법을 비롯한 중대재해 발생시 강도 높은 처벌에 반대하는 대신 징벌적 보상을 주장하고 있다. 

이에 따라 보상액 수준이 문제가 될 뿐 보상 자체가 이뤄지지 않을 것으로 예상하는 전문가는 없는 상태다. 한 업계 관계자는 "4일 정 회장의 발언을 감안하면 현산 측이 보상에 적극적으로 임하지 않을 것으로 보긴 어려운 상황"이라며 다만 보상액을 두고 논란은 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다. 

주택도시보증공사(HUG)의 역할에도 관심이 몰린다. 화정아이파크 2단지 입주자 모집공고문에는 HUG의 보증약관 중 보증사고, 보증채무에 대한 내용이 명시돼있다. '보증 채권자'는 입주예정자(분양계약자)를 말한다. '주 채무자'는 보증서에 기재된 사업주체를 말하며 '시행사'로 해석된다.

HUG는 주 채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우 당해 주택의 분양이행 또는 환급이행 책임을 진다. 수분양자들이 낸 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 것을 뜻한다.

'보증사고'가 발생하려면 ▲감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25%포인트(p) 이상 미달해 보증채권자의 이행청구가 있거나 ▲실행공정률이 75%보다 높은데 정당한 사유 없이 실행공정이 예정공정보다 6개월 이상 지연됐거나 ▲시공자 또는 시행사가 부도, 파산해 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속돼야 한다.

화정아이파크 시행사는 HDC아이앤콘스로 HDC그룹의 연결대상 주요 종속회사다. 현산 측은 수분양자들 계약해지와 위약금 청구가 가능하지만 구체적인 보상 기준은 답하지 않았다. 

현산 관계자는 "공급 계약서상으로는 입주가 3개월이상 지연시 계약해지가 가능하고, 계약금 상당의 위약금을 청구할 수 있다"며 "현재로선 화정아이파크 붕괴사고에 대한 관계기관 조사와 수사가 진행 중이라서 해당 사고가 인재인지 여부는 답하기 어렵다"고 말했다. 

이어 "보상금액은 공급계약서상 보장된 지체보상금에 따르게 된다"며 "세부적인 부분들은 앞으로 입주 예정자들과 협의해 나갈 계획이며, 수분양자들 피해가 최소화되도록 최선을 다하겠다"고 덧붙였다. 

다만 일반분양자가 아닌 조합원들에 대한 보상문제는 보다 심각해질 우려가 있다. 일반분양자의 경우 법정 위약금을 주고 계약을 해지하면 되지만 해지할 수 없는 조합원들은 입장이 달라서다. HUG 홈페이지에 보면 주택조합의 조합원에게 분양한 주택은 보증대상에서 제외한다는 내용도 적혀있다. HUG 측에 보상 관련해 문의했으나 담당자 측 답변을 받지 못했다. 

앞서 HUG 관계자는 "입주가 불가능해지면 다른 승계시공사를 선정하거나 분양대금을 환급해주는 방식으로 보증해줄 것"이라며 "조합원들은 조합 사업에 참여한 것이기 때문에 보증 대상에 포함되지 않는다"고 말했다.

이에 따라 이들에겐 공사 연장에 대한 보상금은 물론 3년간의 주거비용도 보전해줘야한다는 주장이 나오고 있다. 한 업계 관계자는 "아파트 공사에서 전면철거 등으로 3년 이상 입주가 늦어진 이같은 사고가 흔치 않은 만큼 선례도 없다는 문제점이 있다"며 "국토부의 관리 아래 지자체와 회사, 조합원 등이 지속적으로 논의해 해결 방안을 마련해야할 것"이라고 말했다. 

sungsoo@newspim.com