[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 주택도시공사(HUG)가 전세대출 대출액의 100%가 아닌 90%까지 보증해 주는 보증 강화 조치가 빠르면 오는 7월부터 본격 시행될 전망이다. 국토교통부는 이르면 3월 해당 정책을 발표하고 2~3개월간의 유예기간을 거쳐 상반기 이후 시행한다는 방침이다.  

전세대출 보증강화가 직접적인 전세대출 축소로 이어지지는 않을 것이란 게 국토부의 예상이다. 세입자가 아닌 은행과 보증기관 사이의 업무라는 이유에서다. 하지만 시장에서는 금융당국은 물론 국토부까지 정부 정책방향이 전세대출 축소로 정해진 만큼 은행권의 사전 대출 심사도 까다로워지면서 전세대출 축소가 커질 것이란 전망을 내놓고 있다. 

서울의 한 빌라촌 전경 [사진=뉴스핌DB]

◆ 국토부, 보증비율 10%p 축소, 보증심사시 소득 및 기존대출 심사 조치 하반기 시행 

11일 시장 전문가들에 따르면 정부의 전세대출 보증 축소 조치에 따라 빌라와 단지 규모가 작은 소위 '나홀로 아파트'와 같은 전세 위험물건부터 전세대출을 받기가 어려워질 것이란 전망이 나온다. 

국토부는 올 하반기부터 보증기관의 전세대출 보증강화 조치를 시행할 계획이다. 국토부 관계자는 "아직 발표시점을 확정하지 않았지만 조만간 보증기관의 전세대출 보증 강화 방침을 발표하고 2~3달의 유예기간을 둔 후 하반기부터 시행할 예정"이라고 말했다. 

전세대출은 주택이란 물권 대신 채권인 전세보증금에 대출해주기 때문에 보증기관이 담보 역할을 하게된다. 정책 모기지인 버팀목대출이나 일반 전세대출을 받을 때 세입자들은 HUG, 주택금융공사(HF), 서울보증보험 중 한 곳에서 받은 보증을 받아야 하며 이를 토대로 은행의 대출을 받는다. 

국토부는 하반기부터 세입자가 빌린 전세대출을 못 갚을 때 HUG가 대신 갚아주는 보증비율을 100%에서 90%로 축소하는 조치를 도입키로 했다. 그동안 HUG는 임대보증금의 80% 이내에서 수도권 4억원, 지방 3억2000만원까지 대출금의 100%를 보증하고 있다. 3억원짜리 전셋집을 구한 세입자라면 2억4000만원까지 전세대출을 받을 수 있으며 이 금액의 전부를 보증해줬다. 하지만 이 보증 비율을 90%로 낮추는 것이다. 이는 주택금융공사의 현행 보증비율과 동일하다. 보증비율 100%인 HUG와 서울보증보험의 보증비율을 90%로 낮추는 조치다. 

이와 함께 국토부는 전세대출자의 소득, 기존 대출 등을 심사해 전세자금 대출 보증 심사를 하는 방안도 하반기 도입할 방침이다. 실제 대출시가 아닌 보증 과정에서도 상환 능력을 반영해 전세대출 한도를 결정하기 위해서다. 국토부 관계자는 "전세대출시 소득과 기존 대출을 보지 않고 대출을 해주자 연 소득이 1000만원 정도되는 세입자들도 4억원까지 전세대출을 받는 경우가 발생하고 있다"며 "이같은 폐단을 막고자 소득이나 기존 대출 등을 고려해 심사토록 한 것"이라고 말했다. 

보증비율 축소는 세입자와 상관없는 조치라는 게 국토부의 설명이다. 국토부 관계자는 "전세대출 자금을 못받게 됐을 때 HUG가 은행에 줘야하는 금액을 낮춘 것으로 이는 세입자들과는 상관 없는 조치"라며 "HUG의 보증 비율을 더 강화한 것도 아니며 HF와 동일하게 맞춘 것"이라고 말했다. 

