[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주 한국부동산 집계 기준으로 서울 아파트 전셋값이 48주 연속 상승했다. 1년 가까이 상승세가 지속되고 있다는 얘기다. 이 정도 상승기간을 두고 장기화되고 있다고 판단하기는 아직 어렵다. 또 급등세라고 하기에는 오름폭이 크지 않아 이를 전세대란으로 진단하기엔 섣부른 감이 있다.

하지만 전셋값의 상승 분위기가 단기에 꺾이기에는 산재된 시장 불안요인들이 많다. 일단 고금리 장기화 우려가 전셋값에도 영향을 미친다는 점이다. 신혼부부·다자녀 특례대출이 아닌 이상 금리 조건이 전세대출이 더 낫다. 여기에 대출을 받더라도 매수를 하기 위해 받는 DSR(총부채원리금상환비율)를 비롯한 각종 규제보단 전세대출 진입 장벽이 낮다. 정부 스스로가 전세 불안을 부추기는 수요로 유도하고 있는 셈이다.

고물가, 즉 분양가 급등도 청약과 매매 수요를 감퇴시키는 요인이다. 주택도시보증공사(HUG)가 최근 발표에 따르면 서울 민간아파트 분양가는 3.3㎡당 3794만원으로 1년 새 24%나 상승했다. 전용면적 84㎡ 기준으로 1년 전에는 8억~9억원대에 살 수 있었던 아파트가 이젠 11억원이 있어야 매수가 가능하다는 얘기다. 이 같은 갑작스럽게 늘어난 부담을 감당하기 어려운 일반 소득자들에겐 더욱 전세 수요로 몰리게 하는 요인이 되고 있다.

정책 리스크도 전세 불안에 한 몫하고 있다. 5%로 제한된 전월세상한제와 2+2 계약갱신청구권 '임대차2법'이 전세시장을 왜곡한다는 점이다. 시장 분위기에 따라 전세 수급의 쏠림현상이 커지기 때문에 '전세대란'과 '역전세대란'의 극단적 결과를 가져오고 있다는 지적이 여러 차례 제기돼 왔다. 이들 법안의 폐지는 윤석열 대통령의 대선공약이었음에도 2년이 다 되도록 폐지는 커명, 개선하려는 의지조차 보이지 않는다. 폐지될 경우 더 큰 부작용과 혼란을 가져 올 것이란 우려에 주무부처인 국토교통부는 주저하고 있는 상황이다.

전세사기 여파도 적지 않다. 전세사기 피해가 연립주택과 오피스텔에서 더욱 컸던 만큼 이를 회피하는 수요가 아파트 전세로 옮겨가면서 더욱 편중현상이 나타나고 있다.

특정 지역 선호에 따른 수요 쏠림이 주변 지역을 자극하고 있는 점도 서울 전셋값 불안의 요인으로 지목된다. 서울 전셋값 상승을 촉발시키고 있는 지역이 매매시장과 마찬가지로 학원가 및 학군선호지역에서 시작된다. 강남과 서초 아파트 전세가격이 웬만한 수도권 아파트 매매가격을 훌쩍 넘는 수십 억 원에 달할 정도로 이미 '넘사벽' 수준으로 가고 있다.

전셋값 역시 인근 지역 시세에 미치는 파급영향력이 높다. 이는 최근 서울 평균 전셋값 추이에서 잘 나타난다. 최근 부동산R114 집계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난해 6월 5억9822만원에서 지난 3월 6억1613만원으로 1791만원 올랐다.

이 같은 다섯 가지 요인 가운데 한 가지라도 해소되지 못한다면 전셋값이 구조적으로 하향 안정화되긴 요원해 보인다. 현재 고금리와 고물가는 미국의 고금리 유지와 5차 중동전쟁 우려로 인한 유가급등 등 대외적 변수의 영향이 더 큰 게 사실이다.

하지만 정책리스크는 정부 스스로 해소해야 할 의지의 문제다. 국토부는 임대차 2법에 대한 폐지 또는 개선 방향을 당장 밝혀야 한다. 시장 혼란과 야당의 반대 우려 때문이라는 주장은 핑계일 뿐이다. 이와 함께 대출 규제에 대한 전반적 검토도 필요하다. 매매 수요마저 전세 시장으로 돌리는 대출규제는 시장의 불균형을 초래할 뿐이다. '투기를 유발할 수 있는 부양책'을 촉구하는 게 아니라 매매와 전세 수요의 균형점을 맞출 수 있는 정책리스크 해소가 시급한 때이다.

dbman7@newspim.com