전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

[전망 2025] 공급 절벽·금리 인하...수도권 집값 강보합 예상

기사입력 : 2025년01월01일 06:50

최종수정 : 2025년01월01일 06:50

새해 수도권 부동산시장, 관망세 유지 속 강보합 예상
대출규제 완화-주택공급 부족에 2분기 이후 반등 가능성

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2024년 집값은 공급 부족과 분양가 상승이 맞물리며 서울 강남3구 등 상급지를 필두로 오름세를 이어갔다. 하지만 4분기 들어 거래가 줄어드는 등 관망세가 짙어지고 있다. 정부가 급증한 가계대출 관리를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행과 정책 모기지 축소 등 대출 규제를 강화한 데다 집값 급등에 대한 피로감이 커진 데 따른 결과로 풀이된다.

1일 부동산시장 전문가들에 따르면 새해에는 지난해 하반기부터 시작된 관망세가 이어지는 가운데 수도권 집값은 강보합을 보일 것으로 예상된다.

주택공급 부족에 금리 인하가 맞물리기 때문이다. 새해에는 스트레스 DSR 3차 적용이 예고되면서 거래절벽 상황은 지속되고 하락폭이 컸던 지역 위주로 반등할 것이란 진단이 나온다.

◆ 집값, 오를 이유는 없지만...전문가들, 2분기 이후 반등 가능성 타진

주요 연구기관들은 2025년 수도권 집값에 대해 강보합을 예상했다. 2024년 4분기부터 이어지고 있는 관망세가 새해까지 지속될 것이란 시각이 우세하지만 공급 부족과 금리 인하, 수도권 수요 쏠림 등이 맞물리기 때문이다. 한국건설산업연구원은 최근 발표한 '2025년 부동산시장 전망 보고서'에서 새해 수도권 주택가격은 1% 상승하는 강보합을 보일 것으로 전망했다.

하나금융연구소 역시 새해 수도권 주택가격에 대해 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 지난해 4분기 이후 주택 거래는 위축된 상태다. 서울 아파트 거래 건수는 지난해 7월 7812건으로 정점을 찍은 이후 8월 6490건, 9월 3126건 등 감소세로 돌아섰다. 11월 아파트 거래량은 12월 9일 기준 2348건에 불과하다. 거래 후 한 달 내로 신고하면 되기 때문에 1월 말까지 집계 기간이 남아 있다. 하지만 이 같은 추세라면 10월 거래량에 미치지 못할 가능성이 크다. 

거래가 줄면서 집값 역시 하락세를 보이고 있다. 특히 매수심리 위축으로 거래가 끊긴 상황에서도 나홀로 신고가를 경신하던 강남권마저 지수 하락을 보였다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 99.2로 전주(99.5) 대비 0.3포인트(p) 하락했다. 강남지역 매매수급지수는 100.3으로 한 주 전(100.7)보다 0.4p, 강북지역은 98로 전주(98.2) 대비 0.2p 내렸다.

12월 둘째 주 주간 아파트가격동향 조사에 따르면 강동구 아파트 가격은 평균 0.02% 빠지며 25개 자치구 중 유일하게 하락 전환했다. 이는 지난해 3월 넷째 주(-0.02%) 이후 35주 만이다. 서울마저 부동산 시장이 주춤하는 것은 DSR 2단계 등 대출 규제와 집값 급등에 따른 피로감 누적에 따른 것으로 풀이된다.

하지만 공급 부족에 따른 집값 상승이 나타날 것도 예상된다. 주택산업연구원은 올해 수도권을 중심으로 공급부족량이 90만가구에 육박할 것으로 전망했다. 2020년부터 지난해까지 5년간 주택 수요량에 비해 공급이 부족했고 이미 누적치로 86만가구를 넘어섰다. 공급 부족 현상은 앞으로 더 심각해 질 것으로 예상된다.

주택산업연구원에 따르면 2024년 주택 인허가 물량은 38만가구 수준으로 2017∼2021년 연간 평균(54만가구)과 비교하면 30%나 감소했다. 실제로 지난해 누적 인허가 물량은 연간 목표 물량의 절반에도 미치지 못하고 있다. 정부는 인허가 기준으로 2024년 54만가구 공급을 목표로 했지만 10월까지 누적 인허가 물량은 24만4777가구로 목표 물량의 45% 수준이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "주택 수요는 서울을 중심으로 집중되는 경향이 있고 경기도권 입주 물량이 2024년보다 4만가구 줄어들 것"이라며 "실질적으로 전세시장 가격 불안 등이 야기될 수 있는 점을 감안하면 상승 피로감은 높지만 가격 강보합은 유지될 것"이라고 말했다.