주택기금 정책 전세자금대출 상품인 버팀목 대출 역시 보증 비율 90% 축소는 동일하게 적용된다. 다만 소득 및 기존 대출 심사는 버팀목대출에선 적용치 않기로 한 상황이다. 버팀목 대출은 연소득 5000만원 이하 소득자를 대상으로 최대 1억2000만원만 빌려주기 때문에 구입자금의 디딤돌 대출과 달리 전세대출 확대에 대한 영향이 적은 것으로 판단되고 있다. 

이같은 전세대출 기준 강화는 소득이 거의 없는 수요자가 전세 자금을 대출 받는 것과 전세대출이 쉬워지면서 더 확대되고 있는 전셋값 상승을 막기 위해 추진한다는 게 국토부의 이야기다. 실제 국토연구원은 최근 발간한 보고서에서 "전세대출 증가는 전세 수요를 증가시켜 전셋값을 높일 수 있고, 임대인은 갭투자로 주택을 구매하기 더 수월해져 매매 수요도 증가할 수 있다"고 진단했다. 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값은 연간 8.21% 오른다는 게 국토연의 분석이다.

상대적 약자인 전세 세입자를 대상으로 하는 만큼 구입자금 대출시 DSR처럼 강력한 기준은 적용하지 않을 것이란 게 국토부의 설명이다. 국토부 관계자는 "은행의 심사가 강화되겠지만 이미 HF는 하고 있는 조치며 전세대출은 약자를 대상으로 하기 때문에 스트레스 DSR과 같은 강력한 심사는 없을 것"이라고 말했다. 

◆ 국토부, 전세대출 위축 크지 않을 것…시장, 빌라·나홀로아파트 전세대출 심사 더 까다로워

서울 송파구 잠실 아파트단지 모습 [사진=뉴스핌DB]

이같은 전세대출 보증 강화로 인해 전세대출이 위축될 수 있다는 진단이 나온다. 보증 강화는 은행의 담보 축소로 이어지는 만큼 은행의 전세 대출은 위축될 가능성이 크다. 더욱이 정부 방침이 전세대출 축소로 모아진 것을 시장이 확실히 인지하게 된 만큼 일선 은행창구에서 전세 대출 심사가 더 깐깐해질 수 있다. 아울러 전세대출 축소는 은행 감독기능을 갖고 있는 금융감독원의 방향과도 일치하고 있는 만큼 국토부의 이번 조치로 인한 영향이 클 것으로 시장은 내다보고 있다. 

한 시장 전문가는 "방침만 보면 이미 HF는 시행하고 있는 사항이고 은행권 전세대출은 HF가 60% 이상을 보증해주는 것을 감안하면 시장에 커다란 영향은 없을 것처럼 보일 수도 있다"면서도 "그나마 전세대출 유지를 주장했던 국토부마저 전세대출 옥죄기에 나선 것으로 진단되고 있는 만큼 전세대출의 위축은 불가피할 것"이라고 말했다. 

국토부는 이번 보증강화는 빌라나 지방 준공후 미분양주택 등 각종 유형에 예외나 특혜없이 진행한다는 방침이다. 구입자금대출의 경우 지방 준공후 미분양주택 등에 대해서는 DSR이나 이율, 대출 한도 등에서 일정부분 혜택을 주고 있다. 하지만 빌라 등에 대해서는 전세 대출 심사가 더 까다로워질 것이란 지적이 나오고 있다. 실제 빌라의 경우 2022년 전세사기 사태 이후 전월세 가운데 월세 비중이 70%까지 치솟은 상태다. 

또다른 시장전문가는 "이런 경우 결국 약자부터 당하는 만큼 빌라나 나홀로 아파트 등은 전세대출을 받기가 더 어려워질 것으로 보인다"며 "이렇게 되면 장기적으로는 전셋값 상승을 억제하는 효과는 분명히 있을 것으로 보이지만 단기적으로는 주거 사다리 강화가 어려워질 수 있을 것"이라고 말했다. 

전세자금 대출은 이명박 정부시절 집값 안정세가 이어지자 집을 사려는 수요가 전세로 몰리며 100주 이상 전셋값이 오르면서 본격 확대됐다. 최근 민선 지자체들도 신혼부부에 대한 대출이자 지원이나 보증금 반환보증지원에 나서고 있는 상황이다. 

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