◆ 대출규제 완화 시점 관건…수도권-지방 양극화 심화

서울 영등포구 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습 [사진=뉴스핌DB]

관건은 대출규제 완화 시점이다. 시장에선 전체적으로 올해 상반기까진 현재 상황이 이어질 것이란 전망이 우세하다. 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 "가계부채 증가를 억제하기 위해 대출을 묶어놨지만 규제가 하반기까지 이어지긴 어려울 것"이라며 "하반기부터 규제가 풀린다면 금리가 내려가는 상황과 공급 부족이 맞물리면서 가격이 오를 수 있다"고 말했다.

일각에선 금리 인하가 되더라도 스트레스DSR 3단계 적용이 예고돼 있는 만큼 영향은 제한적일 것이란 전망도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 "서울의 경우 급격하게 가격 상승이 이뤄지다 보니 새해에는 전반적으로 관망세를 보일 것으로 예상된다"면서 "서울 외곽은 마이너스 전환되는 자치구들이 상당 부분 발생할 것"이라고 말했다. 그러면서 "금리 인하는 있지만 스트레스DSR 3차가 예고돼 있어 시장에서 영향력을 발휘하긴 어려울 것"이라며 "다만 2분기부터 지역적으로 하락이 많이 일어났던 부분 위주로 반등 가능성이 있다"고 덧붙였다.

공급 부족과 금리 인하 상황이 이어지며 수도권을 중심으로 집값이 소폭 오를 것으로 예상되면서 지방과의 격차는 한층 심화될 것이란 전망도 나온다. 건설산업연구원은 올해 전국 주택매매가격이 1% 하락하는 가운데 수도권은 1% 상승하고 지방은 2% 하락할 것으로 전망했다. 하나금융연구소도 수도권을 중심으로 수요가 집중될 것이란 전망을 내놨다.

함 랩장은 "지방은 5만가구 가량 미분양이 적체돼 있고 주택 수요의 수도권 쏠림 현상과 더불어 시장의 회복 탄력성 역시 회복장세에서 수도권에 집중되는 경향이 있다"면서 "지방으로의 수요 이전은 어려울 것 같고 전세 역시 상승과 하락이 교차하고 있어 더 낮아질 수 있다"고 말했다. 송 대표는 "지방의 경우 미분양을 해소하는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다"면서 "여전히 경기 침체 우려와 미분양 등의 영향으로 집값을 회복하기에는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

min72@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
이화영, 대법서 징역 7년8개월 확정 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 대법원 2부(주심 박영재 대법관)는 5일 오전 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물) 등 혐의로 재판에 넘겨진 이 전 부지사에게 징역 7년 8개월을 선고한 원심을 확정했다. 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 사진은 이 전 지사가 지난해 10월 2일 오전 서울 여의도 국회 법제사법위원회에서 열린 박상용 수원지검 부부장검사에 대한 탄핵소추 사건 조사 관련 청문회에서 정청래 법사위원장 질의에 답변하는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 이 전 부지사는 이재명 대통령이 경기지사이던 2019년, 쌍방울로 하여금 도지사 방북 비용 300만 달러와 북한 스마트팜 사업 비용 500만 달러 등 총 800만 달러를 북한 측에 보내도록 한 혐의로 기소됐다. 경기도 평화부지사, 경기도 산하기관인 킨텍스 대표로 재직 중 쌍방울로부터 법인카드와 차량 등 3억3400여만 원의 정치자금을 제공받은 혐의도 받았다. 검찰은 이중 2억5900여만 원에 대해 뇌물 혐의를 적용했다. 1심은 이 전 부지사의 혐의 대부분을 유죄로 판단해 정치자금법 위반 징역 1년 6개월, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 징역 8년을 합해 총 징역 9년 6개월을 선고했다. 1심 재판부는 쌍방울이 경기도 스마트팜 사업비(500만 달러)와 당시 경기지사였던 이 대통령의 방북비용(300만 달러)을 대납하려 했다는 검찰 측 판단을 모두 받아들였다. 다만 검찰이 공소사실에 적시한 총 800만 달러 중 394만 달러만 해외로 밀반출된 불법 자금으로 인정했다. 2심은 1심 판결을 파기하고, 징역 7년 8개월 및 벌금 2억5000만원, 추징 3억2595만 원으로 감형했다. 구체적으로 정치자금법 위반 혐의에 대해서는 징역 8개월을, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 혐의에 대해서는 징역 7년을 각각 주문했다. 1심 형량과 비교해 1년 10개월이 감형됐다. 2신 재판부는 1심과 마찬가지로 검찰이 기소한 대북송금 800만 달러 가운데 394만 달러만 북한 측에 밀반출됐다며 유죄로 판단했다. 특히 이 중 200만 달러는 김 전 회장이 이재명 당시 경기지사의 방북비용으로 대납한 것이라고 봤다. 다만 "뇌물죄, 정치자금법 위반죄 범행 후 공무원 또는 정치인으로서 부정한 행위까지 나아가지는 않은 점, 스마트팜은 인도적 지원 사업이었고 남북간 평화조성을 위한 남북교류협력사업의 추진이라는 정책적 목적도 있는 점, 김성태가 쌍방울그룹의 대북사업 추진 등 이익을 도모한 사정도 있고 피고인이 김성태에게 비용 대납을 강요한 사정은 없는 점 등을 유리한 양형으로 고려했다"고 감형 이유를 설명했다. 검찰과 이 전 부지사 측 모두 판결에 불복해 상고했으나 대법원은 양 측의 주장을 모두 받아들이지 않았다. 대법원은 "원심의 유죄 부분 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의 한계를 벗어나거나 검사의 사전면담 등이 이루어진 증인의 법정진술의 신빙성 판단, 유죄의 인정에 필요한 증명의 정도, 뇌물수수죄에서 직무관련성, 대가성, 뇌물귀속 주체와 고의, 정치자금 부정수수죄에서 정치자금과 고의 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"고 판시했다. hong90@newspim.com 2025-06-05 10:45
사진
외교부 장관 김현종·조현 거론 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자= 인수위원회 없이 출범하는 새 정부는 민생 회복과 함께 대미 관세 협상 등 외교·안보 문제도 시급하다. 미국 법원에서 도널드 트럼프 대통령이 주요국을 대상으로 부과한 상호관세 효력을 정지시켰지만 여전히 통상 환경의 불확실성이 가신 것은 아니다. 지난 4일 당선된 이재명 대통령은 "국익 중심의 실용 외교" 강조해왔다. 민주당 공약집을 보면 통상환경의 변화와 경제안보 중요성에 대응하기 위해 주요 20개국(G20)·주요 7개국(G7) 등의 적극 참여를 통해 글로벌 현안 적극 대응하고 2025 경주 APEC 성공적 개최를 위한 외교역량을 강화할 것을 약속했다. 신남방·신북방 정책을 계승 발전해 글로벌 사우스와 권역별 협력을 심화하고 핵심소재·연료광물의 공급망(GVC) 안정화를 위한 통상협력 강화도 약속했다. (왼쪽부터) 김현종 더불어민주당 선대위 외교안보특보, 위성락 민주당 의원, 조현 선대위 국익중심실용외교위 공동위원장, 안규백 의원. [사진=뉴스핌DB] 북핵 대응으로는 한국형 탄도미사일 성능과 한국형미사일방어체계(KAMD)를 고도화를 내세웠다. 핵무장이나 핵잠재력 확보에 대해서는 언급하지 않았다. '북핵 대응의 기본 원칙은 한·미 확장억제 강화'라는 기존의 기조를 이어갈 것으로 예상된다. 국방 분야에서는 국방 문민화를 비롯해 군 정보기관 개혁, 육·해·공군 참모총장 인사청문회 도입 등을 내세웠다. 이 대통령은 취임 첫날 국가안보실장에 위성락 민주당 의원을 임명했다. 주러시아 대사를 지낸 외교관 출신인 위 의원은 '이재명 후보 외교안보보좌관'으로 임명돼 활동했다. 이번 대선에서는 민주당 선대위 산하 '동북아평화협력위원회' 좌장을 맡았다. 외교부 장관 후보군으로는 조현 전 외교부 1차관과 김현종 전 청와대 국가안보실 2차장이 언급된다. 조 전 차관은 선대위에서 국익중심실용외교위원회 상임공동위원장을 맡았다. 위 의원과 외무고시 13기 동기로 유엔대사, 외교부 다자외교조정관, 외교부 국제기구국장 등을 역임했다. 김 전 차장은 대선 기간에도 '이재명 후보 외교안보보좌관' 자격으로 백악관 고위 당국자들과 만나 한미동맹과 한미일 3국 협력을 강화해야 한다는 이 후보의 입장을 전달하기도 했다. 국방부 장관 자리에는 군 출신이 아닌 5선의 안규백 민주당 의원이 유력하다. 이 대통령은 후보 때부터 군에 대한 '문민 통제'를 강조해 왔다. heyjin@newspim.com 2025-06-05 06:00
안다쇼핑
Top으로 이동